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直击万科业绩会!郁亮:没有“狂飙”,也没有“倒春寒”

齐金钊 中国证券报 2023-04-21

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3月31日,万科举行2022年度业绩推介会。会上,面对外界最关心的房地产市场形势问题,万科董事会主席郁亮表示,市场既没有“狂飙”,也没有“倒春寒”,新房需求上有天花板,下有保底线。


万科业绩推介会现场

记者 齐金钊 摄


面向未来,地产行业再也回不到对住宅开发过于依赖的阶段。对地产行业而言,开发与经营并重将是行业大势。万科将在牢守安全底线的前提下,继续坚持走开发、经营、服务并重的道路。



市场仍处在温和恢复阶段



万科3月30日晚间发布的2022年度报告显示,在行业震荡下,万科收获营收、净利双增长。公司实现营业收入5038.4亿元,同比增长11.3%;归属于上市公司股东的净利润226.2亿元,同比上升0.4%。与2021年度净利同比下滑相比,万科业绩曲线企稳。


对于现阶段的市场,郁亮认为既没有“狂飙”,也没有“倒春寒”。从万科的视角,结论与去年类似,市场仍然处于温和恢复的阶段。


对于万科自身,郁亮表示将认准大势,做好自己的事。受外部因素影响,短期市场上下起伏是正常现象。比起短期走势,对万科而言更关键是认准大势。行业未来无法再回到对住宅开发过于依赖的阶段。万科将在牢守安全底线的前提下,继续坚持走开发、经营、服务并重的道路。


年报显示,2022年,在巩固开发业务的同时,万科旗下的物业、物流、长租公寓、商业等经营服务业务保持了双位数增长,全口径收入达512.6亿元,同比增长23.1%。


在郁亮看来,万科的经营服务类业务优势在于方向对、起步早、布局全、协同多。郁亮对于经营服务业务的未来表达了信心,称从中长期看,万科经营服务业务处在增长轨道上,整体收入今年会保持两位数增长,对集团贡献更多的正向盈利。同时,他坦言,与住宅开发业务相比,经营、服务业务是赚小钱、长钱、辛苦钱,因此经营、服务业务对公司短期的盈利表很难有明显贡献,但是这是一个长期、永续的生意,是一个“滚雪球”的过程,对此万科会保持耐心。



融资要服从主营业务发展需要



去年下半年以来,针对房地产行业融资的“三支箭”相继落地,行业融资环境大幅改善。


对此,万科总裁祝九胜表示,“三支箭”落地后,地产行业迎来信用修复的过程,但是信用修复跟信用恢复是两个概念。现在市场出现了一些分化:业务做得好,信用比较好的房企得到的融资会更多一些;相反,业务有些不足,或者说信用维持得不太好的房企,修复和恢复就没那么好。


祝九胜表示,万科当前的内部转型要求是开发、经营、服务三者要并重。但是,开发类融资和经营服务类融资的底层逻辑还是不一样的。开发类融资主要是看产品能力,要看回款额和回款率。假设一个项目回款额、回款率都相当不错,就表明它给业主和消费者提供的性价比是不错的。回款额越多,回款率越高,融资成本就会越低。


而运营和服务类业务,它的支撑点变成了运营能力。给房企一个空间,能不能把它运营起来。有运营能力做支撑,经营和服务业务的运营效率和资产效率就会越来越高。


祝九胜认为,如今市场重新确立了地产作为一个支柱行业的地位,无论是信用的受益方,还是融资的接受方,双方都要吸取以前过程中的经验教训,要去坚持做“善”的融资。这其中有4个要点:是要聚焦真实的价值创造,拿的钱是去创造价值,而不是去做其他的事情。第二是要坚持买卖双方见面,特别是经营服务业务和开发业务,在集团作战的情况下,用钱的人和给钱的人经常不见面,经常会出现金融机构的要求,没有贯彻落实到基层一线的作战团队里面去,这一点万科这几年也在不断的改善。第三是要符合社会能力、道德、环境三种底线。第四是要不产生过高的货币乘数,其实地产行业以前在使用杠杆方面有进入“狂飙”模式或者不理性的时候,今天要汲取这些经验教训。


“总而言之,无论我们融资总量是在增还是减,它都服从于业务需要。”祝九胜称,过往一年,万科的有息负债新增,主要是公司在经营和服务类业务方面的投入更多,这一块对应的资产和项目也多起来。


对于开发业务,实质是业务本身要做好。经营服务类业务也一样要把业务做好,除了跟产业交易对手最终去进行资产和股权交易以外,也要学会跟以险资为主的金融机构去交易资产,成为彼此的交易对手。“我们在这方面也在不断地摸索,不断提升自己的认知以及能力。”


编辑:于红波



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