【独家调研】承诺不涨价的长租房，正在变着法儿涨价

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承诺不涨价的长租房，正在变着法儿涨价！

前段时间，在监管部门强力出击下，多个市场主要供应商承诺加大投放房源力度，被热炒的长租房市场逐渐回归平静。

可最近，房屋租赁市场又开始暗流涌动。

11月30日，微信朋友圈流传出一份《续约涨幅规定》补充通知。其内容显示，12月1日起，长租房供应商自如将取消不涨价及续约涨幅不超过5%限制，且为保持合理价格涨幅，系统给出的续约价格最高涨幅为10%。

之后，自如回应称，仍维持5%的限制。

自如对外表示，为了继续贯彻落实协会及主管部门关于稳定市场租金的指导意见，并考虑企业长效稳定经营，自如将继续完善价格管理体系、维持租金相对合理稳定，加强年度租金价格维稳措施、设置年度续约租金涨幅上限，维持全国九城续约价格平均涨幅不超5%。

中国证券报（ID：xhszzb）记者调研北京的长租房市场发现，部分长租房仍存在价格明降暗升、定价体系过于繁琐等问题。

而梳理近几个月长租行业的融资情况发现，相比于2018年上半年以前，行业融资额下降明显。

有业内人士对中国证券报（ID：xhszzb）记者表示，大家都看到长租行业的重资产模式，在流行“轻装上阵”的投资环境下，投资人对行业或多或少存在疑虑。

价格明降暗升

近日，中国证券报（ID：xhszzb）记者走访了多家位于北京地区的长租房公寓项目。

随着年底进入淡季，多数长租房公寓项目也推出了各种花式促销活动，虽然一些公寓给出的折扣较大，但基本定价相比去年仍然有一定程度的上浮。

以位于酒仙桥附近的龙湖冠寓为例。公寓管家对中国证券报（ID：xhszzb）记者介绍，“目前只有三个户型，18平米的暗间月租金报价4190元，目前95折优惠；20平米的小开间报价6090至6190元，目前每间优惠900元；25平米的大开间报价6890至6990元，目前85折优惠。”

现场有租户向中国证券报（ID：xhszzb）记者反映，目前这一报价比去年高出不少。大开间报价相比去年高了近千元，即使打85折，仍然高于去年同期。

对此，公寓管家解释：“去年是因为当时开业没多久，各种返券、送卡、折上折的活动很多。以后不可能再有之前的价格了。”

中国证券报（ID：xhszzb）又走访了附近魔方、邦舍、自如等长租房项目，发现近期均有不同程度的折扣。折扣力度小的，租金定价变化本身也较小。

“酒仙桥邦舍是唯一的LOFT结构项目，一共192间，面积都是41平米。旺季的时候入住率能到90%以上，目前也超过80%。”公寓管家介绍道，“北向的长租月租金定价在6040元，南向租金在6180元，目前在此基础上打95折。”这一价格与年初时大致相同。

中国证券报（ID：xhszzb）记者走访亮马桥魔方店发现，魔方长租房项目按面积大小、户型、朝向、门口是否有遮挡物等进行区分，折扣按户型不同分别对待，并推出优惠券、会员卡等各种花样，令人应接不暇。

“算下来应该有92折，每个房间不一样，无法计算精确的优惠力度。北京地区最便宜的魔方公寓在昌平附近，价格在3800元以上。”魔方管家表示。

针对租期长短和支付方式的差异，中国证券报（ID：xhszzb）记者了解到，上述长租房项目均规定，6个月以上属于长租，实行长租定价；6个月以内属于短租，短租不实施折扣。部分项目对外宣传，如果季付，可以在上述基础上打98折。

值得注意的是，长租公寓租金价格的变化，成为普通民房租赁价格的对标。

以四环到五环之间的旧宫区域为例。区内拥有万科泊寓等集中式品牌长租公寓。中国证券报（ID：xhszzb）记者在1月采访该区域时，周边的民房租赁价格基本上为品牌长租公寓的70%-80%。

但经过10个多月，与品牌长租公寓的报价相比，该区域周边民宅租赁报价也处于相同水平。

民宅出租信息

品牌公寓出租信息

投资退潮

2018年8月，北京住建委集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人之后，长租行业的融资开始有了很明显的“空窗周期”。

一位参与长租行业资产证券化的券商人士12月6日对中国证券报（ID：xhszzb）记者表示，这几个月看，市场主要的长租公寓品牌都没有融资事件，整个行业也缺乏大额资金注入。

“除了自如、相寓、冠寓等长租公寓龙头品牌外，整个行业获得新融资额相比2018年上半年以前，减少了六七成。”

缺乏资金新水，让行业相继曝出爆雷跑路等问题。

8月20日，长租公寓品牌杭州鼎家称公司因经营不善导致资金断裂，已停止运营。并将引入上海寓团管理公司作为业务承接方，与相关业主和租户联系承接事宜。

10月17日，寓见公寓租客反映，自己与寓见公寓签订租约合同时所绑定的银行卡无故被提前一周扣款，与所属区域门店店长联系后，被告知寓见公寓资金链断裂。

11月，北京长租品牌昊园恒业也宣告爆仓。

12月3日，前我爱我家副总裁胡景晖再次“放炮”：到今年春节前，如果不对长租公寓采取相关措施，中国前十大长租公寓将有一半会陆续爆仓，“一旦爆仓，那（就）不是几万人无家可归（的问题）。”

中原地产首席分析师张大伟则认为，租赁市场最大的问题，表面上看是租金上涨，背后其实是租赁公寓企业资金链断裂的可能。

从规范的运作企业看，租赁代理企业赚取的是租金服务费与差价，对于租赁企业来说基本不存在风险。但越来越多的企业利用租金的支付差，也就是给付房主按月付，而收取租户按照季度甚至半年、年，这种就带来了租金差。利用这个租金差建立资金池，挪作他用，必然会有经营风险。 

运营模式受质疑

中国证券报记者（ID：xhszzb）在调研中也发现，不论是租客，还是公寓管理者，对于目前长租公寓的经营模式也多有看法。

以租客来说，除了抱怨租金还是贵以外，水电、安全以及环保等都成为关注的焦点。

以水电来说，选择集中式长租房项目的租客，每个月要按照商用水电进行预存水费和电费。按照所在项目和区域不同，每度电在1.2元至1.6元之间，每吨水则在9.5元至11元不等。公寓多配备保洁人员，每次入室清理费用在50元左右。

“夏季用电高峰期，每个月要1000元左右的电费；其他时间大概在300元左右。” 一位入驻长租房的租客对中国证券报（ID：xhszzb）记者表示，“水费每个月则在50元左右。房租和水电相比民租房都要贵一些。”

此外，前段时间被舆论诟病的长租公寓装修污染问题，也在改进。有长租公寓为租客新添了新风设备。有新运营公寓的工作人员对中国证券报（ID：xhszzb）记者表示，公司对于租客的健康很重视，这方面会不计成本。

某公寓的新风设备施工通知

在一些行业人士看来，长租行业的相关问题早有端倪。

“长租行业属于重资产行业，需要先投入再慢慢回本，这个周期不是所有资金都能承受得住。”某券商人士表示。

有专家在今年2月就表示，对于长租公寓而言，相对于高昂的成本，租金收入相对偏低；而对于租户而言，长租公寓相对于普通民宅的租金又要高出不少。而且，租金高低与居民收入水平息息相关，短期内要靠提高租金的方式解决这一矛盾并不现实。

但易居中国研究院研究总监严跃进表示，长租公寓的高租金和装修成本有关，这个成本至少在同等地段租金上增加25%甚至更高。

一方面不能短期提高租金，另一方面又必须承受各类成本支出，张大伟表示，这样的矛盾导致不少长租品牌由租赁企业向金融企业悄然转型。

编辑：张楠  吕蓁

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