✍️  作者｜智信资产管理研究院研究员 吉怡颖

常言道：殊途同归。

小时候想当飞行员、科学家、医生、老师的小朋友们，长大以后有了一样的梦想：买房。

但作为小老百姓，辛辛苦苦多年攒了几十万，却连一线城市的首付都够不着，只能眼睁睁看着房价

蹭

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往上涨 ↑

买不到房也不能眼看着钱躺着贬值，看看其他投资：A股2016年全球垫底，流通市值蒸发2.43万亿，没两把刷子只能等套牢；大部分基金也自带负斜率属性；起起伏伏的期货需要一颗强心脏……

投资要看底层资产，最靠谱的底层资产无疑是房地产和基建，但资金量太大参与难度高。

其实在大洋彼岸，早已出现一个叫REITs(Real Estate Investment Trusts)的证券化产品，通过发行收益信托凭证/股份汇集资金，由管理人进行房地产投资、经营和管理，以租金和物业增值为主要收入，并将投资综合收益分配给投资者。以美国为例，REITs绝大多数在证券交易所上市，包括权益型、抵押型和混合型。其中， 权益型REITs占了总量的90％以上，让很多普通的投资者通过投资REITs间接拥有了大型酒店、超市、写字楼甚至监狱等各类物业的部分所有权，在力所能及的范围内享受投资收益。

从收益角度看，在国内买房，前些年房价处于上行通道时，几年升值30%-50%，还不错！但还时刻带着泡沫会破裂的担忧。而过去几十年，在美国投资REITs年平均收益5%-10%，虽不算很高，但相对比较稳定（当然权益型REITs股性很强，单年可能会有较大波动）。

让我们简单算一笔账：投资年化10%收益，若每年用2w用来投资，2*1.1+2*1.1^2+2*1.1^3……+2*1.1^10-20=15，要是十年就有利息15w+……

……好像并没有很多

但是！收入和投资分配会随时间逐渐增长，这会是一笔相对稳健而可观的投资，也算是跟上了房价上涨的脚步。

那时候，画风就是这样的：

想想有点小激动呢～

想马上去投资REITs？那也不sing～

国内目前还没有真正意义上的公募REITs，而且在国外成熟市场中权益类REITs占比较大，而国内市场上多为偏债性的类REITs，投资方面主要采用的还是固定收益投资逻辑，与海外标准化的权益类REITs有较大差异。整体来说，国内还没有真正发挥REITs产品投资低门槛、流动性强的真正优势，普通投资者难以介入。

据大成律所统计，近二十年来，北美地区的REITs收益达13.2%，而亚洲REITs的平均收益仅为7.6%。收益落差也意味着我们追英超美的动力！小伙伴们，再等等，离富起来不远了！

比如今年2月，我国首单银行间市场公募REITs——“兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金（REIT）资产支持证券”就上市了！通过信托持有项目公司股权，间接构成公开发行，但由于差额补足等类固定收益属性，仍然被认为属于类REITs产品。从第一次兑付公告中也可以看到其收益低于权益型REITs，A级收益率为4.8%，B级收益率为5.4%。（梦想和现实的路还是很长的）

以目前国内REITs的发展速度啥时候能比肩成熟市场？

啥时候靠REITs收益能弥补我买不起房的创伤？

在房地产融资紧缩的大趋势下，金融机构和地产企业可以怎么更好利用REITs这个工具？

还需要操盘手们来告诉你。

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