知名房企深陷困境，现在是买房最好时机吗？ | 大V观点
水皮杂谈 一家之言 兼听则明 偏听则暗
本文作者：张银银
本文来源：杠杆游戏
上一轮地产狂欢犹在眼前，形势似乎开始急转直下。一系列的坏消息砸向楼市。
最近杠杆游戏都在写相关文章。最近的的报道说，深圳又有一家全国百强房地产企业陷入困境。
有员工在网上爆料称，“中国地产100强企业”奥某地产欠薪3000万，老板邹某拒不露面，下落不明！现奥某地产南山阿里云大厦办公室因拖欠费物业费已被贴上封条。
今天杠杆游戏就来谈谈房企高杠杆的利弊。
知名房企深陷困境，可能不会是孤例
据奥宸地产官方网站资料，奥宸地产成立于1996年，由曾在政府工作的女董事长邹健民“下海”创办。1995年她从美国回到昆明从事房地产开发，并成立了云南奥宸房地产开发有限公司。
2006年以后奥宸开始了全国拓展，次年在深圳设立总部，开始集团化运作。是一家集商业运营、物业管理于一体的大型民营企业集团，具有国家一级房地产开发资质。
2009年邹健民接受媒体采访时狂言：奥宸确立了三年内在香港IPO上市的目标，并力争三年内实现年销售过百亿元，朝着“中国房地产二十强”的目标迈进。
公开资料显示，2011-2013年，奥宸地产销售收入分别为35.8亿元、37.3亿元和38.3亿元。
然而就是这样一家有着还算辉煌的过去，自诩已经完成从“纯住宅开发商”向“城市运营商”的定位转变的一线的实力房企，从2014年开始，就一直深陷泥潭，此后尽管政府出手救市，但仍然步履蹒跚。
很可惜，这家公司没能在2015下半年开启的这一波行情中绝境重生。
在大部分奥宸业主眼中，奥宸地产已然千疮百孔，奥宸地产在北京和其他城市的项目同样遭遇维权，说不准哪天开发商就跑路了。
资金成本、现金流、利润率、地价风险、房价风险……大部分房企将不得不面对这些问题。虽然地产行业注定玩的是高杠杆，但步子迈得太快杠杆容易断，对房企和个人都是如此。2014年那一轮没扛住的，2017年多半又是一个坎。
可以预见，这一波调控，绝对有中小房企，甚至体量未必小的房企将遇到困难。不信咱走着瞧。
供给、信贷、销售压力值得注意
宏观层面的坏消息是：继5月M2跌至历史最低、美联储宣布加息同时公布缩表计划之后，昨晚杠杆游戏又看到3则地产有关的消息：
1：北京今后五年将再建150万套房；
2：上海房贷增速连续6个月下降；
3：恒大地产开始重点抓销售回款。
这三条新闻分别指向楼市的三个维度：供应、信贷和销售。
看到这里，各位杆友应该读懂了奥某地产困境背后的形势：楼市降温真的不是说说而已。美联储加息对我国影响几何？杠杆游戏在昨天的文章中已经有过分析。
回归到国内，其实今年已经开始逐渐缩紧了，M2降到了个位数，创历史新低，央妈知道放水太多容易洪涝。市场其实已经在开始慢慢地调整。
未来五年，北京将新建150万套住房，包含25万套自住型商品住房和20万套中低价位、中小套型商品住房。许多明星二线城市也有加大土地供应的迹象，这释放的信号很明显了，虽然结果未必。毕竟，地价越来越高。但中央希望从土地供应层面，给楼市高烧降温是非常确定的。
上海房贷增速连续6个月下降，这其中应该有监管部门的指示和银行自身的主动调整，去年个人房贷增长很快，加高了个人杠杆率。
根据央行公布的数据，2016年全年全国人民币贷款增加12.65万亿元，其中，以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款增加5.68万亿元，占比达到45%。
杠杆越高危险也就越大。从全国来看，今年整体房贷增速应该都是放缓的趋势。
恒大地产开始抓销售回款，这背后是越来越重的偿债压力，在经历了2015-2016年的大规模发行后，地产债券已经渐渐进入偿还周期。当然了，人家有永续债。
还有，不少开发商2016年高价拿地，部分款项就算再拖，现在也该逐步付了。2016拿的地也到了该开发的节奏，开发多多少少就要点启动资金。所以，回款、回款，必须回款。
调控周期，房企高杠杆利弊凸显
上文刚好谈到恒大，杠杆游戏就继续拿恒大举例，没有别的意思哈。
恒大最近还有一个大新闻就是拟回归A股，其实说了很久了。不过，6月15日下午恒大在香港的股东周年大会上，恒大集团CFO再次表示了回归A股的信心和决心。恒大也希望获得更高估值和更多融资。
根据恒大最新披露的数据显示，截至4月18日，恒大的未偿还借款约为6084.36亿元。而国际投行摩根大通在6月13日的报告中表示，目前在整体资产计算中，恒大的净负债比率由432%降至183%，但以可归属资产计算的话，恒大整体负债比率由777%升至795%。
看看什么是杠杆大玩家。债务是撬动财富的利器，古今中外无不如此。
是的，正是通过激进负债、拿地、高效率开发周转，恒大成就了今天的霸业。实际上，这样的故事在2016前十、前二十房企中非常普遍，有几家房企又不是这样？
越是如此，越必须保证现金流。对于眼前这一波，怎么挺过去，每家想必都有自己的办法吧。
但无论如何，房产从紧趋稳，房价从高趋稳。结束楼市的快速增长，细分市场，将成为一个趋势。于购房者而言，到了可以把握好新节奏周期了。
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