东莞！东莞！

看到这个题目您可别想歪了，本文不涉黄、不涉性——那玩意，伤身次要，关键还伤钱。

咱就找个公园长椅，很单纯很单纯地聊聊房子——这个实实在在涉及您的钱包。

先说说我对房地产投资的几个简要结论性逻辑：

1、首当其冲买一线（北上深）。

这个我完全不否认。资源和资金都高度集中，谁不买谁是傻瓜。

但是两个问题：1）买不买得下手？一线城市的房价摆在那里，动辄十几万一平米，你就算是土豪，也要犹豫的。2）、买不买得起？这个问题会把90%的屌丝挡在门外。

2、如果你想要去三、四线城市买房做投资，我送你四个大字：找死，找死的平方。

3、买二线城市？别看近年来武汉、郑州这些二线城市是蹦的挺欢的，但是这个可持续性怎么样，我表示十二万分的怀疑。

4、那么，当下最值得投资的房子在哪？结论是：准一线。

何谓“准一线”？就是紧挨着北上深三座城市的地方。必须大面积接壤，和一线城市0距离，打断骨头还能连着筋的，才叫准一线城市。

大家可以看一下这些年来北京附近城市的房价都长成什么样子了，前段时间安居客发布了《2016国民安居报告》，排名第一的是哪个城市？是廊坊！2016年廊坊二手房价格同比涨幅高达103%，我相信这个涨幅更多的来自于他的邻居北京赋予它的活力。

同样的，上海和深圳周边，也存在有潜力的准一线城市，不过这次我就单讲深圳周边的准一线城市--东莞。

深圳这座超级大都市，自然也会带动临深城市的发展。有很多人认为深圳外溢，获益最大的城市是中山，我不这样看，仅仅靠着一条深中大桥连接起来，两座城市的联系肯定远远不如接壤来得紧密，0距离、骨肉相连，这才叫准一线。不管现在在看这篇文章的你是在深圳买不起房啊还是买不下手，我都建议你看看东莞的房子。当然如果你是把在深圳的购房名额已经用完的人，就更可以考虑去东莞看看了。

我这样说并不是拍脑袋的想法，我们可以从下面几个角度来分析：

▌一、经济发展水平

看一座城市房地产未来的发展，一定会看经济和人口。2016年，东莞的地区生产总值为6827.67亿元，同比增长了8.1%，东莞的经济发展水平当然是比不上深圳了。不过它比全国（6.7%）和全省（7.5%）的平均水平都要高。再细看东莞的经济结构，2016年第一产业增加值22.80亿元，占比下降0.3%；第二产业增加值3172.50亿元，增长7.2%；第三产业增加值3632.37亿元，增长8.9%。三大产业比重为0.3 %、 46.5 %、53.2%。

一般来说，一个地区的房价和第三产业的占比有紧密的正相关性。但是东莞自2012年开始第三产业的占比就一直在53%左右。从经济发展水平来看，东莞的经济发展速度比较快，经济结构比较稳定。

▌二、人口增量

看人口增量说到底就是看需求端会不会增加。能够赢得增量人口的城市，房价自然会得到支撑。

小学生在校人数算是一个比较靠谱的指标，因为小学是义务教育，入学率接近100%。并且小学生数量是按“人头”数出来的，不是抽样调查而估算出来的，数据会比较精确。再就是小学生人数没有和政绩指标挂钩，所以数据相对真实、水分会比较小。

从小学生数量变动的情况来看，东莞2015年的在校小学生人数为71.93万人，比2008年增加了19.07万人，年复合增长率为4.5%。东莞这个小学生增长数量虽然不及深圳27.89万的增量，但是它比北京的小学生的增量还要多，在重点城市之中排名第4，作为一个准一线城市，也是很合格了。

大部分的指标都只是做参考用，“小学生在校人数”这个指标也是有一定的局限性。对于东莞这种城市，它的在校小学生人数会略微滞后于人口增长，因为很多外来务工人员没有把孩子带过来，小学生人数就有可能会滞后于人口增长。

所以可以结合“人口净流入”这个指标一起看。东莞人口净流入从2000年以来就在500万人以上，从2006年到2010年期间，东莞的外来人口明显增加，2009年东莞的人口净流入为607.35万人，首次突破了600万人， 2010年之后达到640万人，之后就保持一个相对稳定的状况。到2015年，东莞的常住人口为825.41万人，户籍人口为 195.01万人，人口净流量达到630.4万人，比2008年又增加了54.66万人。

深圳是个什么情况呢？2015年，深圳的常住人口为1147.89万人，户籍人口为354.99万人，人口净流入为792.9万人。从数值上来看深圳的人口净流入比东莞的要多，实际上，东莞的外来人口的比例常年保持在77%左右，比深圳的69.07%还要多。换句话说，东莞刚需房市场的潜力比深圳还要大。

另外，虽然东莞的户籍人口占比只有23%左右，但是一直以来都保持着正增长。

▌三、土地供应

受宏观调控的影响，2016年东莞的土地供应较2015年有大幅度下降。土地供应建筑面积为973.74 万平方米，同时土地成交建筑面积为969.07万平方米。政府出让的地块几乎都卖出去了，这个现象在以往几乎是看不到的。

2016年东莞的土地供应建筑面积几乎是100%的成交，供地不足也导致了地王频出，高溢价成交的现象已经不足为奇，所以2016年东莞招拍地块的楼板价较2015年翻了近一倍！

数据来源：CRIC商住办招拍地块

大家都知道地产公司赚钱就是类似买面粉、做面包然后再卖出去，而2016年他们在东莞买的面粉要贵过面包了，这样一来，疯狂的地产开发商不是要亏吗？

大家不妨先认真看一下这张由中原集团统计的全国40个城市土地供应状况图：

数据来源：中原集团研究中心

横轴是衡量地方政府是否缺钱，左侧的负值也就是说政府不差钱，城市在横坐标的位置越靠右就说明当地政府越缺钱。纵轴比较直观，指的就是城市住宅地的库存，一座城市越“缺钱”，就越容易增加土地供应量来补充地方财政；而“缺地”的城市则越有容易产生供不应求的现象。

其实这张图就提示了房地产投资的机会，左下角的这些城市就是投资安全系数最高的城市，而东莞就排在深圳和中山之后，排名第三。    

所以说，去年开发商在东莞高溢价拿地，并不是跟风，而是看到了东莞市场存在供应短缺的风险，看到了安全逐利的机会。

说东莞不差钱大家应该不会否认，但是到东莞缺地大家可能就不太相信，但是前面我有提到过东莞的供应建筑面积在下降，楼面价翻倍，并且几乎是100%的成交，这就是最直观的影响。

而赤裸裸的事实就是面积仅仅为2465平方米的东莞，土地开发已经高达46.7%，这个程度和深圳（近50%）很接近，并且都远远超出了国际公认的30%的临界点。而且政府也已经意识到这个问题，2016年4月，东莞就已经开始调整，居住类用地减少400了多公顷~ 人口增量大，土地供应在收缩，这确实是个严肃的问题，供不应求的风险真的可能存在。

▌四、绕不开的临深区

东莞可供应的土地面积不足可能会导致市场供应短缺，而这个短缺的市场，早就不仅仅是东莞市场，而更多的、是深圳市场。

深圳在2015年底已经有1147.89万人，而户籍人口只有354.99万人，人口净流入比例为223.36%。而且在未来，应该还有更多的人口流向深圳。一方面深圳容纳不了这么多的人口，另一方面，深圳的房价有多逆天我相信没有人不知道，大部分人在深圳买房还是相当吃力的。

那么人口一定会分流，市场已经自发的将东莞惠州的临深区域的土地供应归拢到了深圳都市圈内。从地理位置来看，而对比起惠州来看，深圳的大部分区域离深圳更近一些。而且，在2016年2月29日，市发改局表示赣深高铁会途径塘厦站转入深圳市光明新区。5月27日东莞开建的首条地铁线路地铁2号开通试运营，一期工程为东莞火车站至虎门火车站，未来二号线将接驳深铁12号线和18号线。地铁的连接才是真的拉近准一线城市和超一线城市距离的方式，比起往返180元过路费的深中大桥，简直诚意满满！

事实也证明深圳人确实是东莞楼市的第一大买主，2016年在东莞买房的人中有50.9%都来自深圳。这里面除了刚需购房者，应该也还有不少投资客。我有咨询过中介，中介说即使你是深圳户口，在深圳有两套房，也还能在东莞买一套房。

数据来源：家家顺研究中心

▌五、二手房市场

对于投资者来说，二手房的成交量可以判断以后脱手的难易程度。对于刚需购房者来说，二手房的价格可以起到一个价值参考的作用。

2016年的二手房市场其实存在一个催化剂，就是从2016年5月1日开始，全国的房地产业全面实施“营改增”试点，非北上广深的城市，个人将购买2年以上的普通住房对外销售的免征增值税，未满2年的按征收率5%缴纳增值税，二手交易成本减少对整个二手房市场都是利好。

从家家顺研究中心的数据来看，2016年东莞的月成交量相对稳定，而价格也稳中有升，2016年东莞市二手住宅共成交63936套，占比为44.9%，东莞的二手房市场还是比较活跃的~

再把东莞二手住宅月度成交价格和一手成交价对比来看，虽然二手房的价格在增长时期的增幅不如一手房，但是经历10月份的宏观调控之后，东莞二手房的价格也比较稳定，降幅很少，并且在12月就有抬头的趋势~ 东莞的二手房市场也比较成熟，即使在行业低谷的时候脱手也不会太困难。

▌结语：

像东莞这样一个与深圳皮肉相连的准一线城市，说白了，未来迟早就是属于深圳的。而且，其不管是净人口流入，还是小学生在校人数变动的数据，都能印证东莞人口的增量还有着巨大的潜力，再考虑到由于深圳房价高企而引起的挤出效益，不管是刚需还是投资，东莞的楼市都绝对是个不错的选择。

最后送你六个字：如果买，请早买。

【作者简介】 

满杯橙汁 | 格隆汇·专栏作者

房迷，专注地产与宏观

资深地产行业研究员

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