外溢效应将带动上海周边房价上涨
【本文仅推送上海读者】
文/端宏斌
房子是大家最关心的资产，很多人问我现在上海的房子还能不能买，严格说来现在并不是买房的好时机，因为刚刚经历过一波大涨，接下来多数是个横盘的走势。另外，自从3月25日上海公布最严限购政策之后，很多人连买房的资格都没有了，因为此前只需要交满2年社保，现在需要交满5年社保，买房的梦想硬生生往后推迟了3年。
这些被限购的人就想：能不能有个办法先把房子买了，等到3年之后再办过户？或者能不能在上海周边先买一套房子，等到3年之后再把房子卖了交上海这边的首付？或者干脆就定居在长三角某地，也不准备回老家了。
这段时间我考察了多个地方，最后发现有两个地方还可以投资。其一是鹤沙航城的农民动迁房；其二是嘉善高铁站边上的新城。
先说鹤沙航城。这是上海最大的动迁房基地，没有之一，房价不到3万，附近有16号线鹤沙航城站，边上还会通18号线，到龙阳路只有三站。鹤沙航城是一个地名，这里密密麻麻分布着几十个小区，几乎全都是高层，主要是动迁房和经济适用房，还有少量商品房。
农民动迁房需要满三年才能过户交易，一般农民手头都有多套房，因此卖掉一套房，把钱拿来给其他房子做装修是很正常的想法。这种房子有三个缺点：1，不能办理贷款，只能全款交易；2，不能立马过户，必须要等3年满了之后才能交易；3，一般没有大户型，都是小户型。但优点也是有的，有两条：1，便宜；2，限购买不到房的人不用考虑过户的问题，反正一时半会也办不了。
如果年内能够办理过户的，房子比周边便宜10%-15%，如果两年可以办理过户的，房价比周边便宜20%-25%。如果你不放心的话，可以花多点钱雇一个好点的律师帮你全程陪同。
这里的风险主要是两条：1，如果房价大涨，房东会不会违约？这些事情律师可以帮你处理，据我所知此前发生过类似的情况，最终法院判房东败诉。2，如果在两年内房东死亡，那么他的继承人能否承认这份合同。所以我建议你花多点钱雇个律师。如果一切顺利，等到房子能够过户了，当天就能涨到和周边房价看齐的程度。这么看来，就算这两年房价整体不涨，你的房子也会有至少30%的收益。
由于农民动迁房不能贷款，很多人拿不出全款买房，那就只能把眼光放到周边了。昆山花桥由于通了地铁11号线因此房价早已经涨疯，现在再跑去那边买房已经晚了。除了昆山花桥，另一个靠谱的地方就是嘉兴的嘉善高铁新城了。
在最新公布的全国百城2016年6月涨幅榜中，排名前三的分别是南京、厦门和嘉兴，第九名是昆山。嘉兴和昆山全靠上海被高房价挤出去的购买力支撑，由于嘉兴比昆山还要便宜至少30%，所以买不起昆山的都跑嘉兴去了。
嘉善（嘉兴下面的县）有两个火车站，一个是嘉善站，另一个是嘉善南站。上海虹桥站的高铁到嘉善南，时间是23分钟，到杭州的时间是34分钟。23分钟的路程，连接的两地房价差了8倍。
由于到上海的距离比到杭州还近，因此当地政府最重要的工作就是如何融入上海。现在上海远郊（松江）的地价都拍出4万元/平米的天价，嘉善就在松江隔壁，这边地价拍卖连松江十分之一都不到。
当地政府和华夏幸福签了一个PPP合作，由华夏幸福负责建设嘉善高铁新城。PPP这个词最近频繁出现在新闻里，李克强最近开国务院会议说要推广PPP。那么啥是PPP呢？
地方政府当然很想发展当地经济，可是苦于没有钱，卖地确实可以赚到大钱，但是鸟不拉屎的地方地价太便宜，不仅便宜还没人买。如果想把环境弄好了再卖地，就要借钱，中央政府又不允许。那么就只能先半卖半送的价格把地交给企业，让企业负责开发，等将来环境好了就能卖地了，将来卖地的收入再跟这家企业分成。这就叫PPP。华夏幸福在嘉善大约有12平方公里土地可以用来建设新城。
对于地方政府来说，最重要的就是房价要上去，房价一涨地价就涨，他把地一卖就可以做很多事情。对于企业来说也一样，地价涨了将来卖地的分成也高。对于买房投资者来说，天天盼的就是房价涨啊。所以这三方的利益是一致的。要想地价涨，最重要的就是吸引人气。高铁到上海23分钟这是个很好的噱头，随便找个周末，坐高铁跑去看看就知道未来靠不靠谱了。
我自己在嘉善高铁新城买了套叠加别墅，只有一百多万，由于是期房，交房时间大约是2018年。希望华夏幸福能把当地人气带起来，到时候就可以用作周末度假房了。
本文并非投资劝诱，因此具体的楼盘名称都已删除。
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