博鳌演讲 | 樊纲：从经济学与供求再论中国房地产的未来

2019年，中国房地产温和回归。

政策基调转向“稳地价、稳房价、稳预期”下的因城施策，户籍制度放开正在驱动新一轮城市化，房地产的未来依然充满希望和想象。

2019年，在愈发多元与多维，房地产重新出发，走向一个复杂但充满可能性的世界。

以下为中国（深圳）综合开发研究院院长樊纲在2019博鳌房地产论坛上的演讲实录：

我今天讲讲房地产市场，从经济学的道理来讲，一个市场要从供给和需求两个方面来分析，要把供给和需求分开，你才能真正分析清楚，不然把两个混起来，说供给的时候说需求，说需求的时候说供给，最后就说不清了。另外讲供求关系，最后落到价格，价格的趋势其实后面是供给和需求变化的结果。价格由供求决定，这是市场经济基本的机制，我们要在需求和供给两个方面来进行分析，分析价格的走势，分析市场的走势，这是我们的基本的分析方法，我今天就按照这个方法来做点讨论。先讲讲供给，市场不均衡的一个重要的问题有时候就在于需求旺盛、供给跟不上，甚至需求可能是正常的，而供给是受压抑的，不做供给方面的事情，价格不就上涨吗？给定同样的需求，假定需求不变，供给短缺，价格就会上涨。过去相当长的时间里面，我们就在犯这样的长期的战略性的错误，这一点我已经讲过很多次了，这个错误就是城镇化的战略，给小城市、小城镇增加土地供给，鼓励他们去建房、增加供给，但严格限制大城市，而人又迁移进了大城市。大城市需求旺盛，结果又不供给，不给大城市供地，大城市还要严格控制容积率。结果就造成了我们过去的供求关系的严重失调，假定需求是给定的，就这救济短缺这一条，就造成了大城市的价格暴涨、小城市库存积压，形成房地产市场的两极分化。这个问题我们就需要研究人的迁移、人的追求美好生活的需求，他会向什么地方转移。我们的城市化进程在这个阶段上是不是主要先发展大城市，小城市的人口正在流出，正大城市转移。认识到这一点，就要明确我们在这个阶段应该首先发展大城市，土地的供给、住房的供给首先要解决大城市的供给短缺的问题。2014、2015年市场严重的两极分化，使决策者们终于认识到，我们得给大城市供地，我们得解决大城市的供给不足的问题。于是，这几年在房地产市场上出现了一个重大的转变，就是鼓励大城市的发展，鼓励城市群的发展。国土资源部在几年前明确宣布要给大城市供地，减少给小城市，特别是那些人口流出的小城市的供地，允许大城市周边的集体土地入市，这些都是非常简单的改变供给状态的基本做法。然后雄安新区给京津冀加了一块地，提出了粤港澳大湾区，然后又提出了长三角一体化发展，提出了城市群发展的战略，这是一个重大转变。城市群就是通过基础设施的互联互通，使得这一个区域里面的大中小城市的土地和住房供给能够互补，解决大城市空间有限的问题。来发展我们的市场，改善供给结构，改善住房的供给，缓解大城市价格暴涨的趋势。这是这几年中国城市化进程的一个重大转变，我们称为城市化2.0版本。官方不认为以前是1.0，官方一直认为是一个政策延续。但是从2014、2015年的政策两极分化之后，出现了一个明显的转折。对于房地产市场，我相信有深远的影响。集体土地入市盖的廉租房最近陆续要上市了，城市群的交通等等都在改善，交通一旦改善了，原来那个大城市住房暴涨那些地方的人买房就可以到周边的小城市去买房了，甚至现在农村在确权，土地宅基地在确权，确权以后，那个区域成为城市群住房供给的一个组成部分，这种情况就可以期待了。总的来说是供给结构在发生改变，这是房地产市场平衡和平稳的关键。平衡就是供求之间的均衡，我相信大的趋势是趋于平衡，因为供给在增加、改善，我们给定需求，所以从大的趋势来讲，我觉得下一阶段房地产市场会相对平稳、相对平衡。再讲需求侧，首先我们得承认我们的需求还是不断地在涌现出来，有些经济学家说我们今后增长速度不高了，就是因为很多需求都没了，特别是住房需求都没了。这几年来看不是没有需求，现在我们一年的房地产销售额15万亿，这不是没有需求，应该说需求还在增长，如果没有一些抑制措施，可能还会增长得更快一点。刚才晓华（邱晓华）讲了很多的需求，我想强调一点，晓华刚才讲的是新进城的人的需求，我想强调的是，原来也是在城里的人，也有迁移需求。现在我们整个国家的城市化进程，不仅仅是农民进城，而是小城镇的人想到县城买个房子，县城的人想到地级市买个房子，地级市的人想到省城买个房子，省城的人想到大城市买套房子，这是我们这个阶段需求的重要组成部分。
我们现在对这一块的需求基本上是压制的，最重要的限购，首先是外地人不能买房子，改善性住房多少还允许一点，但是外地人不行，外地人必须到这里交了几年的社保、交了几年的税，有一定的积分才能买房子，这一块的需求如果需要逐步释放，应该说我们的需求还是旺盛的，之所以我们现在的房地产价格还在不断地上涨，特别是一二线城市还在不断涨，跟这一块需求密切相关。我们现在的状况是，过去因为有很多投资性的需求，所以采取了一些限制的措施，在一定意义上，这是必要的。我们一会儿要讲长效机制，等着长效机制出来，我们讨论一个房产税讨论了20年，黄花菜都凉了，在没出台之前，你要采取一点措施，抑制住大泡沫，没有大泡沫我们就不会有大崩盘，就不会硬着陆，用行政手段限购，采取一些紧急的措施还是必要的。当然限购主要针对的是炒房的需求，为什么中国有这么大的炒房需求？我觉得这就是我们储蓄率太高的问题，现在中国的储蓄率还有40%以上，我们曾经有几年是50%的储蓄率，我们过去20年在40%以上的储蓄率，这就使我们国家成了一个人均收入还比较低，但是财富量巨大的国家。大家储蓄了就得有点回报，我就得做点投资，股市表现不好，到境外投资又受控制，就更多的炒房子，房地产成为重要的投资的对象。但是投资需求也要做点分析，不能都说是炒房需求。如果我买了房子我租出去，也有人住，这个房子最后也是住的，真正的炒房需求就是那些买了房，一个单元一个单元买下来，我把它放在那里，我也不租出去，就等着升值，这种你可以说是纯粹的投机性的炒房需求。这种需求当然会使得我们的市场出现大的波动，采取一些限购措施，我觉得也是对的，特别是三四套以后等等，确实要防止这样的需求扰乱我们的市场。出现这些政策，从需求角度来讲，确实起到了抑制总需求的作用。在一定意义上也是合理的政策，比如说限购、限贷，这些还是合理的。它是改变需求后面的参数。现在最担心的是演化到限价，这就不是改变供求背后的参数，这是取消了市场机制本身。市场机制的本身是供求关系决定价格，你一限价就乱了，限价之后短缺的事情就都发生了。我们回想一下过去短缺时代走后门、递条子、摇号，这些事情都来了。这就提醒我们，现在限这个、限那个毕竟是一种行政手段，毕竟不是市场机制。现在一个危险的情况是，现在很多人把限购的东西当做一个正常的制度，可是大家想一想，限购这件事在经济学来讲是不正常的，我们采取的措施应该对市场经济来讲属于临时的、短期的、紧急情况下救火的措施，而且是行政手段，很多不是经济手段。降降息、降降首付率还属于经济手段，但是限购不让买房子并不是经济手段。因此在需求侧如果想要长期的平衡和稳定发展，需要长效机制。需要一些经济手段作为长效机制，赶紧把这些短期的救火式的行政手段替下来，大家不要忘掉这一点，现在慢慢大家忘掉这一点了，觉得限购几年之后就成了一个正常的存在，大家拿它为前提了，很多人说需求没有了，你仔细问问什么时候需求没有了？是在严厉限购的情况下，那个需求减少了，那不是结果吗？你不能把它当做前提来讨论房地产市场。所以从业界的角度来讲，我觉得我们应该进一步推动长效机制的落地。当然现在已经不是讨论的问题了，我们讨论20年了，现在真正是落地的时候了，好像中央文件说的也是要落地，这样才能有一个比较健全的市场机制。房地产市场发展了二三十年，应该还是发展出了一个市场机制，我们不要把这个市场机制毁掉，一方面不要把价格机制毁掉，另一方面不要搞太多的非市场住房供给。那天有一个媒体问我，现在的质量问题是不是跟限价有关系。我说具体的案例需要具体分析，但是逻辑上说，我们过去那几十年公房的情况，前苏联俄罗斯都是公房的情况，不说限价了，它都是不要钱的房子，它的房子质量也是越来越差。我们这几十年房地产市场的发展，房子越盖越好，不要放弃市场机制，不要为了短期的目的忘掉长期的平衡、稳定和发展。我今天一方面是针对业界，想到我们这些政策可能产生的影响，另一方面也呼吁我们的业界跟政府决策部门更多的互动，使我们这个市场能够更加健康的发展。我就讲这些个人观点，供大家参考。