如何快速执行唯一住房？

        债权人如何快速执行被执行人的唯一住房？

   前文已经论述了被执行人名下的唯一住房法院不能强制执行是一个流传甚广的以讹传讹的错误观念，被执行人的唯一住房在满足一定条件的情况下是可以强制执行的，尤其是在上海从来都是可以强制执行的。2015年最高法院颁布的司法解释《关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《执行异议和复议规定》）第二十条对此进行了明确和统一，在全国范围内统一了思想观点和操作标准，被执行人的唯一住房可以强制执行。

   一、强制执行被执行人名下唯一住房的法律依据。

    首先，是《执行异议和复议规定》第二十条：金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，法院不予支持：

（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；

（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；

（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

    执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，法院不予支持。

可见，执行唯一住房的基本思路和原则是：

第一，法律保障的是被执行人的居住权，而非房屋所有权，只保证你有房住，不保证你有房产，且这种居住权是你及你所扶养家属生活所必需；

第二，保障是有期限的，债权人对债务人生存权的保障是应急性临时性过渡性的，所谓救急不救穷，债务人最终还是应当向当地政府申请住房保障，不能让本应由政府承担的社会保障义务全部转嫁给债权人；

第三，被执行人不能利用法律对其生存权的保障来逃避执行。

    其次，2004年最高法院《查扣冻规定》第七条：“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”

    因此，超过“生活所必需的房屋”法院可以强制执行，但该条规定并未明确何为超出生活所必需的房屋，也没有明确保障最低生活标准所必需住房的操作模式。这导致实践中很多法院对唯一住房执行时，往往采取“查封后待处理”的消极方式应对，造成很多案件久拖未决，债权人的利益无法得到保障，也影响了司法权威。何为生活所必需的居住房屋，司法实践中一般这样判断：

（1）是否有能力租房？任何人都不是必须居住自有住房，租赁的住房同样可以居住，可以满足居住条件，所以，有收入能够租赁住房的，现居住的房屋就不是必须的住房;

（2）如果没有收入来源，无力租房居住，那么要看该房屋是否和《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准相适应（该办法规定：城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%）。被执行人超过人均廉租房面积标准的部分不是必需的房屋。

（3）这里的房屋必须是住房，非住宅不受此限制。    

    再次，2005年《最高法院关于法院执行设定抵押的房屋的规定》（以下简称《执行抵押房屋规定》）：对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。宽限期届满后被执行人仍未迁出的，法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法的规定执行。强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。此外，被执行人如果属于低保对象且无法自行解决居住问题的，法院不能强制迁出，这意味着终止执行。

   《执行抵押房屋规定》系针对执行设定抵押房产的专门规定，法院在执行设定抵押的房产时应优先适用。如果是设定抵押的房屋，即使是被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋也能强制执行，除非被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题。

   以上三部司法解释中的相关条款，是强制执行被执行人的唯一住房的现行法律依据。

  二、如何尽快执行被执行人的唯一住房以实现债权？

    依据最高法院关于民事执行历年颁布的多部司法解释综合来看，司法机关不断地在保障被执行人及其负有扶养义务的家属的生存权、居住权和申请执行人的债权之间来回摇摆，试图努力取得一个较好的平衡。当前总的原则是：在保障被执行人及其负有法定扶养义务的家属的生存权、基本居住权的前提下，尽力执行和实现债权，维护生效法律文书的权威。要保障的是被执行人及其家属的生存权、居住权，而不是房屋所有权，只保障你有房住，而不保障你有房产。申请执行人在同意从被执行房屋变现款中留出五年至半年的租金总和或者同意提供周转房给被执行人及其家属过渡居住的情况下，可以强制拍卖变卖被执行人的唯一住房。而所谓五至八年的租金总和，或者提供周转房、备用房并保证被执行人居住五至八年，是参照当地最低生活保障标准。因此，申请执行人可以通过如下途径、方法实现对被执行人唯一住房的尽快执行变现：

（1）承诺按照当地租金市场标准，从房屋变现款中扣留出五年至八年的租金总和给被执行人；如果被执行人较为配合，可以多留，譬如八年、十年的租金总和；

（2）提供周转房给被执行人及其家属居住，并保证无须被执行人自己支付租金、可以稳定居住五年至八年以上；

（3）对被执行人的唯一住房进行以大换小、以近换远、以优换次，以房屋差价实现债权执行到位。如果被执行人的房屋是中心城区的，换到远郊区；如果被执行人的房屋面积远远超出当地廉租住房标准，换成郊区的较小的住房；如果被执行人的房屋是别墅、高档住宅，换成郊区的面积较小的普通住宅。

     同时，因法院对被执行人强制迁出住房需要给其三个月至六个月的宽限期，故申请执行人应尽早开始操作，尽早与被执行人、执行法官三方协商达成具体操作方案。