兰州下调商住房首付比例！头部开发商高溢价抢地，哪些地区商业地产被看好？

天天财经独家，速关注

兰州宣布下调商业地产贷款首付比例！

4月14日，兰州市人民政府办公室发布《关于进一步深化城镇住房制度改革完善住房供应体系的实施意见》（以下简称“意见”），提出将因域施策、精准调控，根据市场运行情况，调整商业地产贷款的首付款比例，由现行的70%调整为50%。

中原地产首席分析师张大伟表示，兰州属于西部省份省会，房地产以住宅市场为主，商业地产并不是市场主流，占比小，投资也非常小。商业地产全国执行的主流政策都是首付50%，兰州70%的首付政策本来就属于个别情形，调整到50%对市场影响不大。

下调商住房贷款比例

《意见》调低商业住房首付比例的同时特别强调，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加大保障性住房建设力度，完善住房供应体系，构建“租购并举”的供应制度。落实稳地价、稳房价、稳预期的城市主体责任，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

《意见》特别提出，力争用5年时间，新建公共租赁住房9万套，使全市公共租赁住房保有量达到12万套，基本满足社会各类群体的公共租赁住房保障需求。积极落实保障性住房建设资金，在充分争取国家和省级专项补助资金的基础上，市财政可提取土地出让金净收益的10%。

国家统计局数据显示，2019年全年，兰州市房地产开发投资同比下降5.83%，住宅投资增长12.71%。说明兰州市非住宅投资开发下滑比例较大。非住宅投资中包括本次调控的商业地产。

进一步分析发现，2019年，住宅占兰州市房地产施工、开工、竣工比例均较大。住宅是兰州市房地产的主流产品。

国家统计局数据显示，2019年，兰州市房屋施工面积5305.04万平方米，同比增长16.9%，其中住宅施工面积3532.28万平方米，增长21.74%。在房屋施工面积中，房屋新开工面积1471.01万平方米，增长78.43%，其中，住宅新开工面积1064.50万平方米，增长112.55%。房屋竣工面积131.1万平方米，同比下降19.14%，其中住宅竣工面积88.06万平方米，增长7.75%。商品房销售面积731.25万平方米，同比增长9.34%，其中住宅销售面积684.96万平方米，增长16.01%。

由此看出，对于兰州房地产市场来说，商业地产占比相对较小。对于当地房地产市场，主要应关注住宅市场的政策。

张大伟表示，全国范围看，除了北京目前是全款购买商业地产外，其他城市基本都遵循50%的贷款比例，兰州只不过把之前过高的贷款比例，调整到了全国正常标准。

助力商业地产去化

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英认为，该政策可一定程度减轻疫情对楼市的影响，使得商业地产尽快恢复。新政可刺激兰州商业地产去库存，有助于减少商铺空置率，进而缓解房企资金压力。但受疫情影响，个体户和房企现金流遇到较大挑战，政策对市场作用并不会太大。但是，由于疫情对整个房地产市场都有一定的冲击，在保证“房住不炒”的前提下，预计后期会有其他城市跟进。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向中国证券报记者表示，这是当前全国首个在商业地产领域降低首付的政策，对于后续商办物业的买卖和去库存等有积极的意义；同时，从商铺销售等角度出发，该政策主动给予贷款优惠和支持，有助于减少商铺空置和库存压力，有助于相关房企资金回笼。

新时代证券首席经济学家潘向东认为，中央角度并不会出现政策主基调的改变，个别地区可能会根据自身情况做出边际改变。

房企高溢价拿地

中国证券报记者调查发现，近期，不少开发商开始大规模推销低总价商业地产。

由于商业地产相比住宅单价较低，多数地区商住房没有外地限购要求，并且可以50%的比例贷款，对投资者有一定的吸引力。只要能够吸引来外地增量投资需求，无论是成交量还是成交价，很大程度上都会有改善。

以张家口市某商住房项目为例，由于被贴上“环京”标签，为了吸引北漂投资者，开发商对外推出总价20万起的商业住房，声称月供不足700元，一时引发强烈关注。

环京某商住房销售广告语，图片来源：房产中介销售人员朋友圈

另一环京地区——燕郊，由于商业地产一直没有对外限购，吸引了大量北京地区购房者的目光。由于外地购房者占据绝对主导地位，燕郊地区商业地产的价格与住宅相比，差距并不大。

此外，中国证券报记者还注意到，近期，不少头部房企加大了商业住房拿地力度，不少地块溢价率较高，其中不乏中国恒大等第一梯队龙头房企。

4月13日，中国恒大18.4亿元竞得哈尔滨一商住用地，溢价率31.92%。4月10日，旭辉控股集团20.2亿元竞得南昌一宗商住用地，溢价率47.27%。4月9日，碧桂园191轮竞价，以18.54亿元摘得浙江丽水莲都区一商住用地，溢价率达58.46%。4月8日，上海诚卫兴置业发展有限公司（万科持股80%）10.3亿元摘得上海宝山一宗商住用地。4月2日，保利地产14.83亿元竞得南昌市一宗商住用地，溢价率18.26%。

某地产公司操盘人士对中国证券报记者表示，疫情期间，很多房企收入和现金流都比较紧张，这个时候还可以高溢价拿地，说明看好这些地区商业地产的开发前景。

编辑：徐效鸿

推荐阅读

戳！