《土地管理法》修改获通过，集体建设用地可以直接入市，房价会跌吗？

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8月26日，《土地管理法》（修正案）获十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过。修改后的《土地管理法》对农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地管理的法律规定作出若干调整，取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，将改变土地市场供应格局。

新版《土地管理法》主要有哪些修改？

对于新版《土地管理法》的修改重点，中国自然资源部法规司司长魏莉华总结为以下几点：

首先，在土地征收方面做出三个完善。

第一，首次对土地征收的公共利益进行明确界定。第二，首次明确了土地征收补偿的基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低。第三，完善土地征收程序，将原来的批后公告改为批前公告，使被征地农民在整个过程中有更多参与权、监督权和话语权。

其次，取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，为城乡一体化发展扫除了制度性障碍。

第三，在宅基地方面，在原来一户一宅的基础上增加了户有所居的规定，同时允许已经进城落户的村民自愿有偿退出宅基地。改革还下放了宅基地的审批权，明确要求通过规划合理安排农村的宅基地，为改善农村的居住条件提供便利。

集体用地入市：改变土地供应格局

全国人大常委会法制工作委员会经济法室副主任杨合庆表示，这次土地管理法的修改，包括集体经营性建设用地入市改革。原来我国只有国有建设用地才能进入市场，进行各项建设，现在允许集体建设用地，直接由集体出让、出租用于建设，这是土地供应格局的改变。

杨合庆称，集体经营性建设用地入市，首先入市的土地要符合规划，规划必须是工业或者商业等经营性用途。第二，必须要经过依法登记。第三，在每年的土地利用年度计划中要作出安排。另外，获得了集体经营性建设用地使用权的土地权利人也要按原来规划的用途来使用土地。从这几个方面来讲，它不会对我们现有的土地市场造成冲击。

诸葛找房分析师岳蒙蒙表示，对于房地产市场来说，更多土地进入土地供应市场直接出让，可减少征地的成本和环节，缓解供给矛盾。此类土地还有很大一部分用于租赁住房建设，增加租赁住房供应，有利于抑制租金过快上涨。

岳蒙蒙称，集体土地的入市也为部分房企创造了加速扩张的机会，尤其是一些布局商业、办公、产业的房地产企业。根据规定集体用地只能用于经营性用途，有利于这些企业低成本拿地，打造商业、产业、办公等全产业链资源，形成规模效应。

专家：不会对房地产市场造成实质影响

中原地产首席分析师张大伟表示，目前，土地市场依然是国有土地为主，现在房企拿地都是国有土地。现在入市的是集体土地使用权，集体土地产权仍然不能交易。

张大伟强调，在此之前，部分地区已经推出了集体土地出让试点，这些已经出让的集体用地也是停留在使用权，并没有产权。

2018年10月，上海松江区泗泾镇SJSB0001单元07-09号地块以1.25亿元价格成交，这是上海首次通过土地市场推出的集体土地入市建设租赁住宅项目，也是全国第一宗集体土地公开入市用作租赁住房项目。该地块由华润置地控股有限公司的全资子公司有巢科技投资有限公司拍得，成交楼面价约3099元/平方米。此后该镇又推一宗，以8581万元价格成交，建设租赁住房不低于549套。

业内专家强调，集体经营性建设用地入市对于房地产市场不会产生非常大的影响。修正案里明确规定允许集体经营性建设用地入市，并不是集体的所有用地，集体经营性建设用地市场只占了10％左右。这些集体经营性建设用地入市之后有明确的用途管制，只能用于工业、商业等用途，虽然也会用于租赁房、廉租房、共有产权房等等，但不会对商品房造成很大冲击。

编辑：徐效鸿

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