餐饮选址的六大套路，不懂就怪不得你吃亏了！

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餐厅选址有什么规律？同一家餐厅，为什么开在不同的商圈会有完全不同的结果？今天为大家提供的干货，就是餐厅选址的“套路”。

如果你在经营餐饮业态，你一定问过这些问题：

快时尚餐饮为何都爱扎堆商超？

星巴克为什么要开在商业中心或者写字楼？

王品为什么一定要选在商务中心？

火锅店为什么大多都在一楼？

……

下面就给大家揭秘这些知名餐厅到底有哪些选址“套路”！

1

符合自身定位

好的选址，并不一定是租金高的地方，而是和店铺的定位相符合。

很多人好奇：为什么星巴克总是坚持将店址选在写字楼或高档商场？

星巴克非常清楚自己的定位：精品咖啡。所以选址一定要能够体现其形象和逼格。当初星巴克初进中国时，最先将店址选在北京和上海，就是因为这两个城市可以传达它精品咖啡的品牌。

麦当劳定位的消费人群则是年轻人、儿童和家庭成员。因此，麦当劳选址的时候，

一是选择人潮涌动的地方，如在交通集散点、旅游景点、大型社区周边设点；

二是选择年轻人和儿童经常光顾的地方布点，比如在儿童乐园附近设点，方便儿童就餐；在年轻人聚集的购物中心开设店中店，吸引逛商场的年轻人就餐。

 

2

客流聚集地

店铺成功与否，关键在客流量。选址时，一定要好好对客流量进行分析。

过去古语说“一步差三市”，开店地址差一步就有可能差三成的买卖。对餐饮业态来说，选址在人流密集的地方尤为关键。

那么，要怎么判断客流量呢？

1肯德基 ：收集资料，规划商圈

肯德基计划进入某城市，先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料，然后开始规划商圈。

商圈规划采取的是记分的方法，例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在1000万元算一分，5000万元算五分，有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少分，这些分值标准是多少年平均下来的一个较准确经验值。

通过打分把商圈分成好几大类，以天津为例，有市级商业型(和平路等)，区级商业型，定点(目标)消费型，还有社区型商务两用型，旅游型等等——据此判断商业机会。

2

星巴克 ：GIS大数据技术

星巴克现在使用一个叫作Atlas的内部绘图和商务智能平台，来决定在哪开设新门店。

Atlas的使用遍及全世界——星巴克如果要在中国开设新门店，他们的团队就会使用这一平台，让当地的合作伙伴评估附近的零售商圈、公共交通站以及小区的人口分布图。

具体的选址因素包括：路人的男女比例、性别、年龄、穿着来预测潜在客户的数量，并了解客流、客源定位，客层分析，消费取向，甚至还要考察一下邻近的餐饮业态“邻居”。（好的邻居可以帮忙聚集客流量，互相造势）。

3

对号入座，明确餐饮类型

1

商务餐饮：高标准，最看重地段

选址原则：

• 必须地处商务氛围非常浓厚的区域，周边写字楼、酒店多；

• 面积要求大，至少在2000平米以上；

• 装修档次比较豪华。

王品、鼎泰丰等商务餐饮，选址标准是最高的。

因此，商务正餐一般选择在高档的酒店、写字楼等商务区或者少数高档社区，一般消费为商务宴请或者宴客，每客单消费较高在200元以上甚至上千元，以高收入人群和商务消费人群为主要消费对象。

一般说来，商务餐饮进入购物中心的物业要求很高，购物中心必须为这家餐饮安排单独的通道、电梯，单独的交通组织。否则要穿过商场才能到达餐厅，会影响商务宴请所需要的高档形象。

2

连锁快餐：重效率，不进社区

选址原则：

• 商务区、繁华商业街区、车站码头和一些购物中心；

• 最好是临近大型卖场（百货/ 超市/家电/家居等）的出入口位置和十字街口；

• 店门口附近要能停放一部货柜车以方便配送。

比如汉堡王、赛百味、吉野家等连锁快餐品牌是不肯进入社区的。

3

大众餐饮 ：选址多元，倾向于选择大型社区

选址原则：

• 选址多元，要求相对不那么苛刻；

• 商业区、商务区、比较集中的住宅区均可；

• 大众餐饮往往成为大型购物中心餐饮业态的主力构成，也常常进驻一些成熟的大型社区。

一般来说，大型社区与大众餐饮是比较理想的搭配。

但距离市区较远的社区一般不考虑，理由是餐饮要计算营业时间的，午餐基本没生意，只能靠晚上。

4

异国风情餐饮 ：外国人集中的商务区、工业园区等

选址原则：

• 外国人比较集中的商务区、工业园区或者口岸区；

• 其他外国人聚集的区域或者主题街区。

当然，如今如蕉叶、巴西烤肉、日韩料理等异国风情餐厅在很多方面与中餐的物业要求比较相近，一部分的国外餐厅就是中国人开的，在出品和口味上作了改良，这些异国风情的餐饮店还可考虑选择时尚白领阶层活跃的商圈。

5

咖啡、茶楼、酒吧 ：扎堆，集中经营

选址原则：

• （富有个性和品牌特点的商家）咖啡/茶楼/酒吧一条街，或是其邻近区域；

• （一般情况）旅游区、商务区、高档住宅区。

咖啡、茶楼、酒吧有喜欢“集中经营”的倾向，在“咖啡/茶楼/酒吧一条街”有群体的优势和氛围，顾客云集，吞吐量很大。但此类地方往往竞争太强，只要富有个性和品牌特点的商家才有生存空间。

4

放眼未来，符合自身发展计划

餐饮企业会根据个体的资金周期、人员周期规划其选址布局，这里面有很多属于“商业机密”。

肯德基和麦当劳两家最知名的快餐连锁企业，目前的发展策略就很不一样：

肯德基在2010、2012年飞速扩张，开店数量比麦当劳多了一倍不止，急剧的扩张带来的一种后果是，许多新店的利润率下降，甚至到了商家不能承受的地步。2014年以后，肯德基扩张速度减缓，保证开新店的成功率。

麦当劳在很多地方单店的收益高于肯德基，但发展步骤则远远落后，因此目前正在致力于快速扩张。

5

符合特定城市功能区需要

各类餐饮商家选择所在功能区，要注意的问题：

1

第一类：商业街、食街或者特色街区不适合正餐厅

商业街或者特色街区的特点是人群流动量大，但驻留时间短。因此，最合适的餐饮类型也是快捷、方便、大众化的。以宴请聚会为主题的正餐厅不适合生存，这也是为什么王府井、西单商业街上都没有大规模的中餐厅。

一般来说，这里的餐饮最为复杂和零乱，一般为中低档，以各种地方特色餐饮或者特色小吃为主，消费对象以普通大众和外来人员为主。

2

第二类：购物中心、大型卖场要有好的餐饮品类组合

购物中心餐饮业态比例一般在16%－18%，而且要求商家有一定的品牌知名度，能够带动商场的人气和消费。其中，一定要引入一家当地最有影响力、规模最大、发展得最好的中餐。

餐饮是需要扎堆的，不同品类、不同档次、不同风味的餐饮聚合在一起，越是丰富多样，越是容易红火。但是，在“扎堆”之中，也要有效避免同类之间的恶性竞争。

各家餐饮尽量在口味上不要重复，比如在一家购物中心里面，两家川菜或韩国烧烤，就一定会造成对有效客流的争夺。

3

第三类：一般住宅或者写字楼底商需要细致的客群分析

相对前面两者来讲，写字楼和裙楼底商的餐饮难度最大，特别是新建小区的底商：

一是因为商家没有太多的想象空间，顾客群体基本是本物业小区的住户和租户；

二是商家菜系和价格定位难，再加上各种物业条件的制约，交通和停车不便利的不敢轻易在社区开店。

对于社区内餐饮来说，考虑的问题主要是：

• 餐饮是供应社区内部，还是面向外部？

• 社区本身的人群结构和消费能力怎样？

以此为依据，才能制定对应的经营策略和措施。

6

选址目标区域公共设施要健全

餐饮业态的物业要求是最苛刻的，硬件达不到要求，一家餐饮企业就无法正常经营。因此，在选址的时候，餐饮商家要考虑以下的问题：

1/ 给排水

一般按餐厅面积配备合理的进水管径大小并保证供水水压；

2/ 电源

一般中等以上餐厅要求必须配有380V三相动力电源，主要是招牌和照明、厨房设备和空调等用电；一般要求约在每平方200瓦左右；

3/ 管道煤气

一般大型餐厅都要求接通商业管道煤气；

4/ 排烟烟道

一般餐饮要求设立专用的烟道，深圳环保局对餐饮企业排烟的硬性规定；

5/ 排污设施

一般要求有专用的隔油池和化粪池；

6/ 隔热和隔音设施

一般与住宅或者写字楼相邻的楼层不得经营餐饮和娱乐设施，主要是要考虑噪音和热量污染，通常在餐饮娱乐项目相邻的楼层要求设置架空层，实在无法设置的，要在楼顶和烟道内作隔音隔热防护；

7/ 停车场和御货场和专用电梯

为了保证顾客用餐方便必须配备专用的停车场和上楼电梯，此外针对大型餐饮商家还得配备专用的货物通道、御货场和货梯；

8/ 层高

餐饮一般要求层高4.5米以上或者净空3米以上。

选址就像相亲一样，选错了，再变更的成本非常大。

所以一定要慎重、慎重、再慎重！

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来源 |

整编 | 餐饮O2O-小贝

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