致上海市房地产交易中心

请点击上方蓝字关注本公众号，随时阅读法律干货文章、获取高质量的法律服务信息；请点击右上角省略号转发本文给你的朋友，帮助有需要的人

^_^ 

法律咨询热线：138 16320064，138 1759 8864，18721008880，微信同号；来访请至：上海市长宁区天山路600弄2号捷运大厦9E室    上海爱赢律师事务所

     给上海市房地产交易中心的一封信

上海市不动产登记局：

    我们是一家专门代理房地产纠纷的专业律师事务所，今就代理房屋买卖合同纠纷案件中遇到的房产过户手续办理问题致函贵局，提出如下意见供贵局斟酌参考。

我们代理购房人的房屋买卖合同纠纷案胜诉后，会继续代理购房人申请执行，取得法院执行局作出的执行文书后，带当事人到房地产交易中心办理审税和过户手续。我们带当事人凭生效法律文书和协执书办理房产过户手续，在浦东、宝山等区一向非常顺利，交易中心直接受理登记，完全不询问、不查询购房人的购房资格以及动迁安置房是否已经满三年，正常办理审税和过户登记手续，但是闵行等区房地产交易中心则百般刁难，很不顺利，要交涉多次才予以办理。我们认为，购房人持生效法律文书要求办过户手续的，对其购房资格应一律不予审查、不要求其具备本市购房资格，全上海各区房地产交易中心应当统一思想认识、统一操作标准，像浦东、宝山那样直接办理。法院、仲裁委员会依法作出的生效法律文书确认过户的，房地产登记机构不应再审查购房资格，应无条件立即执行，理由如下：

第一，限购政策本身违宪违法。

法律界几乎一致公认，住宅限购政策严重违法，不仅违反物权法、合同法的规定和精神，违反立法法的规定，而且违反宪法，因为宪法早已明确规定我国实行社会主义市场经济。对公民享有完全产权的住房限制交易、限制流转，限制甚至剥夺当事人购买住房的权利，显然既违法又违宪。政府调控楼市，控制和打压过高的房价、抑制房价的过快上涨，是正确的、必要的，房屋不能成为投机投资品，而应当回归作为人类基本生活必需品的本来属性，应逐步消除房屋的金融功能，回归本来的居住功能，打击投机性炒房和投资炒房、遏制房价完全正当。但是不能用违法的手段调控楼市遏制房价。限购政策显然是一个弊大于利、得不偿失、违宪违法的蹩脚政策。对一个本身严重违法的政策文件似乎不必热心积极执行，否则将依法治国、依法行政置于何地？？

第二，法律大于政策。

法律大还是政策大？司法机关依据法律作出的生效法律文书大还是维护地方政府临时性的调控政策大？？不言而喻。《民法总则》第十条对《民法通则》第六条的改变，民法中废除政策作为法的渊源之一的地位，正是基于此原理。

第三，生效法律文书必须被执行，任何相关单位和个人都有协助执行义务。

法院、仲裁委员会等依法作出的生效法律文书必须被执行，各相关单位、部门必须立即无条件执行生效法律文书以及法院的裁定书、执行通知书或者协助执行通知书所要求履行的义务。生效法律文书和法院的协执书不可能不执行。

第四，房地产登记机构是执行机构，只负责执行，不应也无权审查执行依据。

你房地产登记机构本来就是执行机构，也只是执行机构，本来就只负责依法办理房地产登记，生效法律文书裁判是对是错与你何干？？你还有权审查、推翻、修正司法机关作出的生效裁判不成？！如果法院罔顾地方政府的限购政策，违反政策规定判决支持了购房人的过户诉求，是否正确、是否有问题，自由法院承担责任，与你房地产登记机构无关，不需要你登记机构承担任何责任。法院、仲裁委员会依法作出的生效法律文书和法院的裁定书、协助执行通知书是执行依据，你执行机构不需要审查执行依据的是非对错，你也无权审查执行依据，执行依据是对是错与你登记机构无关。

国家机关有其严格的分工，立法、行政、司法、监察机关各司其职、各负其责，都有各自的权力边界，谁都不能越权。你房地产登记机构是一个行政机构，是一个执行机构，你不是司法机关，不是裁判机关，生效法律文书及司法执行文书的是非对错不由你行政机关审查，你行政机关也无权审查。法院作出的生效法律文书是对是错、有无讹误，执行文书是对是错，自有司法机关及其上级司法机关、由法院和检察院监督审查，由司法机关系统内部依照相关法律规定监督审查，你行政机关无权越权审查生效法律文书的是非对错，你只需要按照生效法律文书的内容执行。

第五，如果房地产登记机构不按照生效法律文书和法院的协执书执行，拒不履行协助执行义务，法院可以对房地产登记机构处以巨额罚款、拘留经办人和负责人。

如果房地产登记机构依照法院的生效法律文书执行、办理了房产登记，事后作为执行依据的生效法律文书被推翻、撤销了，房地产登记机构无需承担任何责任；但是如果拒不协助执行生效法律文书确定的登记事项，拒不履行登记义务，法院可以对房地产登记机构处以100万元以下罚款，并对房地产登记机构经办人和负责人处以十五日以下司法拘留和10万元以下罚款。法院可以对拒不履行协助执行、查询、保全等义务的单位处以巨额罚款，对个人处以罚款和拘留，是民事诉讼法早已有的规定，之前二三十年一直是冬眠条款，实践中极少实施，但是近年来已经被激活，而且法院对拒不履行协助执行义务的单位的罚款大多是接近顶格处罚，司法拘留则一律是15日顶格处罚。在现在全国运动式加大执行力度的集中行动和高压背景下，法院动辄对银行、医院、政府部门等开出巨额罚单处以罚款并拘留责任人早已不是什么新闻，到处都有，很多很多。利弊权衡之下，你房地产登记机构还会拖延着拒不协助执行生效法律文书、拒不办理过户登记吗？？

第六，行政机关与司法机关打架，行政机关拒不执行法院作出的生效裁判，严重损害国家机关的形象和法律权威；同一座城市不同区的登记机构执行标准、行为做法完全不统一，各唱各的调、各吹各的号，严重损害政府部门的形象、严重损害政府的行政效能和行政权威。

建议贵局下发内部文件，要求所有的房地产交易中心像浦东新区、宝山区房地产交易中心一样，对于当事人持生效法律文书申请办理过户登记手续的，一律不审查购房人的购房资格，按照生效法律文书的内容和法院协执书的要求直接办理、立即无条件执行，在全市范围内统一思想认识，统一标准、统一做法，以维护法律的尊严，维护行政统一和行政权威，维护房地产登记系统的形象，贯彻依法治国和依法行政原则。

请点击本文上方蓝字关注本公众号，随时阅读法律干货文章、获取高质量的法律服务信息；请点击右上角省略号转发本文给你的朋友，帮助有需要的人^_^

联系手机：1381632 0064，138 1759 8864，18721008880，微信同号；座机：021-5295 7097，5295 0797；来访请至：上海市长宁区天山路600弄2号捷运大厦9E室    上海爱赢律师事务所、上海爱赢法律咨询有限公司

请扫描下方二维码关注本公众号，获取更多实用法律知识：