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吴晓波:90后就别买京沪深的房子了,这话居然大错特错?!

2017-03-23 企业家联盟


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小白读财

xbducai


导读:今天,吴晓波老师通过他的微信号发出建议:《90后就别买京沪深的房子了》!此言备受市场关注,紧接着各式各样的反驳也随着而来。


以下是两篇文章,前者为吴晓波老师的《吴晓波:90后就别买京沪深的房子了》,后者为财经韬略的《和吴晓波撕:建议“90后不买京沪深的房子”大错特错了!》两种观点各执一词,孰对孰错,且看!


投资中国综合:吴晓波频道(ID:wuxiaobopd,作者:吴晓波)、财经韬略(ID:tttmoney8,作者: 韬略哥)、链家网


吴晓波:90后就别买京沪深的房子了


超级大都市的房子,与三十岁以下的年轻人无关。京沪深的房子就是那根“桥柱”,它不决定你的价值、未来和生死,放下即是实地。


1


那天马佳佳来杭州,我们在静逸别墅的大樟树下喝茶,我问她,你买了北京的房子吗?


她微微地笑,不做答。


2014年2月,马同学去万科总部演讲,说,我们90后不买房。


她做演讲的那会儿,北京房屋均价3.54万元/平,与2012年相比,上涨整整一倍。此后经历调控,微有震荡,接着连续18个月环比上涨,到三年后的2017年2月,均价达到6.07万元/平,仅在过去的五个月间,涨幅就达15.6%。昨天(3月22日),北京市宣布,首套房贷利率优惠收窄至95折,这意味着房贷政策进一步严控。


“谁此时没有房子,就不必建造;谁此时孤独,就永远孤独。”


里尔克写下这句诗歌的时候,心里应该没有想到北京的房价,但在今天读来,却好像是一个很恶作剧的玩笑。


2


还是回到2012年。


那年,全国大学应届毕业生的平均月薪为3048元。如果你碰巧进入了一家非常慷慨的大公司,税后月薪达到1.6万元,不吃不喝,只靠呼吸PM2.5值很高的空气活着,可以买得起一平米的北京房子。


到2017年,你必须要找到一位肯付你6.07万元月薪的雇主。当然,这似乎是一件不太容易的事情,前几天,咪蒙同学的助理月薪达到5万元,就已经溅起一片惊艳般的欢呼。


我再继续算账。


如果你购买一套价值1000万元的房子,向银行做七成、三十年按揭,月均还款37150元。如果做五成、三十年按揭,月均还款26536元。


首付的700万元或500万元,足以压垮全国90%的父母。


而在未来的三十年里,背负月均还款3.7万元到2.6万元,对于90%的90后而言,都恐怕是一个了无生活质量及乐趣的人生。



所以到今天,不是你拒绝买房,而是你不应该再买北京、上海和深圳的房子了。


这是我第一次建议同学们不要买房。


3


超级大都市的房子,与三十岁以下的年轻人无关。


这不仅仅是一个中国景象。


看过《穿Prada的女魔头》,你应该还记得海瑟薇扮演的那位刚刚毕业的女助理安迪,她不但要加班加点地工作,忍受女魔头的种种刁难,还要厚着脸皮向父母借钱付房租。如果你有她的电话可以去问一下,她应该也买不起纽约的房子。


可是她死活也要留在纽约。



几年前,《纽约时报》做过一个“你愿意生活在城市、市郊还是乡村”的问卷, 84%的人表示对纽约满意或非常满意。也就是说,像纽约这样充满大城市弊病的城市,人们却依旧欣然向往。


同样是纽约移民的雅各布斯出过一本《美国大城市的死与生》,书中充满了对现代大都市的批判和不满,不过她也承认,人口稠密会加速知识的产生,她由此提出了“知识溢出”这个新名词。


美国专利问题专家亚当·贾布的研究表明,一个发明者常常受到同区域其他发明者的启发,对同一城市专利的引用次数是其他城市的十倍。他还计算出一个公式:城市人口密度每增加50%,人均生产力就可以增加4%。


所以,不买京沪深的房子,不意味着逃离京沪深。那里仍然是中国最具活力和创造力的地方,是梦想野蛮生长的伟大而邪恶的容器。


还记得《应谐录》里的那个故事吗——一个盲人过桥,失足,抱住桥柱大喊救命,路过的和尚说,桥下并没有水,“放下是实地”。


京沪深的房子就是那根“桥柱”,它不决定你的价值、未来和生死,人生无比辽阔,放下即是实地。



4


90后不买京沪深的房子,并不是说,高企的居住成本就是合理的,它当然是一个应该被不断诅咒的现象。


每一位城市管理者都清醒地知道,一座城市的活力,是由三个“要素”构成的:年轻的人、热钱和新技术,而年轻人是其中权重最大的。如何降低他们的居住成本,是城市管理者的职业道德所在——如果他们的血管里还流着“道德的血液”的话。


柏林是当今欧洲的“创业之都”,2015年,欧洲创业投资共118亿欧元,其中,柏林就吸引到21亿欧元,远多于伦敦、巴黎和斯德哥尔摩。


可是柏林的居住成本却不高,年轻人花费工资的五分之一大概就可以租到满意的房子,在2016年,柏林公寓每平米租金的平均价格只有9欧元,要知道德国的人均年薪约为4万多欧元。


柏林的办法有三个。


其一,提供大量“社会住房”——也就是我们所谓的廉租房,由柏林市政府提供资金支持建造,供低收入者使用。目前柏林约有22.5万套“社会住房”。凡是个人年收入低于1.7万欧元,两口之家年收入低于2.5万欧元的就可以向所在区政府申请“居住资格证”。


其二,提供住房金补贴,只要满足一定条件,居民就有权享受“住房金”,其能够享受多少则取决于收入、房租、生活负担以及家庭成员人数等多种因素。柏林现有27万多户家庭享受这一补贴。


其三,在租房契约中,政策性偏向租房者,政府明文规定,租房合同一旦签订,合同内不得涨房租。



我曾经问过一些政府官员:效法柏林的这三个政策,对我们大帝都、大魔都和大深圳政府而言,有多大的难度?


在2016年,北京市的地方财政收入5081亿元,上海市6406亿元,深圳市7901亿元,都算得上富可敌国了。如果房价实在降不下来,可否在廉租房、住房金补贴及对租户的政策保护上有所作为?


被我询问的官员们都像马佳佳同学一样,微微地笑,不做答。


和吴晓波撕:

建议“90后不买京沪深的房子”大错特错了!


在我眼中,吴晓波是一个精致的上海男人(生于宁波,长于上海,很典型的),有情怀、有眼界、有名气,是我等耍弄文字的人中创业比较早,成就卓然的。他似乎对制造业比较熟悉,谈论股票、楼市的时候,往往比较“主流”而未必内行。


吴晓波在文章里算了一笔账:2012年的时候,一个年轻人在北京如果碰巧进了一家“慷慨的大公司”,税后月薪达到1.6万元,不吃不喝大约还是能买下北京一平米的房子的(靠,估计在大兴或者房山吧?)。但到了2017年,你想税后收入达到北京平均房价6.07万元,基本上不可能了。(这个账算的有点乱,2012年北京平均房价是3.4万元)


他接着算: 


如果你购买一套价值1000万元的房子,向银行做七成、三十年按揭,月均还款37150元。如果做五成、三十年按揭,月均还款26536元。首付的700万元或500万元,足以压垮全国90%的父母。


而在未来的三十年里,背负月均还款3.7万元到2.6万元,对于90%的90后而言,都恐怕是一个了无生活质量及乐趣的人生。


最后他给出的结论是:


所以到今天,不是你拒绝买房,而是你不应该再买北京、上海和深圳的房子了。这是我第一次建议同学们不要买房。超级大都市的房子,与三十岁以下的年轻人无关。


京沪深的房子就是那根“桥柱”,它不决定你的价值、未来和生死,人生无比辽阔,放下即是实地。


他还建议北、上、深学习柏林,第一、提供大量“廉租房;第二,提供“住房金”补贴;第三,在租房契约中,政策性偏向租房者。他写道:


在2016年,北京市的地方财政收入5081亿元,上海市6406亿元,深圳市7901亿元,都算得上富可敌国了。如果房价实在降不下来,可否在廉租房、住房金补贴及对租户的政策保护上有所作为?


应该说,这是一篇“政治正确”的情怀文章,足以引爆很多人情感上的共鸣。但在实际操作中肯定是“然并卵”,不能解决任何问题,反而可能给北上深的90后灌上一剂有麻醉效果的迷魂汤。让他们错失一个中国楼市的“白银十年”。


下面让我们从吴晓波老师的“海派情怀”,回到“现实人间”。


北上深的90后,大致有三种人:第一,是北上深的第二代居民,他们的房子问题容易解决,有父母扛着呢;第二,是来自二线城市的年轻人,他们的故乡也在限购,房价也不便宜了;第三,来自三四五线城市,或者来自农村的年轻人。


对于后两种人来说,在北上深都有比较现实的居住问题,当然进一步还有资产的保值增值问题。由于一线城市普遍认房认贷,也就是所谓的处女贷,所以年轻人们就面临一个重要的问题:如果浪费了第一次购房贷款机会(比如在老家购房),未来想在北京再次购房,首付比例可能是60%到80%,基本上希望渺茫了。


所以,大多数北上深的90后就面临一个问题,要么不买房,要么慎重购买第一套房。


在当今中国,彻底不买房如同你在资产配置上裸奔,你的命运跟浮萍差不多。吴晓波老师已经替你算好了,2012年的时候你每月不吃不喝买一平米,现在恐怕连三分之一平米都买不到了。那么5年之后呢?


也许他们会告诉你,中国楼市不可能永远这样涨下去,再这样涨下去不把全世界都买下来了吗?


但是他们没有告诉你,还有一种方式是:房价可以永远“在本币计价方式下”上涨,但汇率贬值,最终足以维持跟境外资产的比价关系。比如曾经跟中国体制类似的苏联,1989年到现在,莫斯科中心区的房价上涨了至少150万倍。其中,按照美元计价上涨了150倍,卢布对美元贬值了至少1万倍。


你也许会问,现在1美元等于57卢布,没有看到大幅贬值的迹象呀?但我告诉你,那是因为在1998年1月1日卢布有过一次币值改革,用1卢布兑换了1000旧卢布,删除了后面的三个零。


这个过程,其实就是手持现金和存款的人,其财富全部蒸发的过程。而这,就是所谓的解决楼市泡沫的“莫斯科模式”。此前很多年里,中国人只知道有泡沫破裂的“东京模式”,而不知道还有汇率崩溃的“莫斯科模式”。


我这样说,不是认为北上深楼市未来一定会走“莫斯科模式”,但我可以告诉大家,北上深楼市肯定不是“东京模式”。


日本是个资源匮乏的国家,需要大量进口资源,所以其货币必须是升值的,然后通过科技进步、提升产品质量实现正循环。过去40多年里,全世界主要货币对SDR(特别提款权)大幅升值的,只有日元和新加坡元,连美元都没有做到。新加坡,情况类似日本。所以,他们都必须解决资产泡沫的问题。


俄罗斯就不同,他是资源出口国,经济高度依赖石油、天然气、矿石等出口,贬值对它来说无伤大雅、甚至有益。


中国经济模式介乎俄罗斯和日本之间,所以我们解决楼市泡沫的方式,可能是中间路线。中国到2016年末的城镇化率是57.35%,年度城镇化率增速是1.25个百分点,如果把70%的城镇化率作为上限,中国楼市还有“白银十年”。


观察中国楼市是不是按照旧逻辑(货币超发推动房价上涨)演进,看四点就行了: 


1、广义货币M2同比增速(发钞速度),是不是维持在GDP同比增速的1.5倍以上,并很难降低到1.2倍以下(目前接近1.7倍)。如果是这样,中心城市房价就必须涨,暂时压住了,将来也会跳涨,因为你发钞太快了。


2、全社会固定资产投资额里,民间投资有没有超过80%。只要地方政府和国有企业占比还维持较高水平(目前是40%),不能降低到20%以下,则经济低效是必然的,最终M2增速就很难慢下来,慢下来就会闹钱荒。


3、A股里只要IPO注册制没有真正实施,则中国的金融泡沫就继续维持,金融泡沫在,楼市泡沫就不可能单独消失。IPO注册制是市场经济有没有真正推行的重要的风向标,还是降低企业杠杆率、推动实体经济发展的重要手段。


4、中心城市的“人地错配”是不是得到了解决。所谓“人地错配”,其实就是官方的“逆趋势调控”,不希望中心城市人口太多,通过控制居住用地来控制人口。没有显著的新增住宅用地,中心城市怎么降低房价?


吴晓波的结论里,还有一点颇可商榷。他说“而在未来的三十年里,背负月均还款3.7万元到2.6万元,对于90%的90后而言,都恐怕是一个了无生活质量及乐趣的人生”。


其实吴和很多中国人一样,都没有明白中国楼市的一个最大秘密:真正的按揭只有10年。通胀会帮你大大减轻第二个10年的负担,让第三个10年的压力变成鸿毛。


如果人民币每年贬值5个百分点(2009年贬值了至少19个百分点),则按揭到13年的时候人民币的购买力(也就是按揭压力)就只剩下一半,按揭到了20年的时候购买力(按揭压力)还剩下三分之一。


我还可以告诉大家:只要你手里的现金足以应付5、6年的月供,就能等来一波显著的大涨(这是经济周期决定的),即便到时候玩不下去了卖掉房子都可以赚钱。


在中国,买房子的月供不是消费,而是定投,是你每月在为自己的老年生活储存养老金(老了的时候可以离开一线城市,去中小城市养老)。当然,这个定投需要量力而行。


也许你还会问:即便这样说,我还是买不起北上深的房子,咋整?其实,中国未来10年正被地铁、高铁带入真正的“城市圈时代”,北京旁边有廊坊,深圳旁边有东莞,上海旁边有昆山、太仓和嘉善,未来都有地铁连接北上深,也都是不错的选择。但你的第一次购房贷款机会要慎用,想好了再说。


最后我想告诉90后的年轻人的是:通胀是人类永恒的主题,特朗普出生的那一年,也就是1946年布雷顿森林体系建立的时候,1盎司黄金是35美元,而目前的金价是1盎司1245美元,美元在71年里贬值了35倍还多。


坚挺如美元,尚且如此,所以你懂的。


最后,想指出吴晓波老师文章中的另外两个错误:


第一,他说“在2016年,北京市的地方财政收入5081亿元,上海市6406亿元,深圳市7901亿元”。这里面深圳的数据是财政总收入,上交中央之后,深圳地方财政收入是首次突破3000亿,只有3136亿元。


其实这很好理解,北京汇聚了14万亿的资金,上海接近11万亿,深圳只有6.3万亿,深圳的财政收入怎么可能超过北京和上海呢?


第二,他建议北上深增加廉租房,这固然是不错的。但他可能不知道,深圳有一半的房子都是天然的廉租房­——农民房。深圳官方最新的统计是:全市违法建筑37.30万栋,违建面积4.28亿平方米(上海全部建筑物的面积,也才12亿平米)。


上图:上海统计局公布的上海建筑物总量数据,这个百年城市的总建筑面积只有12亿平米,深圳农民30多年抢建的房子就达到了4.28亿平米。


也就是说,深圳是全世界“廉租房”保有量最大的城市,其面积超过商品房总和,这在全世界可能都是唯一的,而且这就是深圳崛起的最大秘密之一。所以对于深圳来说,建设新的政策性住房是应该的,但更关键的是政府应该控制拆除城中村的速度。


【延伸阅读】只有中国年轻人这么苦逼吗?


当人们在吐槽,工资无法应对高昂的房价时,常常会被国外相对低廉的房子所吸引。然而外国年轻人的买房压力一点不比中国的年轻人小,下面就随小链一起来看看世界各国年轻人是如何买房的吧!


韩国年轻人要买房也“很苦逼”



与中国相邻的韩国,不仅地域文化有渊源,连对待房产的态度也相似,韩国的年轻人凭借自己同样很难买的起房,很多年轻人都为住房而苦恼,常常为到底是租房子住还是贷款买房子而感到两难。


据统计韩国的房价也高得让年轻人难以负担,韩国首尔江南区的房价每平米已经突破六七万元,对于刚工作没多久的年轻人来说压力确实不小,韩国年轻人想买房大多也要依靠父母资助,若是家里兄弟多,婚娶需要男方买房,父母积蓄又不够时就只能选择租房。


日本房贷“零首付” 贷款压力小



同样作为中国邻居的日本, 年轻人买房则压力小很多。日本年轻人很少依靠父母的经济援助买房,也没有为了结婚而必须买房的观念,因此大多数日本人年轻人并不急着买房。


其实,日本买房的负担也不大, 年轻人一般大概用不到1/5的收入就能供一套150平米土地,楼上楼下120平米左右的小楼,也就是说日本年轻人想拥有一套自己的住房并不难。即使刚参加工作的年轻人不买房,但日本的租金水平已经稳定了很多年了,法律也保护租房者利益, 房东单方面提出涨房租“不给就滚”的事情不会发生。如果负担不起租金,可以申请租金和其他成本(给房东的礼金押金等等)相对便宜的公营住宅。


在观念方面日本人认为,人年轻的时候有各种可能性,可能会换工作,也可能被派到其它城市工作,租房住更方便些,而且房租并不怎么贵,而且在日本除了东京以外,其他城市的房价还不比京沪等一线城市来得高。


新加坡年轻人“甚至不用掏一分钱”



同样作为亚洲的国家, 生活在新加坡的年轻人最幸福了!虽然新加坡寸土寸金,年轻人买房应该更不容易,但是情况恰恰相反。


新加坡的年轻人 大多数购买组屋,新加坡政府是组屋的唯一出售者,掌控了组屋价格定价权,对于低收入家庭购买组屋,政府会根据具体情况最高“白给”4万新币的补贴。另外年轻人买新组屋跟父母做邻居,政府补贴1万新币。


有了这些补贴,买个30万左右的组屋,首付基本就没问题了,三十年贷款,月供使用公积金就可以。也就是说, 新加坡年轻人只要有正当工作,买房甚至可以不用掏一分钱!但是有限制条件:例如:年轻人要购买组屋的话,必须先结婚;买新组屋跟父母做邻居,政府补贴1万新币;家庭购买组屋,必须是家庭人均月收入低于5千……


对于新加坡的年轻人来说,购买组屋是一本万利的事,组屋一手价格每年上涨10%左右,二手转售的价格波动则更大些,所以新加坡年轻人都想尽快买一套自己的组屋,住几年后卖掉,赚上一笔。


欧美一些国家由于政策以及生活观念的不同,买房的压力也各不相同。其中也分为“逍遥派”和“苦逼派”。 逍遥派的代表要属澳洲,法国和美国。 苦逼派的代表是加拿大和英国,除了首付压力大外,贷款方面也不容易。


法国年轻人对待房子 “有钱也不买”



法国人的浪漫和洒脱同样体现在对于买房这件事上,法国年轻人“有钱也不买房”,挣钱更多的是为了消费。


根据数据统计显示:在1998年和2010年之间,法国能够购买符合自己所需要的一套房产的家庭的比例从44%降到27%。 尤其30-35岁年龄档次的房屋购买力降幅更大,1998年能够购买符合自己所需的一套住房的比例为32%,12年之后只有7%,买房越来越困难,法国年轻人有钱不买房不是因为不想买,而是因为“ 太贵索性不买了”。


此外,在法国没有房子,拿着收入证明就可以申请住房补贴;而且法国政府对房租的控制很严厉,也建了很多廉租房, 房的压力远远小于买房。


澳洲年轻人买房压力小 但购房比例不高



澳洲年轻人大多对房子没有太特殊的情结,家里有留个房子最好,没有的话能租得起、有地方住就好啦,不一定非要买, 大多都是年纪比较大、有家庭、有孩子的人才考虑买房。


对于在澳洲有工作的年轻人来说,其实买房最大的障碍还是如何攒够首期(首付一般是20%)。因为目前澳洲属于利息极低时期而租金又极高,交房之后贷款利息基本上已经低于房租了。总体来说年轻人只要工作稳定,尤其是双方都工作的年轻夫妇,房子的压力还是比中国的年轻人少不少。


美国买房首付“几乎为零” 但年轻人仍以租为主



世界上大多数国家的年轻人买房都是找银行贷款,2008年次贷危机之前,美国年轻人买房需要付的首付真是超低, 甚至有零首付的现象,银行贷款批得也容易。现在银行谨慎多了,首付也提高了,一般5%-20%的样子。但即使是如此低的首付比例,35岁以下的美国人,房屋拥有者仅占了36.3% !


因为观念和储蓄习惯不同,美国的年轻人经济独立, 买房时父母不会资助,平时也不怎么存钱,加上他们还有学贷,车贷等各种贷款要还,所以比起贷款买房,美国的年轻人更愿意租房。


加拿大除了房贷压力大每年缴纳大额的物产税



在加拿大因为房租跟房贷不相上下,只要能付首付,一般都会第一时间考虑买房,也因此不仅在年轻人中间, 整个加拿大买房主流就是贷款购买。


攒够首付之后再还房贷,加拿大年轻人和中国年轻人一样,买房都是一件比较苦逼的事。据了解,加拿大有20%家庭必须用其税前收入的30%支付房贷,年轻人更惨,1/3到1/2工资都会被拿来还房贷。而且随着利率水平的浮动,他们的还贷压力越来越大,这也造成了除非特例,在大中型商业银行几乎找不到首付低于20%、还贷期超过40年的房贷。


更为苦逼的是, 加拿大产权是永久性的,每年需交0.5~1%物产税,如果是总价60万美元房子,一般要交5000美元/年的房产税。按贷款期限70年,利息3%算,也要交100多万美元的税,够买一套更好的房子了。


英国年轻人买房压力也很大 同样得“啃老”



英国年轻人和许多中国年轻人一样也得“啃老”,尤其是在买房这一项大开销上。最近几年英国房价年涨幅达10%,放贷标准也收紧了,银行要求购房者缴纳更多首付,据英国抵押贷款机构访问20-45岁人士的调查报告显示,63%的购房者从父母那里寻求了资金帮助。


用吐槽的话讲就是:“ 如今的银行只为那些无须贷款的人提供贷款。”而27%的受访者的父母表示动用储蓄帮助孩子买房,10%的受访者则提前把财产给了孩子。即使是坚持人格经济独立的西方文明主流国,在买房这方面也不免与中国父母殊途同归,做出了相同的选择。


如果让你选,你会买房吗?



声明:本文仅代表作者个人观点,不构成投资意见,并不代表本平台立场。文中的论述和观点,敬请读者注意判断。


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