利空发威！4000亿市值蓝筹创半年最大跌幅，板块内“小兄弟”一度逼近跌停，都是房地产贷款惹的祸

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银行股发生了什么？

2021年首个交易日，上证指数2018年1月以来首次站上3500点，两市全天成交额超万亿元。然而，银行股普跌，个别银行甚至出现一段时间以来单日最大跌幅。例如，兴业银行收跌5.85%，这是其近半年来最大跌幅；成都银行更是一度逼近跌停，最终收跌8.06%。郑州银行收跌4.48%。

银行股动辄数百亿元以上的市值，一般来说，股价波动幅度不大，为何部分银行遭遇大跌？都是房地产贷款占比高惹的祸。

兴业银行近半年来日K线图

来源：东方财富

成都银行近半年来日K线图

来源：东方财富

来源：通达信

“红线”发威

部分银行遭遇大跌与元旦前监管部门下发的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（后简称为《通知》）有关。

《通知》最主要内容是对所有银行分五档次，设置总房地产贷款占比和个人住房贷款占比两个上限，对超过上限的机构设置2年或4年调整过渡期。

具体看，房地产贷款（包括企业与个人）总体占比上限：中资大型银行为40%、中资中型银行为27.5%、中资小型银行和非县域农合机构为22.5%、县域农合机构17.5%、村镇银行12.5%。

个人住房贷款占比上限：中资大型银行为32.5%、中资中型银行为20%、中资小型银行和非县域农合机构为17.5%、县域农合机构12.5%、村镇银行7.5%。

据中金公司测算，目前35家上市银行中有超过10家个人住房贷款或房地产贷款占比超出上限。其中，7家银行个人住房贷款占比超出上限，成都银行超出8.5ppt（千分之），兴业银行超出5.7ppt，招行超出4.7ppt，青岛银行超出2.4ppt，建设银行超出1.9ppt，郑州银行超出0.9ppt。

有10家银行房地产贷款占比超出上限，成都银行超出13.3ppt，郑州银行超出10.4ppt，青岛银行超出9.1ppt，青农商行超出7.5ppt，兴业银行超出6.2ppt，招商银行超出5.7ppt。

有分析师指出，2020年下半年银行个人住房贷款和房地产法人贷款投放规模都比较大，可能实际压力要高于前述测算数值。

监管部门在答记者问中表示，多数银行符合管理要求，对于超出要求的银行，要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模，确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进。个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。

不过，短期对个股的冲击很难避免。

按揭贷款预计稳定

2021年，中国房地产按揭贷款利率将步入新模式。部分存量个人贷款业务转换成为LPR，2015年以来，存量房贷将迎来首次“降息”。对于房地产按揭贷款，多位受访银行人士表示，预计2021年相关信贷政策不会有太大的变化，按揭贷款规模料保持稳定。

 “中央经济工作会议的表述中，提出住房问题关系民生福祉，同时‘因城施策’变成‘因地制宜’，因此，重点支持居民家庭首套自住性购房需求和执行差异化个人住房贷款政策预计仍将延续。”某股份制银行北方省份行长对记者表示。

而与房地产按揭贷款密切相关的房地产销售规模和房价走势方面，从近期多家机构对2021年的预测来看，普遍相对乐观。近期，中国社科院财经战略研究院发布《中国住房发展报告（2020-2021）》预测，2021年全国房价平均上涨5%左右；商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长，并创历史新高。

 “我们对于2021年的个人房贷业务还是比较乐观的。近期以上海、北京为代表的一二线城市成交量出现上涨，会刺激房贷的需求。此外，5年期以上的LPR利率已经连续8个月不变，保证了银行房贷业务的利润水平。”某国有大行总行相关人士表示。

而“两条红线”对房贷是否会有影响？中原地产首席分析师张大伟指出，目前发放房贷的主要银行个人住房贷款占比大多在“红线”之内，且对于超限机构，仍有2-4年不等的调整期。因此，预计对2021年的个人住房贷款应该不会有太大的影响。

也有分析指出，考虑2-4年的过渡期和贷款增长，新政为银行调整信贷结构留有了充足时间和空间，预计短期信贷投放将平稳过渡。

房企融资或整体收紧

受疫情影响，2020年货币环境总体宽松，尽管监管层对房地产领域采取了严厉的融资管控措施，但总体融资压力不大。中原地产研究中心数据显示，2020年，房企发行债券融资高达7115.89亿，较2019年同期增长25%，刷新了历史最高纪录。

2021年，决定房企融资情况有两大主要因素，即货币政策和房企“三道红线”管控。

从中央经济工作会议对于货币政策表述来看，“不着急转弯”或为房企留出了一段红利期。而在房企“三道红线”管控下，房企有息负债增速被严格控制。

联合资信分析师韩家麒认为，预计2021年房地产行业融资环境仍将延续2020年整体的监管环境，将保持适度紧缩的态势，融资政策预计不会有大幅宽松，或将对细化领域及监管强度升级加码，在控制融资总量的同时，收缩非标准化融资规模，对主要融资渠道进行调整。

银行贷款是房企的重要融资渠道之一，多位银行人士预计，2021年，银行涉房贷款有所收紧。  

某大行浙江地区二级分行负责人对记者表示，预计2021年，房地产融资政策趋向收紧，银行借款、债券、非标等融资渠道将会持续收窄。该行目前涉房开发贷仍然实行限额管理，目前涉房开发贷余额在整体贷款余额占比约为5%。2020年度销售前50强客户约70%。省级各地市地方性房产商需符合省级核心客户资格。

华东地区某大行风险管理部门人士对记者表示，该行房企白名单由省行核定，具体考虑全囯综合排名（实力）、经营状况、风险状况以及综合贡献度。他认为，房地产信贷政策一定是稳字当先，目前该行房地产开发贷业务一直是收紧的状态。

近日，银保监会已将2021年银行业非现场监管报表（1104）填报工作的通知下发，其中，与房地产融资相关的S67表发生了较大的变化。

某大行华东地区二级分行行长认为，S67的修订体现了监管部门不仅仅局限于传统信贷业务的风险监测，更关心房地产行业整体融资的风险情况。“一是将涉房企业开发贷统计重点由抵押率转变为资本金比率，更加强调房地产开发业务通过提高资本金比例进行抵御风险，通过提高资本金比率，降低涉房开发企业的融资金额和资产负债率，将“三道红线”的监管政策落到实处。二是将保障性住房开发贷款单列，纳入到统计范围内，更加注重商业银行对保障性住房的支持力度，体现对住房基本民生的保障力度。”

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编辑：李若愚 曹帅

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