为什么“租售同权”能够成功？

文/端宏斌

最近楼市新出台的政策令人目不暇接，先来看上海：

近日，上海市住建委表示，将研究制订“商业用房改建为租赁住房”的实施细则，“我们建议，对于区域商办闲置较多，职住不平衡的，在不改变土地使用性质的前提下，允许其改造为公寓对外出租。”住建委表示，对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目，也可以考虑转型为租赁住房。

再来看深圳：

深圳市住建局起草《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施(征求意见稿)》。内容显示：棚改区改造的住宅部分，除搬迁安置房以外，全部用于人才住房和保障性住房。在南山、福田、罗湖、盐田在4个区里，供应大量的保障性住房+人才性住房，并实现只租不售。

再来看成都：

成都宣布，租住由政府提供的人才公寓满5年，可申请按入住时的市场价格购买，购房后5年内不得出售。

再看北京：

今日，北京市住建委明确表示，共有产权住房属于产权类住房，可按照本市相关规定办理落户、入学等事宜。业内人士称，此举提高了此类住房申请的性价比。

以上这些，都是各地方政府落实“房子是用来住的，不是用来炒的”这一政策要求。那么这些举措会管用吗？毕竟，国家用来抑制房价的举措有很多，但全部失败了。

就说当年轰轰烈烈的经济适用房吧，你让一线大城市拿那么贵的土地去建经济适用房，人家根本不乐意。结果，大量经济适用房建在了土地价格极低，且根本不会有人去住的地方。经济适用房政策已经失败了，所以现在都没什么人再提了。

那么现在的“售转租”、“租售同权”能不能成功呢？我的看法是，会成功的。原因就在于，地方政府真的有动力去做这件事。为什么“经济适用房”必定失败呢？原因是，这对当地的经济毫无作用。经济适用房面对的都是买不起房的穷人，对于这种人，地方政府的真实想法是，你最好离开我这个城市！

为什么住宅用地的土地出让金远远高于工业用地和商业用地？原因很简单，工业地和商业地将来会带来源源不断的税收，而住宅用地将来收不到税，不仅收不到税，你还要建大量的配套，比如绿地、公园、学校、医院，这些都是花钱项目。

理解了以上这一点，你就理解了为什么地方政府有动力去搞“租售同权”，这是一场城市之间的人才抢夺战。

我给你打个比方，你下载任何一个互联网金融的APP，你都会收到一个新手红包，新人肯定会给你一些优惠奖励的，不是送体验金，就是加息，比如，给别人是4.5%的利息，给新人就是5%，目的是把你给留住。租售同权，就是一个新手红包。

上海搞了个只能租70年的楼，结果土地出让金特别低，一些自媒体人都惊呼，地价暴跌啦！其实呢，这种房子不是谁都能住的，需要非常严格的审核条件。如果你是人才，那你可以住，如果你只是人口，那对不起，这房子没你什么事。如果政府认定你是人才，很好，他就会给你一个新手红包，让你租房子住，同时给你买房一样的待遇，久而久之，你就会在这个城市落地生根了。政府抢人才的目的就达到了呀。

我预计，未来1-2年，全国各地会出台越来越多的抢人才政策，如果你是人才呢，那恭喜恭喜，你赚了。如果你只是人口呢？那你就洗洗睡吧，跟你没有关系。

那么政府如何认定你是人才呢？非常简单，看你这个企业一年给我交了多少税，交的税越多，我就给你更多的名额，让你可以分配给你员工，让他们租房也享受到买房一样的待遇。现在你知道为啥地方政府有动力了吧？他这么做就可以留住优秀企业，留住优秀员工，只要你能给我们交更多的税，你就是人才，你就不用当房奴。

经济适用房，是让穷人有房子住，最后失败了，因为地方真正想的是赶走这些穷人。

“租售同权”能成功，是因为这些是能产生税收的人，地方想要留住你，才给你准备了大礼包。

经济适用房无法打压房价，那是因为经适房的对象本就买不起房，买不起房的人自然对房价没有影响力。

“租售同权”能够打压房价，那是因为它面向的对象本就是买得起房的人，买得起房的人不用买房，你说谁还来接盘？