现金分派率或超10%！爆款首秀，就在明天
3月29日，首批两只新能源REITs将迎来上市首秀。
两只REITs的上市交易公告书显示，中航京能光伏REIT、中信建投国家电投新能源REIT上市交易份额分别为62031589份、198794984份。从持有人结构看，机构投资者占比均超90%，成为两只公募REITs上市后平稳运行的“压舱石”。
业内人士建议，投资者应秉持长期价值投资理念，更多关注确定性较强的底层资产运营情况，弱化看待二级市场价格非理性波动。从长期看，二级市场价格会与公募REITs内在价值高度趋同。
首批新能源REITs上市
3月29日，首批的两只新能源REITs将在上海证券交易所上市。
中航基金发布的上市交易公告书显示，截至3月22日，中航京能光伏REIT基金总份额为3亿份，场内份额总数为299031589份，其中上市交易份额为62031589份，限售份额为237000000份。从持有人结构看，机构投资者持有基金份额292260164份，占基金总份额的97.42%，个人投资者持有基金份额7739836份，占基金总份额的2.58%。
中信建投基金发布的上市交易公告书显示，截至3月22日，中信建投国家电投新能源REIT基金份额总额8亿份，本次上市交易份额198794984份。从持有人结构看，机构投资者持有的基金份额为759505875份，占基金总份额比例为94.94%；个人投资者持有的基金份额为40494125份，占基金总份额比例为5.06%。
首批新能源REITs认购情绪高涨，均因超额募满而提前1天结束公众投资者募集。中航京能光伏REIT、中信建投国家电投新能源REIT发售价格分别为9.782元/份、9.8元/份，公众投资者配售比例分别为0.63288489%和1.99925911%。中航京能光伏REIT获123.21倍和中信建投国家电投新能源REIT获85.7倍的网下超额认购倍数，也体现出作为新投资品种投资者对其旺盛的需求。
截至3月28日，已上市公募REITs共有25只，发行总规模达801.18亿元，再加上首批两只新能源REITs的上市，公募REITs发行总规模达908.93亿元。
实地探访两只REITs底层资产
“具有专业投研能力的投资人可通过调研高频跟踪底层资产运营，判断内在价值。”南方某基金公司公募REITs业务负责人说。
近日，中国证券报记者实地走访了中航京能光伏REIT底层项目，项目基础设施资产为陕西榆林的300兆瓦光伏发电项目和湖北随州100兆瓦光伏发电项目。榆林项目占地约600万平方米，是国内单体较大的光伏电站，项目于2017年实现全容量并网，目前消纳水平接近95%。湖北晶泰光伏电站占地面积3600亩，是湖北大型地面集中光伏发电项目之一，项目于2014年7月正式开工建设，2015年5月全部并网发电，目前已实现100%消纳，即发电量全额上网。
据介绍，中航京能光伏REIT底层榆林项目2019年、2020年、2021年的结算电量分别为3.95亿度、4.81亿度和4.64亿度，随州项目这3年的结算电量分别为1.16亿度、1.11亿度和1.12亿度。2019年、2020年、2021年及2022年1-9月，榆林项目实现营业收入2.77亿元、3.35亿元、3.12亿元及2.51亿元，随州项目实现营业收入1.12亿元、1亿元、0.99亿元及0.84亿元。
中信建投国家电投新能源REIT项目的底层资产为位于“海上风电第一城”江苏省盐城市的滨海北H1、滨海北H2海上风电和配套运维驿站项目，合计装机规模500兆瓦，资产组评估价值为71.65亿元。
国家电投运维工作人员介绍，滨海北H1、滨海北H2项目位于滨海北部中山河口至滨海港之间的近海海域，两个项目之间相隔约10千米，共配备125台西门子风电机组，单机容量4兆瓦，并配套一台220千伏的陆上升压站及一台220千伏的海上升压站。项目安装的风电机组的叶轮长达130米，通过海风源源不断地带动风车叶片旋转，将风能转换成清洁电力。
中信证券首席经济学家明明团队发布的报告显示，按发行价购入，两只新能源REITs现金分派率较高。基于公募REITs发售公告中的募集规模计算，2023年两只新能源REITs的预测分派率超10%。
关注底层资产内在价值
首批新能源公募REITs上市后走势如何无疑是投资者最关心的话题。
“首批新能源REITs底层资产优质，短时间内二级市场可能出现一定幅度上涨。”一位业内人士称。“但二级市场价格围绕资产价值波动，最终还是要回归理性。”
“与股票不同，公募REITs底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，现金流预期相对明确，因此，原则上市场价格波动相对较小。”深圳某基金公司REITs投资中心负责人王平（化名）表示。
“对投资者而言，公募REITs收益一部分来源于产品本身二级市场价格变化，另一部分来自底层资产现金流产生的分红。”一位公募REITs业务相关负责人表示，从产品特性看，现金分派率预期性和确定性较强，而二级市场价格会受宏观经济、行业发展、监管政策等因素影响。因此，投资者应秉持长期价值投资理念，更多关注确定性较强的底层资产运营情况，弱化看待二级市场价格非理性波动。从长期看，二级市场价格会与公募REITs内在价值高度趋同。
机构投资者对维护公募REITs上市后的平稳运行起到“压舱石”作用。
中航基金REITs业务负责人介绍，自2021年首批REITs上市以来，公募REITs产品的投资主要以机构投资者为主，个人投资者为辅。机构投资者中，保险资产、社保基金、养老基金、企业年金等资金与REITs产品匹配度较高。公募REITs有每年至少分红1次、要求向投资者分配90%以上的年度可分配金额、预计分派率在4%以上等显著优势，与资管新规下机构投资者对缓解期限结构错配风险的需求相契合，同时被可长期持有且对收益稳定性有一定要求的机构投资者所青睐。
对普通投资者而言，王平认为，投资者在选择公募REITs时，建议做到“三看”，以保证资产投资价值。
一看底层资产品质；
二看基金管理人运营管理能力；
三看原始权益人把更多资产装入公募REITs的可能性大小。
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