房贷大变天！上海惊现大行停贷，多数银行额度吃紧！广深房贷按揭普遍暂无额度...

来源丨21世纪经济报道（ID:jjbd21）

记者丨周炎炎 侯潇怡 李愿

上海有大行惊现房贷停贷！

多数银行额度吃紧

上周，广深地区部分银行出现房贷停贷的现象，而记者近期询问了多家长三角银行总行及分支机构发现，多数银行1月额度吃紧，并且有大行也已经出现1月额度用完，本月停贷的现象。

图/新华社

“本月已经没额度了，要等到下个月。”一位建行上海分行人士对记者表示。包括建行在内的五大行是上海房贷的主要发放银行，按说1月比较宽裕，但是在监管红线的要求下，也出现了额度短缺的现象。

另外，广州建行也已经暂停了1月的房贷投放。

记者又联系了建行江苏省某支行行长，回复称，的确额度较紧，不同于往年，但对于是否停贷，并未评论。

2020年12月31日，央行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度》，将银行分为五档，并设立区别性的“两条红线”指标，第一道红线是房地产贷款占比，第二道红线就是个人住房贷款占比，指个人住房贷款余额占一家银行全部贷款比重。

这意味着，无论个人按揭贷款还是房企贷款全面受限，对增量控规模可以预料。

其中，对于工农中建交、国开行和邮储个人住房贷款占比上限是32.5%；截至2020年6月末，建设银行个人住房按揭贷款占比为34.4%，超过了32.5%的监管红线。

记者同样询问了工行上分相关人士，称还有少量额度，不像去年年底那么紧缺。

此前有媒体报道称广州对域内银行进行了监管窗口指导，明确要求1月房贷额度不能高于去年四季度月均房贷额度。

一位上海中小银行人士则表示，目前并没有接到类似的监管要求，具体还要看各家银行的分支机构的政策，换句话说，“一行一策”。目前他们银行仍有额度，但未来房贷业务收缩肯定是大趋势。

银行惧怕“溢出效应”

一家华东城商行总行人士则表示，月初总行开了策略会，统一共识就是“不赌政策”——原先该行倾向于每年10月之后大规模投放，与大部分银行反其道而行，年末正好其他银行没额度，因此该行可以以更高一些的利率放出去，但是今年怕政策持续收紧，改为按照平均的节奏投放。 

该行也有一些顾虑，就是房贷总量受限之后，溢出的贷款增量可能会影响其他贷款定价。换句话说，以前用来投放房贷的钱，不让用于房贷了，就得转移到别的贷款上，比如消费贷款、对公贷款等，进一步增加了非涉房贷款的供给量。这个影响有两方面，一是今年给到企业的对公贷款额度不用愁了，少做房贷之后非常充沛；二是对公和消费贷可能要降价，银行在利润上是吃亏的。

银行对房贷不再热衷的态度，可能会改变上海楼市新房、学区房持续火爆的局面，而上周刚出台的“上海楼市新政”更是一次重大冲击。

1月21日，上海突然发布楼市调控新政，上海市住房和城乡建设管理委员会等八部门，联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，于1月22日起实施。新政被关注的主要有两条，一是限制假离婚现象，对于夫妻离异三年内购房的，拥有的住房套数按照婚前两人总计来测算，二是调整增值税的认定标准，从2年变成了5年。

其实在上述“新政”中也提到对信贷的约束，《意见》明确指出要严防资金违规流入楼市，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，严格执行差别化住房信贷政策。对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度，严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

法拍房限购冲击波

与新政相配合的是，“法拍房”也被限购了！有银行贷后人士告诉记者，1月22日起，作为“上海楼市新政”的配套措施，法拍房也陆续下架撤拍，现在还在拍卖的也更改了竞买人要求。

记者查询了公拍网的相关拍卖房信息发现，出现了标红提醒：“竞买人参与竞买的，应当事先确定在本市具有购房资格，必要时可致电本市房地产交易服务热线具体咨询限购政策”，并提醒：“拍卖成交确认后，因买受人在本市无购房资格的，将依法承担悔拍等法律后果。”

根据当前上海的购房政策，沪籍个人限购一套，家庭限购两套，外地户籍需结婚并缴满五年社保才能拥有一套住房的购房资格。

此前由于上海法拍房不限购，成为不少外地人在上海安家的一个“利器”，甚至导致法拍房价格炒到高于同区域的二手房，而这种现象可能会在新政后逐渐消失。

广深房贷：按揭普遍暂无额度

近日，有媒体报道指出广州银行业被当地金融监管窗口指导，个人按揭贷款被“双管控”：要求新增个人住房贷款占比不能超过12.6%，每个月新增个人住房贷款额度不能超过2020年10月、11月、12月三个月（四季度）的平均放款额度，而且所有广州银行一个标准。

记者从广州某银行信贷人士处获悉，该窗口指导确有其事，且或于此窗口指导直接相关，不少广州银行调整了按揭相关政策。

建设银行广东分行某信贷业务人士表示：“上周五收到的通知，全广州个人住房按揭0新增。且此0新增并非指的余额不新增，而是暂停按揭状态，一笔都不让投。”

对此停贷之举，该人士表示，“停贷”之前，建行在广州房贷一直是正常投放，并非超额放量，所以并非此前投放才会紧急叫停，而是当地监管部门主动调控。

上述人士还指出，按照四大行一贯同步的风格，有消息称四大行目前全部暂停了按揭。但他行具体政策执行，尚不能完全确认。

记者致电广州四大行多家分支行，四大行一线业务经理均表示业务段按揭并未停止收单，但目前处于没有额度，需要排队放款的阶段。

农业银行广州某支行个贷经理表示，目前没有额度，每个月月初前三天一般会放出额度，上个月审批通过的贷款一般会在月初集中放掉。

建设银行广州某支行个贷经理也表示，二手按揭需要通过按揭公司，按揭公司会帮助操作对接银行，具体对接哪一家银行要看按揭公司操作，个贷经理层面目前还接单，至于审批放款要看后台部门。

某广州房地产中介表示，目前没有接到信息说停贷，但可以肯定的是每个月各大银行的按揭贷款额度被限制了，一般来说如果这个月提前用完了额度，就不能再放贷，要依次排到下个月去。

但前述建设银行广东分行信贷业务人士指出，目前虽然临近月底，但这一暂停并非往期常规额度控制，而是监管层面调控。下个月月初是否能放出额度恢复放贷，目前业务条线尚未得到明确信号，或许需要等待监管下一步明确指示。

广州银行按揭收紧，深圳是否会进一步收紧？上周五的报道中显示，招商银行、光大银行、广发银行在深圳地区处于暂停放款状态，四大行均表示正常。记者近日进一步和深圳四大行网点核实，得到答案与广州基本一致，即：业务没停，暂无额度，处于排队放款阶段。

北京：绝大部分银行正常放款

有大行对相关咨询表示“诧异”

1月25日，记者在北京询问了多家国有大行、股份行以及房地产中介人士，绝大多数均表示，目前房贷额度充足，材料符合条件并审核后，一般3-10个工作日即可放款；仅个别股份行人士表示，受春节因素影响，目前房贷发放有所放缓，需要等待15-30天才能放款，但额度充足。

“我们和很多家银行有合作，没有听说近期有新政策出台，目前房贷发放时间和以前一样，5-7个工作日即可放款。”一家房地产中介人士称。另一家房地产中介人士也表示，目前合作的银行房贷发放一切正常，7-10个工作日即可放款，没有听说政策调整。

目前，北京地区二手房贷款利率：首套为LPR+55BP（本月5.20%），二套为LPR+105BP（本月5.70%）。

据两家国有大行个人房贷业务经理对记者表示，听说了部分地区房贷发放放缓甚至暂停的事情，“目前北京地区房贷额度还比较充裕，没有受到影响，各家银行利率也是一致的，完全透明。”

“目前我们行房贷额度还比较充足，3-5个工作日即可放款。政策（“两道红线”）目前对我们没有影响，可能对个别小型银行有一定影响。”另一家国有大行房贷业务经理对记者称。

一家个人住房贷款占比超标的股份行房贷业务经理对记者表示，目前没有听说房贷发放收紧或者暂停的事情，“我们二手房的贷款发放还比较快，材料准备齐全并提交后，一般审批3-5个工作日即可放款。”

另一家房地产贷款占比超标的股份行房贷业务经理对记者表示，临近春节，该行房贷发放等待时间比以前有所延长，大概15-30天，“但是额度还比较充足，没有收紧。”

又一家国有大行业务经理对记者询问房贷的相关问题表示“诧异”，其称“最近很少有客户和我咨询房贷的问题，利率全市所有银行都一样，放款节奏我还得问一下分行那边。”

“目前北京地区的房源还比较充足，听说海淀那边个别小区近期成交量有所增加，价格也有所上涨，我们这周边（三元桥）价格近期基本没有变动。”上述一家房地产中介人士对记者表示。

日前，央行北京营管部发布的数据显示，截至2020年11月末，北京市本外币各项贷款余额8.4万亿元，同比增长9.8%，增速比上年同期高1.1个百分点，比年初增加7341.8亿元；人民币住户贷款余额2.0万亿元，同比增长5.6%，增速比上月高0.9个百分点，比年初增加958.3亿元；人民币住户存款余额4.2万亿元，同比增长15.3%，增速比上年同期高1.8个百分点。

央行北京营管部发布的调查数据也显示，2020年四季度房地产业贷款需求指数为42.9，较上年同期和上季分别下降1.4个和2.5个点；个人购房贷款需求指数为51.8，较上年同期和上季分别下降0.1点和10.5点。今年一季度，总体贷款需求预期指数为69.6，较2020年四季度提升12.8点。

2000户城镇储户问卷调查结果显示，在当前（2020年四季度）物价和利率水平下，24%的居民倾向于“更多消费”，较上年同期减少5个百分点，较上季增加1.6个百分点；53.6%的居民倾向于“更多储蓄”，较上年同期增加6.1个百分点，较上季减少2.6个百分点；22.4%的居民倾向于“更多投资”，较上年同期减少1.1个百分点，较上季增加1个百分点。从未来消费选择看，居民偏爱的前三位消费支出依次为“医疗保健”“购房”和“教育”，选择的比例分别为27.1%、21.1%和19.2%。

今年1月1日生效的北京市银行业协会个人住房贷款业务自律公约显示，会员单位及其工作人员应维护公平竞争的市场环境，不得实施任何不正当竞争行为，包括：不得违规或变相降低贷款条件；不得向房地产开发商、房地产中介机构（含关联机构）及工作人员支付或变相支付财物从而获取交易机会或竞争优势等。该公约有43家银行签署。

央行出“限贷令”！银行压力大

2020年12月31日，A股收市后，央行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度》，将银行分为五档，并设立区别性的“两条红线”指标：

第一条红线是房地产贷款占比，指一家银行全部房地产类贷款（包括个人住房贷款、企业房贷）占其全部贷款的比重。

第二条红线是个人住房贷款占比，指个人住房贷款余额占一家银行全部贷款比重。

这意味着，无论个人按揭贷款还是房企贷款全面受限。

根据国盛证券研报，从2020年中报披露数据统计来看，共有13家银行不同程度“踩线”。时点恰逢2021年信贷开门红季，冲还是不冲？怎么冲？

据记者摸底，房地产贷款新规对一线从业人来说颇为突然，虽然银行内部政策调整仍未完成，且新规给了2-4年过渡期，但影响已经显现，2021年的信贷开门红，注定不同寻常。

据国盛证券研报指出，上述13家“踩线”上市银行，压降压力较大主要是中小银行。

央行、银保监会在上述管理制度中将银行分为5个档次，其中，第一档为中资大型银行；第二档为中资中型银行；第三档为中资小型银行和非县域农合机构；第四档为县域农合机构；第五档为村镇银行。

据国盛证券统计：

第一档银行中，工行、建行、中行、邮储银行个人住房贷款占比分别为33.71%、36.73%、39.19%、33.64%，超出上限32.5%；建行、中行房地产贷款合计占比分别为41.72%和50.01%，超出上限40%。

第二档银行中，招行、中信银行、兴业银行个人住房贷款合计占比分别为25.49%、20.83%、26.93%，超出上限20%；招行、中信银行、浦发银行、兴业银行房地产贷款占比分别为34.25%、28.06%、28.73%、35.30%，超出上限27.5%；
第三档银行中，杭州银行、成都银行、郑州银行、青岛银行、青农银行均出现不同程度“踩线”。

按照该统计，大行中，中行压降房地产贷款规模压力较大，股份行中，招行和兴业压力不小。

某大行西南地区对公信贷业务人士表示，大行总体来说对房企贷款早有压缩，审批一直很严格，新规对大行或是利好。

该人士进一步表示，新规主要针对增量，该区域分行新增不多，压力不大。此外，新规对股份行有了控制，竞争不会像过去那样无序。该地此前做开发贷较猛的银行有招行、浙商和本地一家城商行，此外中信、光大也进入较深。

据了解，相较大行，股份行普遍审批更快，对不少房企吸引力较大。对本身增量不多、控额较紧的大行来说，新规对后续业务的开展一定程度上是利好，但对踩线的大行来说，控规模的压力也不小。

华北某大行信贷业务人士表示，现在对公对私规模都受影响，该区域分行没有踩线是因已四年基本没有发展房企业务，其所在二级分行今年新项目只有四个，现在集中审批后，额度几乎用尽。而三四线城市地方地产商受“三条红线”管控影响较大，对房贷冲击也较大。

招行华南某分行信贷业务人士表示，现在确实收紧了房地产贷款，其中对公收缩更紧，但消化存量压力不算太大。同业来看，他指出中信近几年在房地产贷款业务发力较猛，按揭和对公都增速较快，从消化“订单”角度看，压力更大。

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