楼市巨变到来！除广州外，中央还圈定了这11城！

日前，广州楼市爆出大消息。

广州市政府办公厅近日印发文件，首次提出“实现租者幸福居住”的目标。文件明确，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。

长期以来，有关租房者权益的问题广为关注，“买房才能入学”使不少租房者备受困扰。此次“租购同权”概念在全国范围内首次被提出，可能是中国住房租赁史上具有里程碑的一条措施。

 房租会上涨吗？

在为租购同权欢呼的同时，人们最关心的问题是：随着房屋租赁市场供需发生改变，房租是否将大幅上涨。

众所周知，学区房是我国近年来非常热门的一住宅类型。

由于优质教育资源稀缺以及区域分布不均，房屋产权又往往与教育资源相挂钩，当前我国公立小学实行就近入学的政策，导致学区房买方市场十分活跃。

业内人士表示，对一些买不起“天价学位房”的家庭来说，“租购同权”是一个好消息，但只要优质教育资源不平衡，就会带来优质学位房屋的高溢价。

因此，如果“租购同权”没有相关的限制性政策，可以预计优质学位房屋租金将大幅上涨。

不过，为缓解优质租赁房源的供求矛盾，增加租赁房源的供应，方案提出：

广州允许将商业用房等按规定改造为租赁住房，并执行居民用水、用电、用气价格标准。允许出租人按照住宅设计规范改造住房后出租，不过应当以原设计的“卧室”“起居室”为最小出租单位，不得按床位出租，人均居住面积不得低于本市规定的最低标准。

那么，“租购同权”会导致房价下跌吗？方圆资产管理首席市场分析师邓浩志表示，房子具有强烈的资产属性。华南城市研究会副会长孙不熟认为，“租购同权”对大城市核心区的房价，冲击不会太大。

哪些人可以就近入学？

广州明确，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权，具体有三类人。

具有该市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合该市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在该市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读。

“就近入学的准入门槛还是很高。”链家研究院院长杨现领撰文表示，所谓“符合条件的承租人子女”，要求具有本市户籍、人才绿卡等约束性条件。

首先具有本市户籍的大部分人都有自住住房，其次人才绿卡的数量非常有限，因此，边际效应基本可以忽略。

 租房就可以上名校？

广州市住建委相关负责人表示，无论是商品房、廉租房，还是公租房，只要承租人租赁的房屋是其唯一居住地，且房屋租赁合同在广州市登记备案系统备案，就可以享受“租购同权”政策。

可事实上，通过“租购同权”政策上“名校”难度其实很大。

资深教育界人士指出，租购同权中的“权”，只是指符合条件的租户子女可以拥有就读公办学校的资格，并不是拥有读名校的资格。

至于学位分配的先后问题，则按照现有政策执行，“从今年部分中心区域的入学政策来看，有广州户籍，想靠租房入读名校其实并没有那么简单。”

比如，广州中心城区的一些学校，学位本来就非常紧张，有房有户口的群体都不一定能上，根源还是优质教育资源稀缺。

在一线城市承租人子女都是可以入学的，只不过是限制条件和强度有所不同，且前提是学区有余量；不仅如此，基于优先级别的不同，承租人子女上优质学校的可能性并不大。

以北京为例，在非热点学区，外地户籍人士子女通过租房具备了五证后是可以就近入学的，但在西城、海淀等热点学区，一般只能保证“房户合一”的第一顺位入学。

“除非政府强制划定一部分入学名额，固定给租户一定量的学位。”华南城市研究会副会长孙不熟说，但这样又会进一步加剧学位紧张的气氛。

符合条件的承租人即便能通过教育部门统筹进入学校就读，也很可能会因为“名校”资源紧缺而被安排到其他普通学校。

中央又圈定了11城

对租购同权的讨论还在进行中，就在今天上午，中央又传来一个楼市大消息。

近日，住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。

目前，住房城乡建设部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

➤ 多个城市早已开始布局 

事实上，住房租赁市场早已开始布局。

7月初，上海挂牌推出了位于浦东张江和嘉定新城的两幅土地，“只租不售”。公告要求所建物业严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租，不得出售。《上海住房发展“十三五”规划》也提出“十三五”期间将新增租赁住房用地1700公顷，约70万套。

深圳、北京等一线城市也已先后出台了加快租赁住房发展的相关政策，且政策的强度、执行的力度均超越以往，显示出各地推进“购租并举”的决心。

➤ 租赁市场的蛋糕有多大？

链家研究院报告显示，2020年、2025年，中国房产租赁市场租金规模将分别达到1.6万亿元和2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。

据不完全统计，目前中国长租公寓品牌超500家，除专业运营机构外，房企逐渐壮大为另一支市场力量，已知有万科、远洋、龙湖、金地、碧桂园等房企迈入该行列。比如，万科的泊寓、雷军投资的YOU+、中航信托投资的魔方公寓等。

值得注意的是，刚刚上任的万科董事会主席郁亮也认为，中国的房地产行业真正到了一个新阶段。

在这个新阶段，住宅消费大有可为，租赁市场、轨道物业、养老地产和教育地产等前景广阔，房地产行业面临重新洗牌。

未来，万科的布局也将出现变化，会更强调特大城市和周边的协同，投资的概念、方向会有调整。

“租房市场这片万亿市值的‘蓝海’，已经成为解决民生问题的指向标，再加上国家对住房租赁企业的态度由‘鼓励’变为‘支持’，未来一定是租售并举，但这一制度从落地走向成熟完善，还需时日，也对参与者运营能力提出考验。”业内人士说。

➤ 会给高房价带来冲击吗？

有公众号分析指出，从最坏的角度分析，既然有相应的政策，外地务工者会为了子女挤破头去租好学校的学区房，租金水涨船高，然后引发投资者去买学区房。

后果自然引发优质学区房的涨价，租金也会跟随暴涨，诱发一些列连锁反应。买房买不起的人依然买不起房，如今房租又高涨，优质学区房的租金难免引发“拍卖式”加价，价高者得。

再或者说，供需关系出现了不平衡，房子数量是固定的，能让孩子享受优质教育的诱人政策下，学区房的需求量会激增，涨价就在所难免了。

那么，从长远来看，租赁市场的发展和租赁权益大增会不会对高房价带来冲击？

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：

租赁权益大增对于大城市的租房者来说，无论从经济价值还是社会价值角度，都能够看出租房的性价比在提高。

此外，租赁权益大增有助于房地产市场转型，对于很多企业来说，在存量资产的运营中租赁市场是一个较好的切入点。另外，租赁权益大增对于购房需求本身没有挤压的导向，但可以说是有分流的效应，这也是对冲高房价的一个重要举措。

新加坡媒体称，中国社科院社会蓝皮书显示，约三成90后大学毕业生，在毕业一年后，居住面积不足20平方米，但相对于面积大小，他们更希望提高生活质量。这些更看重个人价值的90后大学毕业生，可能成为“不买房一代”。

比起“不买房”，可能“买不起”更符合现状。

财经网编辑：乔麦

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（参考资料来源：央视财经、中国经济网、北京晚报、每日经济新闻、中国新闻网、北京晨报、南方都市报、央视新闻、人民网、郑州晚报、东地产财经周刊、同花顺、中金在线、参考消息网、证券时报、功夫财经、腾讯财经等）