未办出产证的房屋不能查封？！

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 财产保全是一个很重要的问题，是一种非常重要的技术手段，所起的作用不仅仅是保障申请人的诉讼目的能够实现、判决得以有效执行，在同一标的物上有多个保全措施时享有对标的物的优先处置权，对于二手房购房人来说还使得购房人享有相对于其他购房人或者房东的债权人的压倒性优势。很多人误以为只有被保全房屋登记到被告名下了、办出被告名下的产证了才能查封，如果产权尚未登记到被告名下不能查封，只能等办出小产证后再申请查封。这是一种完全错误的观点，很多人被误导，延误了申请财产保全，所购买的房屋被房东的债权人或者其他第三人先查封，使自己处于极其被动不利的局面，导致最终无法过户。实际上，不仅不需要等到办出小产证、产权登记到了售房人名下才能查封，连开发商大产证都未办出也可以查封！尚未进行房地产初始登记，没有任何产权证、只有土地证，也可以查封！

 尚未办出小产证、产权尚未登记到被告名下，但已经进行了房地产初始登记、开发商大产证已经办出的房屋可以查封，这一点绝大多数主审法官和保全法官都懂，多数律师也懂，除了极少数惊人无知的奇葩法官仍以为只有产权登记到了被告名下才能查封之外（如松江法院民三庭的王燕华法官）；但是尚未进行房地产初始登记、开发商大产证尚未办出、只有土地证的房屋是否可以查封就多数法官和律师都不懂了，大多数法官和律师都认为不可以查封，必须等到大产证办出后才能查封。实际上这也是一种半吊子的无知观点，无论是依据相关法律规定还是在司法实践中，都可以查封。法律依据是2004年最高法院关于财产保全的司法解释《查扣冻规定》第二条：

第二条   法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。

      未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。

      对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，法院可以查封、扣押、冻结。

 第二款明确规定尚未登记的建筑物和土地使用权都可以查封。当然，如果连土地证都还没有，查封的只能是土地使用权而不是房屋，因为如果开发商尚未办出土地证即尚未取得土地使用权，要么房子还根本没建造，法院不可能查封尚不存在的标的物；如果已经盖好了房子、房屋已经建成竣工，显然属于违法建筑，当事人不可能通过诉讼将违法建筑合法化。因此，对二手房购房人来说，只有开发商已经合法取得了土地证、房屋已经建成竣工并且已经验收合格交付使用后才能申请保全房屋，如果房屋尚未建成竣工或者已经竣工但是尚未验收合格交付使用，不能申请保全房屋，因为这时法律上存在的只有土地使用权，尚无可以交付的房屋。即，只要房屋已经验收合格、可以交付使用了，无论是第几手购房人，都可以申请保全房屋，无论是起诉开发商还是起诉二手房、三手房售房人的。房屋已经验收合格、可以交付使用了，如果尚未进行房地产初始登记、尚未申办开发商大产证，这时的房屋就是《查扣冻规定》第二条第二款规定的“未登记的建筑物”。

 那么，尚未进行房地产初始登记，连开发商大产证都尚未办出、只有土地证的房屋（即尚未登记的建筑物），二手房购房人、债权人如何申请查封？如何保全与你没有任何合同关系的开发商名下的且开发商名下也还只有土地使用权的房地产？如果是开发商新建商品房，期房预售或者现房销售，凭被告与开发商之间的房屋买卖合同——预售合同或出售合同和购房发票，证明被告已经购入了这套房屋并且已经支付了一部分房款，将来产权能够登记到被告（即一手购房人）名下，即可在起诉的同时申请保全该房屋；如果是未上市动迁安置房，凭动迁协议、动迁补偿安置材料、入户通知书、动迁户与开发商的购房合同、五联单（配套商品房供应单）等，证明该安置房已经分配给了该户，你的被告是该动迁户的被安置人之一，你即可申请查封该房屋；并且不需要提供全套动迁安置材料，只要能证明该套安置房已经分配给了你的被告所属的动迁户即可。如果拆迁补偿安置方式是产权房屋调换而非货币补偿，动迁协议上会有获配的全部安置房的坐落地址、建筑面积、购房单价和总价等信息（一般为动迁协议的第六条或第七条），你只要拿到被告的动迁协议，即可申请保全；如果是继承所得房产，产权仍登记在被继承人名下而尚未过户到你的被告名下，你调取到相关的遗嘱、遗产继承协议、公证书或者法院的已生效法律文书，证明该房屋已经由你的被告继承，你也可以申请保全（法定继承或者受遗赠的不动产，不动产所有权自被继承人死亡时即转移，不需要等到办理了产权登记后才转移）；如果是受赠的房产，调取到相关的赠与合同、房产赠与协议（如果赠与人与受赠人尚未开始办理房产过户手续，且赠与协议也未经公证，可能还需要证明赠与人并未撤销该赠与），也可以申请保全；如果是其它类型的期房，同样的道理，只要购房人或者债权人提供相应的初步证据材料，证明你的被告已经合法购入或者获得了该房屋，该房屋虽然现在产权登记在开发商名下（包括尚无产权证只有土地证）或者第三人名下，但是将来产权确定能够登记到你的被告名下，即可保全。

 因此，购房人、债权人切莫再以为只有产权登记在你的被告名下的房产才能查封，尚未办出小产证或者产权尚未过户登记到你的被告名下、产证不在你的被告名下的房屋就不能查封，只能等产权过户登记到了你的被告名下后才能查封。如果等到产权登记到了你的被告名下后再申请查封，房子早没你什么事儿了。

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