在哪类城市买房置业？首先要看大趋势

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2019年买房置业，哪个城市最有发展潜力呢？

恒大研究院院长任泽平刚刚出了一份新报告，给出一个答案！

从总体发展潜力上看，2019年深圳、北京、上海、广州稳居中长期发展潜力榜单前4名，二线城市中成都、南京、武汉、重庆、天津、杭州位居前十；东部地区有32座城市进入前50名，长三角、珠三角地区表现尤其突出。

值得注意的是，这篇报告的判断与各大房企的观点惊人相似。

三四线城市需求明显透支

任泽平：“部分三四线城市需求明显透支。”

孙宏斌：“房地产宏观调控对三四线城市影响比较大。”

任泽平表示，三四线城市多个指标在下行。前期受棚改货币化刺激销量暴增、缺乏基本面支撑的部分三四线城市存在需求透支风险。

人口方面，三线城市全域流入流出基本平衡，四线城市持续流出。库存方面，西部地区、四线城市总体库存风险较高。拿地成本方面，三四线城市连续5个月上行。

融创中国董事长孙宏斌表示，房价调控继续从紧，一二线城市因为二手房价格基本处于倒挂状态，所以对市场影响没那么大，“调控对三四线、四五线城市的影响还是会比较大。这两年的三四线、四五线城市的房价涨得非常多”。

万科首席运营官、执行副总裁张旭也在日前表示，“三四线城市我们（万科）会较少进”。

某知名地产分析人士认为，目前部分三四线城市很大程度上消耗了前期上涨的红利。

易居研究院最新的研究数据也表明，在其监测的13个城市中（一线北京、广州、深圳；二线成都、杭州、南京等；三四线岳阳、金华、扬州、佛山等），8月上半月成交量增速方面，佛山、扬州、岳阳、金华等三四线城市，增速下滑十分明显。

八成新增人口将集中于19个城市群

任泽平：“拥抱城市群，把握大趋势。”

万科张旭：“拿地集中在长三角、珠三角这些区域。”

恒大研究院的报告，将百强城市与城市群之间的逻辑关系做了联系：2019年发展潜力百强城市中，有96个城市位于19大城市群，有54个城市位于24个千万级大都市圈。

具体来讲，大城市创造的人均财富多：从人均生产效率看，分规模人均创造GDP呈现规模从大到小的递减现象；1000万人以上的城市人均创造14万元GDP，是100-300万人城市的2.1倍，是20万人以下城市的约5倍。

城市群层面，19个城市群的核心在于京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝等5个城市群。预计到2030年，中国2亿新增城镇人口约80%将分布在19个城市群，其中约60%将分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群。

都市圈层面，24个1000万人以上的大都市圈以6.7%的土地集聚33%的人口创造约54%的GDP，其中上海、北京、深莞惠、广佛肇等都市圈发展潜力明显居前。

从已经公布的房企半年报来看，各路房企也把未来业务的重点集中在诸如京津冀、长三角、珠三角（特别是粤港澳大湾区）等城市群。

碧桂园总裁兼执行董事莫斌表示，碧桂园地产业务重点在粤港澳大湾区，截至2019年6月底，仅仅在粤港澳大湾区内，碧桂园就拥有3467亿元的权益可售货值。

早在2017年，恒大土地储备约91.1%就位于国家批复或者规划的城市群。

对于买房人来说，道理也一样。上述知名地产分析人士表示，购房者应当选择发展潜力较大的城市，并选择发展潜力较大的区域。

哪些城市值得置业

在任泽平的这份报告中，哪些城市值得置业？

“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。”

从人口看，深圳、广州、杭州常住人口大幅增长，西安、成都、长沙等中西部核心城市日益崛起，北京、上海、天津、苏州、无锡等东部城市人口增长放缓。

从产业看，京沪深占据绝对高地，杭州、广州、苏州、南京、成都等城市居前。

从土地供应上看，一二线城市住房供给偏紧，东北地区则有过剩风险。

编辑：宋兆卿

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