【行业关注】北、上、广、深商业地产观察
【 北 京 】
1. 零售商业
开发：二季度北京零售商业施工面积为1132万㎡，同比增长12.4%，环比增长6.5%；新开工面积为34万㎡，同比下降59.6%，环比增长11.9%；竣工面积19万㎡，同比下降46%，环比下降46.8%；空置面积358万㎡，同比下降15.1%，环比下降0.6%；可售面积达222万㎡，同比增长13.2%，环比增长6.3%。
可售面积的不断增加使零售商业去化压力增大，然竣工面积的减少将使市场去化压力稍有减少，空置面积的减少将缓解市场经营压力，新开工面积的增加反映出二季度房企对商业市场信心稍有增加，开工意愿有所增强。
图：北京市商业营业用房开发情况
供应：二季度北京市零售商业新增批售面积44万㎡，同比增长92.4%，环比增长90%，新增批售面积的翻倍使市场去化压力剧增。
成交：二季度北京零售商业成交量走低，共15万㎡，同比下降43.3%，环比下降7.7%，成交价走低，均价21495元/m2，同比下降26.7%，环比下降20.5%。成交总额33亿元，同比下降58.4%，环比下降26.6%；二季度商业成交量价的双降低表明投资者及经营客户对商业市场信心明显下降。
图：北京市商业营业用房销售情况
2.办公市场
开发：二季度北京办公楼施工面积为2007万㎡，同比增加33.6%，环比增长12.7%；新开工面积64万㎡，同比下降20.2%，环比下降37.4%；竣工面积59万㎡，同比增长37.1%，环比下降29.2%。空置面积203万㎡，同比下降1.6%，环比增加9.7%；可售面积149万㎡，同比增长10.6%，环比增长1.3%。
空置面积与可售面积的不断增加使得近期市场去化压力增加，伴随新竣工物业的入市，市场经营压力将有所增加，新开工面积的不断下降表明二季度房企对办公市场信心有所减弱。
图：北京市办公楼开发情况
供应：二季度北京市办公楼新增批售面积52.9万㎡，同比下降33.1%，环比下降17.2%，办公楼新增批售面积的削减，有利于缓解不断增加的市场去化压力。
成交：二季度北京市办公楼成交面积25万㎡，同比下降66.6%，环比下降49.7%；成交均价27020元/m2，同比增长13.8%，环比增长5.8%；成交总额69亿元，同比下降62%，环比下降46.7%；北京办公楼市场成交量持续走低，虽然成交均价稍有上涨，依然不能打平市场总成交金额的快速下降。
图：北京市办公楼销售情况
3.酒店市场
房价与出租率：二季度北京星级酒店房价为518元/间/天，同比下降4.1%，环比增长2%；出租率为59.1%，同比增长0.3%，环比增长22.6%；五星级酒店房价为830元/间/天，同比下降7.9%，环比增长5.9%；五星级酒店出租率为66.4%，同比增长4.7%，环比增长24.2%。
各星级酒店中，五星级酒店房价增长幅度最大，三星级酒店出租率最高，除三星级房价环比下降外，其余类型酒店房价、出租率均环比增长，表明酒店市场，二季度比一季度经营状况更为良好，预计三季度酒店市场经营状况持续向好。
图：北京市酒店经营情况
4.城市要闻
北京市国土局举行北京基准地价更新成果听证会。此次更新的新版基准地价，拟将全市的土地按照居住、商业、办公、工业四种用途，划分为12个级别，分别确定基准地价区间。市国土局表示，此次基准地价更新，以2014年1月1日为基准期日，按居住、商业、办公、工业四种用途，将全市土地划分为12个级别，在此基础上，还细分了区片，并在城六区和规划新城首次尝试划分更细致的街区地价。
5月由绿地商业集团主办的“房山绿地缤纷城招商大会暨品牌签约仪式”在北京千禧大酒店举办的非常圆满。这是绿地商业集团继大兴项目之后巨资打造的第二座缤纷城项目。房山绿地缤纷城是由绿地商业集团巨资打造，其中购物中心体量达70000平米，是房山首座家庭生活型购物中心，集购物、餐饮、娱乐、亲子、休闲于一体，其一站式全业态规划填补了房山市场商业综合体的空白。商业与住宅、写字楼、酒店形成良好的互动，构成统一的城市综合体发展格局并通过专业运营团队进行长期持有经营管理，营造良好的商业氛围，提升商业地产长线价值，房山项目将会是大兴项目的升级版，这也标志着绿地缤纷城已经走入稳步发展的阶段。
银泰商业向阿里巴巴配发及发行认购股份及转换股份，双方将深化合作并建立合资公司新平台。银泰商业作为较早发展线上线下融合业务的传统百货企业，虽然在实体方面具备较强基础，但欠缺真正的互联网基因；面对电商来势汹汹的挑战，银泰系主动牵手电商企业，是一次实验也是一次创新，未来成效如何还有待市场验证。
以“天生领跑乐动台湖”为主题的北京万科首个最大乐跑公园正式开放，首开万科倾力打造的约60万平米都市舞台，落址于台湖区域，坐享国家战略规划。同时，项目紧邻东五环，毗邻地铁站，距离国贸仅18公里，与购物中心、专属公园、精品住宅、时尚studio等丰富业态一起，为CBD居者呈现便捷生活典范。项目三轨三高速环伺，构建多元化交通体系。快速换乘5号线、10号线的亦庄线，连接北京两大机场和通州、顺义、亦庄、大兴四大新城的S6号线;贯穿北京南北的17号线，三条地铁轨道畅连北京全城。
【 上 海 】
1. 零售商业
开发：二季度上海商业施工面积为1391万㎡，同比增加2.5%，环比增长10.2%；新开工面积为97万㎡，同比增长15.7%，环比增长49.1%；竣工面积34万㎡，同比增长28.5%，环比下降47%；空置面积为365万㎡，同比增长11.7%，环比增长2.2%，可售面积达791万㎡，同比增长7.7%，环比增长3.4%。
可售面积、竣工面积的不断增加使零售商业去化压力不断增加，空置面积的增长将加剧市场的经营压力，新开工面积的增加反映出二季度比一季度房企对商业市场信心增加，开工意愿有所增强。
图：上海市商业营业用房开发情况
供应：二季度上海市新增批售面积53万㎡，同比增长10.3%，环比增长30%，新增批售面积的增加使市场去化压力进一步增强。
成交：二季度上海商业成交面积21万㎡，同比下降38.5%，环比增长35.1%；成交均价20203元/m2，同比增长16.7%，环比增长21.9%；成交总额42亿元，同比下降28.3%，环比增长64.6%。二季度上海商业成交面积、成交价格均环比大幅增长，使得成交总额猛增，表明较上季度购买者对商业市场更看好。
图：上海市商业营业用房销售情况
2.办公市场
开发：二季度上海办公楼施工面积为1386万㎡，同比下降8.5%，环比下降2.7%；新开工面积为74万㎡，同比增长117%，环比增长50.5%；竣工面积18万㎡，同比下降58.1%，环比下降63.6%；空置面积239万㎡，同比下降8.5%，环比下降2.7%；可售面积604万㎡，同比增长16.9%，环比增长3.1%。
空置面积的下降利于减少市场经营压力，可售面积的增加使得市场去化压力增加，新开工面积的不断增长表明二季度比一季度房企对办公市场信心有所增强。
图：上海市办公楼开发情况
供应：二季度上海市办公楼新增批售面积61万㎡，同比下降7.6%，环比增长44.2%。较上季度新增批售面积增长较多，市场去化压力快速增加。
成交：二季度上海办公楼成交面积29万㎡，同比降低24%，环比增长82.5%；成交均价29917元/m2，同比下降5.6%，环比增长2.4%；成交总额87亿元，同比下降0.6%，环比增长156%。上海市办公楼市场成交量、价均同比下降，环比上涨，表明购买者对本季度办公楼市场信心较去年同期有所下降，较上一期有所增强。
图：上海市办公楼销售情况
3.酒店市场
房价与出租率：二季度上海星级酒店房价为659元/间/天，同比增长3.1%，环比增长6.8%；平均出租率为66.1%，同比增长10.1%，环比增长21.2%。分星级来看，其中四星级酒店出租率最高达69.4%，同比增长超过10%，三星级酒店房价同比增长幅度最大为3%，总体来看，在清明、五一、端午小长假旅游的推动下，二季度上海酒店市场各类型酒店平均出租率均超过60%，最高接近70%，出租状况较好，经营压力较小。
图：上海市星级酒店经营情况
4. 城市要闻
上海国际航运服务中心获得“中国绿色建筑三星认证”证书。上海国际航运服务中心与周边项目均位于北外滩滨江核心地段，总建筑体量近150万方，计划于2017年全部建成。北外滩绿色建筑集群，将成为亚洲规模最大的绿色建筑商办楼群，夏天时利用黄浦江水作为空调的冷却水，高效地达到制冷的目的，大幅度降低空调能耗，节省能源；而冬季，黄浦江水则作为水源热泵热源，为建筑室内供暖，节省能源。
逸柏酒店集团旗下新晋品牌——途客中国正式亮相，逸柏集团希冀借这一品牌，在中端酒店市场占据一席之地。上海虹桥机场店作为第一家途客中国旗舰店，从酒店大堂、书吧、公区到客房，都有别具一格的设计。途客中国以“旅行中的生活方式”作为品牌经营理念，无论从灯光处理还是工作人员的着装风格，都在向进门投宿的顾客传递着“回家”的视觉语言。
全球最大的迪士尼商店日前已在陆家嘴金融城动工，计划明年初对外开放。陆家嘴迪士尼商店位于丰和路、陆家嘴西路转角，占地约5000平方米。该商店将由两部分组成，一部分是占地约1000平方米的零售区域，另一部分则是迪士尼主题户外广场。迪士尼旗舰店将被打造成由中外设计师设计的，集各种迪士尼品牌商品、娱乐活动于一体的充满乐趣的综合性品牌店。迪士尼广场区设计会涵盖大面积的迪士尼主题景观，这在全球迪士尼商店尚属首创。
光线传媒宣布将联手上海市政府在闵行区打造“中国电影世界”，2015年开工。“中国电影世界”是一个集拍摄、旅游、产业为一体的电影主题项目，整个项目占地约1200亩，总投资预计100亿元。“中国电影世界”将包括“少林文化体验中心”、“中国武赢商网侠世界”、“中国魔幻世界”、“中国童话世界”及相关产业配套五大功能区。
【 深 圳 】
1. 零售商业
开发：二季度深圳商业施工面积为344万㎡，同比增加12.7%，环比增长3.4%；新开工面积仅为17万㎡，同比下降45.1%，环比增长251%；竣工面积3万㎡，同比下降65.6%，环比下降67.7%；空置面积91万㎡，同比下降2.3%，环比下降2.1%；可售面积达156万㎡，同比增长82.2%，环比下降3.1%。
竣工面积、可售面积环比下降都反映出本季度市场去化压力较上季度有所减少；空置面积的下降表明市场经营压力较上季度有所减弱；新开工面积的环比增长表明本季度房企对商业市场信心较上季度有所增强，开工意愿明显提升。
图：深圳市商业营业用房开发情况
供应：二季度深圳市新增批售面积26万㎡，环比增长388%，批售面积的暴增，大量商业面积的集中入市，使市场的去化压力陡增。
成交：二季度深圳商业成交6万㎡，同比增长76.3%，环比降低13.9%；成交均价27645元/m2，同比下降39.9%，环比下降超过10%；成交总额17亿元，同比增长6%，环比下降22.6%。二季度深圳商业销售量价均环比下跌，本季度较上季度相比购买者对商业市场信心有所下降，成交总量仅6万㎡，商业市场很不活跃。
图：深圳市商业营业用房销售情况
2. 办公市场
开发：二季度深圳办公楼施工面积为233万㎡，同比增加24.6%，环比增长3.6%；新开工面积仅为7.7万㎡，同比下降71.2%，环比增长40.5%；而空置面积15万㎡，同比增长5.6%，环比下降8.8%；可售面积53万㎡，同比增长8.9%，环比增长38.4%。
二季度深圳办公楼可售面积的增长使市场去化压力增大，而空置面积的环比下降使市场经营压力较上季度有所减少，新开工面积环比增长幅度较高超过40%，反应二季度房企对深圳办公楼市场的预期较高，开工意愿明显增强。
图：深圳市办公楼开发情况
注：二季度深圳办公楼竣工面积值缺失
供应：二季度深圳市办公楼新增批售面积21万㎡，环比增长965%，本季度批售面积的大幅提升，使市场去化压力有所增加。
成交：二季度深圳办公市场成交面积3万㎡，同比降低54.7%，环比降低10.9%；成交均价37006元/m2，同比下降4.7%，环比增长1.3%；成交总额13亿元，同比下降56.8%，环比降低9.7%。二季度深圳办公楼市场成交面积较少，市场不活跃。
图：深圳市办公楼销售情况
3.城市要闻
6月万科正式宣布与百度进行战略联盟，这被业内视为一次互联网与房企跨界合作试水。据介绍，借助数据挖掘和分析技术，万科的商业地产将得到分时段的大致客流量，每个店面的大致客流量，这样可以帮助万科更好地了解顾客群体来源去向及特征，有了这些数据，万科不仅可以针对消费者偏好来调整店铺分布、招商策略，也可以通过分析商场消费人群，掌握人流活动轨迹、消费习惯等，提供个性化定制服务和精准营销。
会购商业街位于福田区福华路地下会展中心地铁站与购物公园站之间，全长663米，是目前国内规模最大的地铁商业空间。它将地面办公楼、酒店、商业区以及交通网络结合在一起，有19个出入口，并且和周边2个地铁站、4条地铁线路以及广深港高铁、9座甲A级写字楼以及多个住宅楼串联在一起，构成了福田CBD最大的商业矩阵。目前日均客流已达5-8万人次，年收益在2个亿以上。目前地铁集团正在推进连城新天地二期岗会区间建设，预计将于今年底开通。
5月凯悦酒店集团宣布深圳东门凯悦嘉轩酒店正式开幕迎宾，这是凯悦嘉轩酒店品牌首度登陆亚太区及中国市场。深圳东门凯悦嘉轩酒店拥有144间宽敞舒适的客房，设计风格温馨自然;独具特色的“大话廊”与亲切热情的嘉轩达人让宾客感受最真诚的宾至如归；多种精心烹制的美食秉承着凯悦享誉全球的美食传统；覆盖全酒店的无线网络和配备齐全的办公设施，能够让宾客即使人在旅途也能高效无忧地完成工作。此外，酒店还配有两个大小不同的多功能会议室，适宜举办各类中小型会议、聚会、培训和主题活动。
深圳第十届国际文化产业博览会，文化产业项目投融资共达1019.35亿元，占总成交额的43.84%；54家分会场本届文博会成交额共计1064.39亿元，占总成交额的45.78%；文化产品出口交易额为161.38亿元，占总成交额的6.94%；本届文博会成交额达2324 .99亿元比上届增长39 .64%。其中54家分会场成交额1064 .39亿元。尽管受阴雨天影响，本届文博会参观人数仍高达507 .98万人次。其中专业观众达89 .83万人次，同比增9 .52%，而境外专业观众为16 .20万人次，同比增11.57%。
5月中国（深圳）新媒体广告产业园举行开园式暨文博会分会场开幕式，迎来了高速广告、丝路数字、华视传媒、日本OPT株式会社等一批海内外重量级广告公司抢滩入驻。中国（深圳）新媒体广告产业园是深圳文化产业又一聚集地，对于移动互联和新媒体的发展将起到重要作用。首批入驻的新媒体企业大多为行业龙头，为园区发展奠定了坚实的基础。
华润集团拟投资超过200亿打造新一代生态化大型商业办公综合体——华润前海中心项目。华润前海中心项目位于前海桂湾片区2单元02街坊，占地面积6.18万平方米，总计容建筑面积50.3万平方米。去年12月，英国贝诺公司、美国GP设计公司中标，进行该项目的方案设计，目前正在进行方案的深化设计工作。
【 广 州 】
1. 零售商业
开发：二季度广州商业施工面积为951万㎡，同比增加23%，环比增长3.5%；新开工面积为58万㎡，同比增加39%，环比增长3.6%；竣工面积12万㎡，同比增长34.3%，环比增长15%；空置面积129万㎡，同比增长3.8%，环比增长3.9%；可售面积达151万㎡，同比增长74.4%，环比增长7.4%。
二季度广州商业竣工、可售面积均同比、环比增长，市场供应量的快速增长，给商业的去化带来不小的压力。而空置面积的自己则使市场的经营压力提高，新开工面积的不断环比、同比增长表明本季度房企对商业市场的信心较上季度有所增强，房企开工意愿明显增强。施工面积的增长为后期的市场供应提供保障，而环比、同比的共同增长将增加未来1-3年的市场去化压力，若施工项目集中入市将增加商业市场风险。
图：广州市商业营业用房开发情况
供应：二季度广州市商业新增批售面积33万㎡，环比降低39.7%，新增批售面积的减少有利于缓解市场的去化压力。
成交：二季度广州商业成交面积23万㎡，同比下降11.7%，环比增长17.3%；成交均价18839元/m2，同比下降4.1%，环比下降28.3%；成交总额43亿元，同比下降14.9%，环比下降15.9%。二季度广州商业市场成交量环比增长近两成，本季度商业市场活跃度较上季度有所增加，而成交均价环比、同比均有下降，表明购买者受价格变动的影响较大，整体来看购买者对商业市场的信心高于上季度。
图：广州市商业营业用房销售情况
2. 办公市场
开发：二季度广州办公楼施工面积为696万㎡，同比增加6.9%，环比增长10.7%；新开工面积为84万㎡，同比增长63.8%，环比增长进5倍；竣工面积4万㎡，同比降低70.4%，环比减少44.7%；空置面积为93万㎡，同比增长13.9%，环比减少2.4%；可售面积172万㎡，同比增长108.9%，环比增长16.6%。
竣工的环比下降使二季度的市场去化压力较上季度有所缓解，空置面积的环比降低使市场的经营压力减少，新开工面积同比、环比双增长，表明本季度房企对办公楼市场的信心较上季度有所增强，新开工意愿有所增强。
图：广州市办公楼开发情况
供应：二季度广州市新增批售面积80万㎡，同比增加320.6%，环比增长63.7%，批售面积的快速增长使大量物业面积集中入市，增加市场的去化和经营压力，增加了办公市场的风险性。
成交：二季度广州办公市场成交面积39万㎡，同比增长16.2%，环比增长46.2%，成交均价27793元/m2，同比增长19.7%，环比增长42.7%；成交总额109亿元，同比增长39.1%，环比增长108.5%。本季度广州办公楼市场量、价双增，市场表现活跃。
图：广州市办公楼销售情况
3.城市要闻
广州金融城用地面积约41.3公顷，下空间主体工程为地下五层，总建筑面积约37.7万平方米，地下商业面积21万平方米，地下车库面积10.8万平方米，规划停车位2700个。公共部分地下空间及市政工程总投资约28亿元，地下空间的建设期大概4年。广州国际金融城,北至黄埔大道，南至临江大道，东至车陂路，西至科韵路，面积1.1平方公里,产业发展将以金融监管、金融企业和金融配套为核心，引领银行、证券、保险、总部经济、产权交易、信息行业及相关的服务配套行业集聚发展，打造广州的华尔街。广州国际金融城规划布置有金融博物馆、金融高峰论坛、现代艺术博物馆、金融家俱乐部等公共建筑，沿岭南水街和滨水空间布置大型购物中心、品牌精品购物广场等。
东方宾馆以超过六千万元价格购买控股股东岭南集团的全资子公司岭南酒管100%股权。收购岭南酒管公司，在解决同业竞争的同时，可帮助公司实现从单体酒店投资经营模式向酒店品牌运营管理的模式转型升级，打破单体酒店因客房和各类经营设施条件规模限制、季节性淡旺等因素而造成在营收、利润规模上的“天花板”。
市规委会审议通过了调整后的新金沙洲地区规划，计划通过浔峰岗建大型商场和休闲娱乐设施、增加4条过江隧道等措施让金沙洲变得更宜居、功能达到平衡。新规划对金沙洲的定位除居住外，增加了服务和商业功能。金沙洲将补充三大产业类型：大型购物商场，为本地居民服务；商务办公(电子商务)，商务接待服务(酒店休闲娱乐)。优化后商业用地49 .55公顷，商业总建筑量143.71万平方米，主要打造西门户的永旺梦乐城节点、东门户桥头节点和北门户浔峰岗站综合体节点。桥头节点建筑规模最大，达58万平方米，集大型购物、少年文化宫、购书中心、影城、文化会馆、酒店、创意设计、电子商务等为一体的综合服务中心。
卡奴迪路子公司已与腾讯签署协议搭建微信公众平台。O2O 建设是卡奴迪路子公司今年工作重点之一，通过集合店公众微信平台，将O2O模式引入营销模式中，有计划地逐步推出高端精品买手店的多品牌的销售。首家高端精品买手店“01MEN”于4月在广州太古汇开业。“01MEN”微信公众平台已开通微信支付功能。目前该业务尚处于初期测试阶段，未来取得的实际效果尚不明确，对业绩不构成重大影响。