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房价翻两倍,开发商竟自爆“无证销售”欲毁约,法院终审这么判

董添 中国证券报

天天财经独家,速关注


开发商收了房款却在房价翻了两倍后,突然自爆“无证销售”,并借此将购房人告上法庭,企图撕毁两年前与购房人签下的购房合同拒不交房。在一审判决开发商胜诉后,西安市中级人民法院近日对这起“怪案”进行了终审判决:合同有效!


12月29日,西安市中级人民法院官网对外披露了《西安闻天科技实业集团有限公司与李琛茹确认合同无效纠纷案宣判》结果。终审判决,撤销西安市长安区人民法院一审判决,驳回西安闻天科技实业集团有限公司(以下简称“闻天公司”)确认合同无效的诉讼请求。



终审结果意味着房地产开发商必须承认购房者原认购合同有效,购房者胜诉,一审被告、购房人李琛茹可以拿回自己两年前买的房子。而开发商毁约计划落空的同时,还背上了“无证销售”的罪名。这一罪名,恰恰是开发商自己在起诉书中披露的。



开发商自爆“无证销售”



2018年2月,闻天公司将12名购房者告上法庭,以“2016年与购房者签订认购合同时,项目没有取得预售许可证”为理由,要求判决当初与购房者签订的合同无效。


为了收回这些已经售出的房源,不惜自爆“无证销售”。告人的同时,也把自己告了。


开发商这么做的动机是什么呢?据知情人透露,2016年签订“紫杉庄园”认购合同时,楼盘价约为7000元/平方米。2018年,项目销售备案价上涨超过20000元/平方米,价格翻了两倍不止。如果毁约成功,开发商就能低价收回出售项目。


法院经审理查明,闻天公司于2011年4月15日取得案涉房地产“紫杉庄园”项目的土地使用权证,2012年1月19日取得建设用地规划许可证,案涉房地产项目于2016年5月动工建设。2016年4月25日闻天公司与李琛茹签订了认购合同,李琛茹依约支付了全部房款。2017年5月主体封顶,6月2日取得建设工程规划许可证,7月27日取得建筑工程施工许可证。2018年2月12日,闻天公司以案涉房屋未取得商品房预售许可证为由,将李琛茹起诉至法院,请求确认双方签订的认购合同无效。2018年6月8日闻天公司取得案涉项目的商品房预售许可证。



一审判决:开发商胜诉



根据西安市中级人民法院提供的资料,闻天公司诉李琛茹确认合同无效纠纷一案,西安市长安区人民法院于2018年6月14日一审宣判,判决闻天公司与李琛茹于2016年4月25日签订的认购合同无效。


一审宣判后,李琛茹不服提出上诉,西安市中级人民法院依法立案受理,组成合议庭公开进行了审理。二审期间,李琛茹申请撤回上诉,法院经审查依法不予准许。



终审:驳回开发商“毁约”申请



西安市中级人民法院经审理认为,双方合同的名称虽为“紫杉庄园内部认购合同”,但合同对买卖双方当事人名称、商品房基本情况、商品房价款、付款方式、付款时间等内容进行了明确约定,合同内容已经具备了商品房预售合同的主要条款。闻天公司与李琛茹在诉讼中也均认可签订商品房预售合同是双方当事人的真实意思表示,且在合同签订当日李琛茹即支付了房屋总价款120.4万元。


根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第一条规定,双方之间形成了商品房预售合同法律关系。


闻天公司在自身合同目的已经实现情形下,非但不积极履行应尽的合同义务,面对房地产市场出现价格大幅上涨,反而主张合同无效的做法,违背诚实信用原则。闻天公司签约时未取得商品房预售许可证,虽然违反了有关“商品房预售应当取得商品房预售许可证明”的规定,但是并不必然导致其签订购房合同的民事法律行为无效。


闻天公司作为房地产开发企业,对房屋预售所需符合的条件应当是清楚的,对自身不办理商品房预售许可证即预售商品房行为的违法性应当是明知的。现闻天公司以自身原因造成的违法事实为由提起本案诉讼,真正目的在于获取超出合同预期的更大利益,其行为显然与社会价值导向和公众认知相悖。为弘扬社会主义核心价值观,彰显司法公正,人民法院对此种行为不应予以支持。



专家:房价过快上涨开发商“铤而走险”



对此,易居研究院首席分析师严跃进对中国证券报(ID:xhszzb)记者表示,开发商无证销售本身就是违法。按照现有规定,如果无证销售情况属实,开发商必须作出相应整改,交足罚款,才能进行后续销售。理论上讲,之前违法销售的房屋款项也需要接受罚款。但是,开发商宁愿冒着这样的风险,也要收回已经销售的房屋,主要动机还是房屋上涨过快,目前市价远超合同价。


严跃进表示,开发商没有意识到,房价大幅上涨导致房屋本身的价值已经发生变化。即便没有发生交付行为,但购房者已经交了房款,房屋所有权已经发生变化。即便要拿回这些已经销售的房屋,销毁预售合同,房价增值部分也是要考虑进去的。法院也是按照这个常理,进行的终审判决。2018年,房地产开发商因为房价波动与购房者起冲突的事情屡见报端,这些问题都是因为销售过程不规范造成的,开发商和购房者都应该以此为戒。


编辑: 任晓 叶松



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