连续闪崩三天，这家老牌房企跌掉了千亿梦
连续一周时间里，已经有领地控股、佳源国际等多家房企股价接连坐上“跳楼机”。最新的主角是大发地产。
5月25日，港股上市房企大发地产股价突然跳水，当日股价报收0.61港元/股，暴跌66.19％，跌至公司上市以来的股价最低点，当天总市值仅剩5.02亿港元。
大发地产管理层们对此反应并不算慢，当天晚上就发布了一项股价下跌的相关说明，“不知道何原因，未有重大影响公司运营变动”。但这一无力的解释又加重了股民的不满。次日开盘，大发地产的股价又一路走低，截至收盘时下跌35％，仅两个交易日股价就已跌近八成。27日，大发地产再跌22.95%，报收0.47港元/股，总市值仅有3.87亿港元。
才登陆港交所不过2年多的大发地产，是资本市场中的一个年轻面孔，但它的成立时间已有26年。作为一家老牌的上海房企，大发地产的发展，并没有追上这几年行业的高速列车，销售规模长期徘徊在数十亿元。而在行业发展进入下行期时，大发地产却重燃了规模扩张的野心，在2017年喊出了规模冲3000亿元的销售目标。
随着行业监管规范化不断落地，大发地产的规模扩张后遗症随之接连不断，高达67亿元的资金缺口，多种债务交叉违约风险等，让这家处在地产行业26年的老牌企业陷入困境。
三天市值蒸发近15亿港元
过去三日，大发地产股价持续下跌，总市值已累计蒸发近15亿港元。
但在资本市场，大发地产并不“孤单”。
据《财经天下》周刊不完全统计，近一周的时间里，已有包括佳源国际、金科股份、领地控股在内六支个股相继出现了股价闪崩的情况，且有两家企业股价跌幅超7成。其中，佳源服务18日跌幅高达70%；四川房企领地19日下午股价突然跳水，收盘时暴跌83.82%。
图/视觉中国
管理层对大发地产的股价暴跌原因并未披露。不过，对比最近一周数家股价暴跌的开发商情况来看，房企内部的经营危机，往往是在股价闪崩后凸显的。
大发地产的规模扩张进程，比多数房企时间来的晚很多。尽管从成立时间来看，它要比恒大，融创等规模房企还要早上几年。但长期以来，这家企业始终颇为“佛系”。在竞争十分激烈的房地产市场中，它的扩张速度尤其慢。2014年之前，大发每年平均只拿一宗地，勉力支撑公司发展。
这和创始人葛和凯的经营风格有直接关系。葛和凯，是一个并不典型的温州商人。和那些偏爱高风险投资的老乡相比，他并不十分热衷规模扩张。自2001年，葛和凯把大发地产总部从温州搬到上海之后，这家企业的拿地范围偏安一隅在上海市场，很少像其他房企一样“走出去”。
经营风格的骤然转变，和葛和凯之子葛一旸的上任有直接关系。2015年葛和凯辞去管理层职位，其子葛一旸正式接手大发地产，任大发地产总裁，后出任董事会主席。而这位年轻的80后掌舵者，在担任大发地产总裁没多久，便喊出了5年实现3000亿元销售目标的口号。那一年（2017年），大发地产销售额也仅仅40多亿元。
大发地产的经营风格变得十分激进，2019-2020年，大发地产分别新增25幅、22幅地块。为了做大规模，同时拿到更多的扩张资金，2018年，大发地产成功在港交所上市，这似乎也让葛一旸有了更多的底气。
但也是在这之后，大发地产开始启动美元债的高息融资，债务压力与日俱增。
美元债风波
至少在年报审计机构安永咨询看来，大发地产如今的局面或许并不令人意外。
2022年年报审计之际，由于对公司持续经营产生疑问，审计师安永直接给出了不发表意见的结论，“该等状况显示公司存在重大不确定性，可能对集团持续经营的能力构成重大疑问。”
地产行业销售下行的市场环境里，大发地产的2021年业绩并不十分如意。2021年，大发地产净亏损4.29亿元；银行及其他借贷以及优先票据总额为126.49亿元，其中年内有67.40亿元将到期偿还，但大发地产的现金余额只剩下10.52亿元。
安永对大发地产的现金偿债能力直接提出了担忧，“公司本金总额为人民币41.9亿元的优先票据及计息银行及其他借贷成为违约或交叉违约， 其中人民币33亿元须按要求偿还。同时，2022年2月18日，一些优先票据持有人分别向贵公司及贵公司的间接全资子公司提出清盘呈请。”
值得一提的是，大发地产还是首家在港遭遇债权人提出“清盘呈请”的内房企。所谓清盘呈请指的是，若该公司负债过多，公司债权人或公司成员可以向法院提出清盘呈请。清盘呈请提出后，法院将进行清盘呈请聆讯，最后法院会发出强制清盘令，颁令公司进行清盘。
今年1月，大发地产寻求一笔1.845亿美元债交换要约，就现有未偿还本金的90%为最低接纳金额（即1.6605亿美元）进行交换要约。也就是说，公司还是试图通过发新偿旧来降低债务违约风险。但这却遭到了强硬的票据债权人的拒绝。
图/视觉中国
2022年2月21日，大发地产公告称，票据债权人就本金额为1500万美元的若干尚未偿还优先票据，向法院提交了清盘呈请。
而这同样遭到了大发地产的反对。大发地产公告表示，将征询法律意见，并采取一切必要行动保护其合法权利。并续称，因“清盘呈请”的缘故，在30日的宽限期后，公司未对一笔2228万元美元优先票据的到期利息进行付款。
然而，到了3月2日，大发地产还是未能在宽限期内完成2227.5万美元债利息的付款，该笔美元债正式违约。
这并不是大发年内唯一一个美元债偿还大关。公开数据显示，大发地产共有3笔美元债务等待偿债，其中两笔将在今年6月和7月相继到期，总余额为4.98亿元美元。
与此同时，大发地产的融资成本也一直居高不下。DM数据显示，大发目前流通中的离岸债券共有3笔，票面利率在12.375%-13.5%之间，存续规模约5.98亿美元。
汇生国际资本总裁黄立冲对《财经天下》周刊分析表示，“任何公司如资产负债率在70%以上，很难承受市场震荡，负债率超过80%以上，除非大股东无条件兜底，否则一有市场动荡就出现流动性危机，而且一旦倒下，除非房地产市场突然因再次大水漫灌而井喷，否则都很难救海外的债。”
债务重组仍未有新进展
资金压力下，大发地产也曾着手自救计划。
2020年以来，大发地产已经接连发布出售了多家子公司股权的公告，这些被转让的子公司大多位于长三角地区以及成渝两地，这些都是大发地产近几年重仓的区域。
进入2022年1月，大发地产出售位于四川省成都市一处住宅项目的30%股权，完全退出该项目，实现资金回笼1.95亿元，出售项目也导致其亏损了7840万元。宁愿亏损也要转让，市场分析普遍认为，大发或急于回笼资金。
此后不久，大发地产又将所持有的青白江54亩项目的部分股权转让给金地商置，目前其在该项目中所持股份已从最开始的100%降至3%。
然而，这并不能堵住债务缺口。截至2021年底，大发地产的银行及其他借贷以及优先票据总额为126.49亿元；其中，短期借款为32.38亿元、应付账款及票据为57.57亿元，总共有67.4亿元将于一年内到期需偿还。
今年3月，大发地产称，公司亦正着手委任财务顾问，以协助对公司的境外债务进行整体重组，以尽快与所有利益相关者达成一致的解决方案。
事实上，对大发而言，若境外债券重组获得通过，该公司的境外债将实现展期一年到五年不等，能够极大缓解企业的流动性问题。但截至目前，相关重组方案仍未出炉。
据《财经天下》周刊不完全统计，已经有恒大，华夏幸福、奥园、正荣、融创、泰禾、当代置业等房企提出过债务重组的考量。但截至目前， 仅有华夏幸福一家的债务重组完成，更多房企的债务重组之路，依旧很遥远。
对于房企完成境外重组的困难度，黄立冲对《财经天下》周刊分析道，海外债权人一般要等待国内资产被国内债权人瓜分完毕，剩下还有未被偿还和待处理的国内非抵押债权人，“包括买房未交房的苦主、等待回款的供应商”，只有等以上所有债务尘埃落定后，往往房企才能开始重组。在这个基础上房企才有机会与海外债权人、白武士谈减债、谈利息豁免、谈债转股。
而从销售端来看，大发地产同样销售疲软，今年前4个月，其实现销售金额29.1亿元，合约销售面积18.02万平方米，同比分别下降82.04%和82.31%。
对大发地产而言，债务重组迟迟未推进下，想要降低资本市场的担忧，大发地产还需要做出更多实质性的努力。
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