手持现金超1900亿！万科认真研究适应监管新规，阐释入股泰禾有何考虑

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手持现金超过1900亿元，营收和利润增长双双突破5%，尽管上半年受新冠肺炎疫情的影响，房企“老大哥”万科依然秀出了一份靓丽的财报。

8月28日，在万科2020年中期业绩线上发布会上，针对近日市场热议的重点房地产企业资金监测和融资管理规则的问题，万科总裁祝九胜表示，万科会认真研究，尽快去适应，按照要求进行落实。

现金流充裕

“每天都是卖楼的好日子”

在业绩发布会上，万科首先对上半年的经营情况进行了总结回顾。

从财务数据来看，万科逐步走出疫情的影响，营收、净利均同比实现了正增长。公司实现营业收入1463.5亿元，归属于上市公司股东的净利润125.1亿元，同比分别增长5.1%和5.6%；实现合同销售面积2077.0万平方米，合同销售金额3204.8亿元。

现金流方面，万科依然“手有余粮，心中不慌”。截至6月底，公司持有货币资金1942.9亿元，一年内到期的有息负债总和为968.2亿元。

上半年，受疫情影响，全国房地产行业的销售及开发投资规模一度呈现下滑趋势，国家统计局数据显示，1至6月全国商品房销售面积和销售金额分别为6.94亿平方米和6.69万亿元，分别同比下降8.4%和5.4%。

在此背景下，万科住宅开发业务逐步恢复。万科董事会秘书朱旭介绍，万科上半年合同销售金额3204.8亿元，同比下降4.0%，降幅较一季度收窄3.7个百分点；结算收入实现1289.7亿元。公司已售未结资源持续上升，6月底合并报表范围内有4743.2万平方米已售资源未结算，合同金额合计约6953.3亿元，较上年末分别增长10.6%和14.2%。

对于下半年的工作重点，朱旭表示，下半年的经营形势依旧比较复杂，无论是疫情还是宏观经济，都存在较多的不确定性，集团将继续坚持巩固提升基本盘：

一、坚持积极销售，每天都是卖楼的好日子。

二、全面落实好产品、好服务、好项目，巩固提升基本盘，提升行业的竞争力。

三、深化精益运营，提升各项业务的效率和效益，提升投资质量，保持融资安全弹性，持续深化组织重建，事人匹配，提升组织的竞争力。

研究适应监管新规

在问答环节，针对房企的最新融资监管趋势成为关注的焦点。

日前，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。据媒体报道，此次明确的融资管理规则是此前业内多次传闻的“三条红线”：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。

针对这一热点问题，万科总裁祝九胜回应中国证券报记者提问称，对于重点房企的资金监测和融资管理规则，公司是从官方发布的信息了解到的，万科认为监管机构从防范房地产行业金融风险的角度出发，出台了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，公司会认真研究，尽快去适应，按照要求进行落实。

祝九胜表示，万科的财务和资金状况非常稳健，体现在多个维度：净负债率27%，处于行业低位；货币资金对一年内到期的有息负债的覆盖倍数达到2倍；有息负债占总资产的比例只有15%左右；公司已连续11年经营性净现金流为正，今年上半年即使有疫情冲击，仍然实现226亿元的经营性现金流净流入。“监管规则也许会不断地细化，公司会持续地去跟踪这些细化的要求，长期来看对公司自身适应能力抱有信心。”

回应入股泰禾:

能否成功首先要看泰禾的生存意识

今年7月31日，万科拟收购泰禾集团19.9%股份的消息，在市场引发强烈关注。据泰禾集团公告，公司与万科下属全资子公司海南万益管理服务有限公司签订股权转让框架协议，在满足交易前提下，泰禾将转让19.9%股份予万科，转让价格为每股人民币4.9元，对应总对价约为人民币24.27亿元。

对于此次投资计划，祝九胜回应称，客观来说，泰禾出的问题更多是资金和融资的问题，它的产品力、基础能力还是非常不错的。在泰禾遭遇资金流动性困境的当下，万科是带条件介入这件事情。

“我们的底线是不影响万科背后的股东，不影响股东的权益，不影响股东对这个事情的观感，也不影响万科股东的收益水平。”祝九胜坦言，即使万科最终能够成为泰禾集团的第二大股东，也只是以新的董事会授权指导下的正常运作。当然这个事情最终能不能做成，取决于三个要素：

第一是泰禾自身的生存意识，或者说它的求生欲旺盛到什么程度。

第二是金融机构对这个问题的理解程度，它确实是过度负债的，如果现在大家都要求还本付息，那就会导致资金流断裂、现金流枯竭。

第三个达成的要素就是看当地政府对它辖下的企业碰到这样的问题，会以什么样的姿态、什么样的智慧方案来做应对。“我们会全程参与这个过程，尽我们最大的善心，把这个事情能够妥善处理好。”

编辑：郑雅烁

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