千亿地产“黑马”被撑破了
从偏安一隅的重庆房企，到年销售额超千亿的全国性房企，金科股份曾用短短三年时间，就创下了销售规模翻四倍的成绩，收获了行业“黑马”的称号。但今年上半年，这家公司就没有太平过。从年初施工单位冲击总部大门，到旗下“小金牙”理财产品逾期被投资者围堵，再到苏州项目被业主投诉挪走监管账户资金，金科怎么了？
重庆老牌房企金科地产集团股份有限公司（简称 金科股份）的投资者们，本周经历了一场过山车般的体验。
先是有消息称重庆国企将入股金科股份，市场一阵欢腾。但还没等投资者缓过神，又传出金科股份发行的公司债或将展期的消息。受此影响，截至5月20日，本周交易日的最后一天，金科股份遭遇股债“双杀”。
在5月初的业绩会上，金科股份副总裁兼财务负责人宋柯表示，金科正筹备发行20亿元小公募，用以归还5月28日到期的“20金科03”本金12.5亿元和7月8日到期的“19金科03”本金6.96亿元。
但如今面对公司债或将展期的消息，金科却对外回应称，小公募发行可能存在不及预期的风险，“20金科03”也存在展期的风险。
从年初施工单位冲击总部大门，到旗下“小金牙”理财产品逾期被投资者围堵，再到苏州项目被业主投诉挪走监管账户资金，今年上半年，金科股份就没太平过。这也引起了监管部门的注意。5月16日，金科股份收到深交所的《问询函》，要求其说明是否有流动性风险。
针对近期市场传出的各种消息，《财经天下》周刊从投资者、业主和知情人士处多方打探，试图拨开这家千亿房企最近半年的债务迷雾。
挪用监管资金还债虚实
在“白衣骑士”到来前，购买了金科股份位于苏州的“印象平江”项目的几十名业主已经等不及了。
据苏州本地自媒体消息，近日，该项目的业主们围在售楼处，就项目停工和预售房款未进监管账户问题向金科讨要说法。
李飞是该项目的业主。他告诉《财经天下》周刊，维权已经进行了两个多月，从4月以来，业主们已经至少3次到售楼处与开发商交涉，但复工及监管账户资金问题，开发商在给出回应后，却一拖再拖。
今年1月，住在苏州“印象平江”项目周边的业主发现，“印象平江”的工地上非常安静，他路过工地时发现，施工现场只有一些管理人员，并没有工人。
业主们找到开发商，得到的回复是“因疫情原因停工”。但一个多月过去，大家发现，同区域的其他房企的楼盘都没停，只有金科的工地依旧没动静。“如果说是疫情影响，为什么只有金科停工？”李飞对此十分疑惑。
通过社交平台，更多业主发现，全国多地的金科楼盘都出现进展缓慢、几近停工的情况。他们很快意识到，真实原因大概不像金科说的那样简单。
“看样子是大面积停工，证明开发商没钱了。”察觉到风险的业主们坐不住了。而且，业主当中也有人在房地产行业工作，通过一些渠道查询了银行账户流水，发现了一个更严重的问题——他们交的首付款及贷款资金并没有按规定进入预售资金监管账户。
通常来说，在期房销售的条件下，预售资金都是需要进入监管账户。也就是说，购房人的买房款会先打到监管账户里，不会直接就给开发商。如果开发商要用这笔钱，就一定要向银行进行申请。这种规定是监督开发商按期保质保量完工，避免拿钱跑路，同时也可以更好地维护客户权益。
但李飞告诉《财经天下》周刊，“印象平江”项目去化率已超80%，售房款估计能有20多亿元，而今年4月，有业主在查询后得知，该项目监管账户的余额只有2000万元左右。
“他们说，监管账户部分资金被金科集团和项目合作方金新城划走了，另一部分则被银行直接扣掉，用以归还该项目的开发贷了。”李飞说。
两个月前，已经有业主找到金科沟通，之后发现问题的其他业主也陆续加入维权群，目前李飞所在的维权群已接近500人。
但业主们没有得到明确的回应。为了讨要说法，他们在苏州12345阳光便民网站“寒山闻钟”及人民网领导留言板上直接爆出数据投诉：“经不完全统计，70户约2.2亿元资金未进入监管账户；项目前期销售22亿元被悉数转走，其中金科及金新城两股东抽调项目资金13亿元。”
图源/人民网领导留言板截图
一位业主告诉《财经天下》周刊，维权两个月，现在他们已经不再相信开发商关于复工的承诺，相较于此，他们更在乎监管账户内的资金去向。“如果监管账户里没有钱，或无法覆盖项目建设所需，复工没有任何意义，迟早会再次停工。”
李飞说，5月初，当地住建部门牵头召开由开发企业、总包单位、监管银行、业主参加的会谈。会上，住建部门再次重申不能随意划扣监管账户资金，预收款一定要进监管账户。并且过了几天，还给出了解决方案，表示将推动建立第三方监管账户。
但业主们依旧忧心忡忡。在他们看来，金科还在大力度促销该项目剩余楼盘，每套总价较去年少了10至20万元，有些还赠送车位。部分业主担心，“一旦全部销售出去，资金都被开发商抽走，到时候即使第三方监管建立起来，也没有资金可以打入账户。”
在“寒山闻钟”论坛上，业主们不断催促进展，要求相关部门确定第三方监管账户建立主体及时间表。5月20日，苏州市住建部门线上回复业主称，“开设账户相关工作正在推进中。”
而针对业主投诉的金科复工和资金管理问题，苏州市住建部门表示，项目已于5月9日复工。开发企业将制定施工计划、明确项目建设节点，由业主定期到现场确认。业主代表签订保密协议后，可定期跟踪监管账户资金动态。
此外，住建部门还表示，已函告苏州市公积金中心，请求协助配合将贷款转入监管账户。对于贷款或分期付款部分，该部门与监管银行建立信息共享机制，要求监管银行跟踪管理。同时对商业银行发放贷款进一步规范，让购房人贷款发进入监管账户。
图源/人民网领导留言板截图
针对业主们的说法，《财经天下》周刊致电苏州市住建局了解情况，接听电话的工作人员表示，负责该项目的同事在开会。截至发稿，未有相关负责人给出回应。
事实上，焦急的不止苏州业主。2021年11月至今，从西安、郑州、沈阳、南宁，到金科的“大本营”重庆，业主普遍反映金科项目存在停工或延期交房问题。
5月15日，沈阳一位业主在人民网领导留言板反映，位于北皇姑的金科集美天城三四期项目迟迟未见动工，他们侧面了解到系金科资金紧张所致。
《财经天下》周刊就业主反映的苏州金科印象平江项目停工、监管资金被划走及各地多处项目停工的消息向金科集团求证，公司回应称，“受之前疫情影响，苏州金科印象平江项目工程进度缓慢，目前已进入正常施工状态。此外，按照疫情管控相关要求，全国各地金科项目已陆续展开施工，目前已进入正常生产经营中。”
但对于苏州金科印象平江项目监管账户资金被挪用的问题，对方表示，“暂不了解。”
理财产品，一地鸡毛
在一位金科离职员工看来，苏州项目出现停工并不意外，找金科要债的人太多了。
据媒体报道，今年初，金科集团总部遭到施工单位围堵，大门被撞。金科回应称，与民工欠薪无关，为施工单位恶意逼要工程尾款。
但仅仅两个多月后，金科总部又被另一群人围住了。
3月开始，在各大社交网站上，有投资者陆续反映，金科“小金牙”理财产品到期无法兑付。有投资者告诉《财经天下》周刊，4月18日，有几十名投资者到金科总部维权，经过几番交涉后，有5位投资者代表被允许进入大楼，与金科谈判。
谈判中，金科给出了口头兑付方案，表示三、四月份到期的理财产品将于90个工作日内兑付。但具体兑付方式没有说明。
4月18日金科总部维权现场 图源/投资者拍摄视频截图
2021年，吴雨在金科物业员工的推销下，购买了“小金牙”理财产品，今年4月初到期。他说从4月中旬开始收到金科的兑付款项，每个工作日几百元，金额不固定，“像开盲盒一样。”
据他估算，每个工作日兑付的金额约占总本息的0.9%，有时仅0.4%。但至今，金科也未有一份正式的兑付方案。
现在，吴雨后悔莫及。他说：“当时有点闲钱，想着放着也是放着，不如赚点收益，但没想到房地产行情下滑得这么厉害。”
2021年，房地产行业不太乐观时，吴雨已经开始担心“小金牙”的兑付能力，但那时销售员安慰他说，产品绝不会出问题。今年，在“小金牙”到期前，吴雨却被告知，卖给他产品的销售人员已经离职。
关于“小金牙”理财产品逾期问题，金科给《财经天下》周刊的回复，和给投资者代表的一样，表示已有整体兑付方案，预计90个工作日内兑付完成。但对于具体方案，有知情人士称，还没完全敲定。
据悉，该理财产品的购买者大多为金科员工和业主，遍布全国各地，大部分人通过金科物业工作人员推荐，在微信公众号“小金牙社区”上购买。
一位金科地产板块前员工称，“小金牙”宣传最猛的时候大概是在2020年。那时，金科旗下物业公司业务员会到办公室加员工微信，推销理财产品。据她提供的截图显示，业务员几乎每个月都会向其推荐产品，利率在8.5%以上。
据吴雨讲述，就在今年2月，还有工作人员向业主推销理财产品。很多业主对房地产行业不了解，也投了不少钱。“在我了解到的投资者里，额度最大的好像是280万，很多老年人也买了。”
在吴雨提供的一份投资协议中，《财经天下》周刊获悉，该理财产品上的资产多数都是地产票据。比如，交易资产性质为玉溪巨辉商贸有限公司持有的对富莱迪克商业保理有限公司的借款债权。
“小金牙社区”平台客服人员企业微信名片显示，该理财产品背后的企业，全称为“重庆睿博资产管理咨询有限公司”。企查查显示，该公司成立于2013年，两年后，金科物业服务（集团）有限公司成为其全资大股东。2020年6月，金科物业退出后，由保汇国兴（北京）科技发展有限公司接盘。
目前从股权关系上，看不出保汇国兴与“金科系”的关联，但“小金牙”产品依旧由金科物业推广销售。甚至在该产品逾期后，有投资人找到金科物业理论，对方却让他们找金科地产负责。
“地产的工作人员也挺无奈的，说没钱，现在能有点钱兑付就不错了。”吴雨说。
凶猛扩张后遗症
无论是项目停工，还是“小金牙”理财逾期，种种迹象都传递出金科背后的债务隐忧。
在上海票据交易所公布的一份截至2022年4月底持续逾期名单中，金科股份及旗下多家公司赫然在列。且截至2022年4月30日，金科股份票据累计逾期发生额2.17亿元，逾期余额1.62亿元。
另据票眼数据，截至2022年3月14日，金科股份拒付票据约有1241笔，涉及金额7.43亿元；未结清票据23765笔，涉及金额126.64亿元。
与此同时，金科日前公布的2021年财报也让资金紧张的状况暴露无遗。截至2021年底，金科股份总负债2936.3亿元，货币资金289.08亿元，短期借款、一年内到期的有息负债、其他流动负债合计411.35亿元。
可以看出，金科用手头资金覆盖短期债务存在一定压力。深交所也在《问询函》中要求金科说明是否具备足够债务偿付能力，以及是否存在流动性风险。
事前早有征兆。2021年下半年，市场上就有金科资金紧张的消息不断传出。当年12月，金科以37亿港元将物业板块金科服务22%的股份转让出去。彼时，一位金科员工坦言，公司确实“缺钱了”，要靠物业给地产“输血”。
此外，上述金科前员工还透露，2021年年底至今，金科已经裁了几批员工，听离职的同事说一开始赔偿N+1，后来赔偿N+0.5，再后来，什么赔偿都没了，且有人力甚至直接告诉被裁员工，想要仲裁尽管去。
2021年以来，房地产行业持续下行，政策收紧，房企融资和销售均受影响。在这种市场行情下，很多地产公司都出现了流动性困难，但仍有稳健型房企日子还能勉强过。
所以说，现金流问题虽与行业大环境有关，但最根本的还是离不开企业自身的经营和管理模式。
金科的问题出在了哪儿？
从销售数据上看，2016年，金科股份地产业务销售额仅319亿元，还只是重庆区域一家小房企。但到了2017年开始提速，当年地产板块销售额猛增至630亿元，2018年突破千亿元。
那几年，金科似乎对销售规模有着很深的执念，不惜把“算盘”打到自家员工头上。2020年9月，金科推出过“安家投资计划”。当时有媒体报道，金科要求员工购房，否则“降职、降薪、开除”。
对此，金科内部人士只表示“一言难尽”。据他介绍，为了把房子卖出去，公司为资金不足的员工找好银行，可提供小额贷款。他也在这种资金“支持”下，买了好几套房子，现在还发愁“不晓得怎么卖出去”。
在自家员工的“助力”下，2020年金科顺利实现2232亿元销售额，压线完成当年2200亿元的销售目标，也让金科跻身全国TOP20房企行列。
据金科重庆总部的员工回忆，公司最激进时，他所负责的区域几乎每次土拍都要拿地。相应地，他的工作内容变多了，节奏变快了，每天都有梳理不完的表格，隔三岔五还要开会汇报，周末都得待命，加班也从双休日蔓延至各种小长假和大长假。
然而，一路的轰轰烈烈未必能高歌永奏。高增长的代价，体现在金科的财报里，是不断累积的负债。数据显示，金科的总负债在2016年为867.2亿元，而到2020年，已攀升至3076.6亿元。也是自那年开始，金科内部商票比例逐渐提高。
但那时的金科还未意识到，监管的收紧将给行业带来怎样巨大变化。2020年年底，金科还在战略规划说明会上，提出2025年冲击4500亿元的目标，以及年复合增长率要达到15%以上。
不过眼下，忙于找钱渡过难关的金科，暂时恐怕无暇顾及这4500亿目标了。
图源/视觉中国
“白衣骑士”还在路上
对金科来说，当前最大的好消息是，或是即将迎来“白衣骑士”。
近日，市场有传闻称，金科即将迎来重庆国资企业入股，帮扶纾困。在股权方面，重庆国企正组团和金科接触，进行整体股权谈判。这些国企包括了重庆渝富、重庆两江新区产业发展集团、重庆城投、重庆地产集团、重庆发展投资有限公司等。
对此，《财经天下》周刊联系到金科集团求证，对方表示，目前尚未得到进一步消息，如有最新信息，公司将第一时间通过公告等形式进行发布。
不过，据知情人士透露，这次市场传出的信息大部分属实，是金科董事长周达出面联系的各家企业。至于最后和哪家国企合作，还在沟通、接洽中，“估计还要一段时间。”
国企入股金科的消息，让不少投资者和业主看到了一丝希望，但目前来看，“白衣骑士”还在路上。
作为重庆本土房企，近年来，从与融创中国的控制权争夺战，到创始人黄红云和前妻的股权纠纷，金科的烦心事一波未平，一波又起。
2020年，困扰金科三年多的股权问题终于因融创中国的退出落下帷幕。2021年，黄红云与前妻陶虹遐的离婚纠纷闹得满城风雨，他还因此成为被执行人。
今年1月，金科股份发布公告，称黄红云与陶虹遐及女儿黄斯诗解除一致行动人关系，黄红云持有金科股份的比例降至18.22%，依然稳住了公司实控人地位。
但这之后，黄斯诗和陶虹遐开始密集减持金科股份。今年2月，在两次减持后，黄斯诗彻底清仓，累计套现6亿元；3月份，陶虹遐及其一致行动人也在没有预披露的情况下，连续两次减持，直到第二次公告后才预披露第三次减持计划。
在债务危机隐现的时机点，老板的女儿和前妻不断减持套现，不免让外界疑虑。果不其然，陶虹遐的减持动作引起深交所关注，在近期的《问询函》中，要求金科说明减持进展，及过程是否违反相关规定。
其实，在黄红云女儿减持股份时，公司曾解释称，因偿还金融机构到期融资需要，且其计划未来一年内将根据自身现金流安排和公司需要继续支持上市公司发展。
今年2月，清空股份后的黄斯诗向金科股份子公司提供了1.2亿元借款，年利率为10%。不过，这也从侧面印证金科现金流紧张的传闻。
有媒体曾报道，金科在4月份和相关部门开了一个纾困专题会议，重庆方面也从年后就开始商讨纾困措施，主要包括：分批发放纾困资金，以借款和质押项目股权的形式给到金科，目前已有3亿元纾困资金到位；牵头重庆的国企入股金科，正在接触的入股对象包括重庆市两江新区的平台公司；阶段性入股金科的项目公司，给项目增信背书，方便银行贷款。
近期，监管机构为示范房企融资开闸的消息给房地产市场注入了很大信心。但在知情人士看来，金科必须先自己挺住，才能等到机会。
如果此次谈判进行得顺利，“白衣骑士”到来后，金科需要拿出最有诚意的方案，尽快给维权许久的投资者和业主们一个满意的交代。
（应采访对象要求，文中李飞、吴雨均为化名）
© 本文由《财经天下》周刊原创出品未经授权，请勿转载如需转载，请联系后台商务需求请联系：13811292543
更多精彩，欢迎关注财经天下系列公众号
▼