一起非常成功的执行异议案例
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（编者按：众所周知，执行异议一向很难，立案难，成功更难，异议成功率非常低。尤其是购房人所购房屋被第三人查封提起的保全异议、执行异议，想异议成功、解除第三人的在先查封，更是难上加难。在购房人的执行异议中，二手普通商品住房和动迁安置房购房人打执行异议，比一手房、新建商品住房和非住宅的购房人在开发商被起诉、楼盘被查封后打执行异议更难。执行异议根据提出异议的主体，分为案外人异议、被执行人异议和申请执行人异议；根据异议的标的对象，分为执行标的异议、执行行为异议和执行依据异议。购房人对所购房屋被第三人（大多是售房人的债权人）查封后针对查封措施提的异议，属于案外人异议，属于案外人提起的执行标的异议。购房人以案外人的身份提起执行标的异议，采取保全措施的执行法院受理执行异议后，将对异议作出执行裁定，执行裁定结果无非两种：支持异议，裁定中止对被保全标的物的保全执行，解除查封；驳回异议，维持查封。法院作出执行异议裁定后，如果裁定支持异议、中止执行，申请执行人可以起诉案外人提起执行异议之诉，如果裁定驳回异议、维持查封，案外人可以起诉申请执行人提起执行异议之诉。提起执行异议之诉，必须在收到执行裁定书后十五日内。执行异议之诉按照普通民事诉讼程序审理，一审一律适用普通程序而不适用简易程序，由三名审判人员组成合议庭，自正式立案之日起六个月内审结；实行两审终审；可以申诉、申请再审。本文仅讨论购房人提起的案外人执行标的异议。
以下是笔者刚代理结案的一个执行异议案，是代理购买未上市动迁安置房的购房人提起的案外人保全异议。对于购买限制交易期内的未上市动迁安置房，绝大多数法院、大多数法官认为购买未上市的政策性住房本身就是过错，购房行为本身就有过错，如果在过户前被他人查封了，系因买受人自身原因未办理过户登记，其针对查封措施提起的执行异议应被驳回，不受法律保护。本案是很难得的一个成功案例，上海市普陀区法院执行裁判庭裁定支持我方的异议，中止申请执行人对系争房屋的保全执行。本案打得非常艰辛，立案历尽艰难曲折，向黄浦法院提保全异议，往黄浦法院跑了五六次都不予立案，立案庭、执行局、民一庭三个部门相互踢皮球，反复推诿，找各种借口不予受理并踢给其它部门，笔者与同事历经四个月才立案成功，黄浦法院立案庭立案后移交给了执行裁判庭，执行裁判庭又想退回，笔者强烈坚持，黄浦法院执行裁判庭又过了一个月后才移送给了普陀法院。本案又涉及多个司法前沿问题，如采取保全措施的案件尚在诉讼审理过程中，远未进入执行程序，执行案件尚不存在，如何依据现行的民事诉讼法和司法解释对执行异议的规定打执行异议？法院采取了保全措施、裁定查封后，案件审理过程中，实体案件被移送至另一家法院，案外人的保全异议应当向哪家法院提起？民诉法解释只规定了诉前保全裁定，作出诉前保全裁定的法院将案件移送其它法院审理的，保全裁定视为受移送法院作出的裁定，但本案是诉讼保全裁定而非诉前保全裁定。程某诉朱某民间借贷纠纷案黄浦法院民一庭开过一次庭，程某在开庭后当日下午又向普陀公安分局以朱某涉嫌合同诈骗罪报案，普陀公安分局几日后即正式立案；同时黄浦法院民一庭将民间借贷纠纷案移送普陀法院，普陀法院受理（都已经开过庭了，被告朱某也到庭应诉了，怎么还能以无管辖权之类的理由移送案件？！）。程某的种种操作异乎寻常，也超出了法律规定，其通天的能量使其借贷纠纷案及我方提起的执行异议案变得更为复杂。执行异议案开过庭后，程某一方又立即向普陀法院执行裁判庭书面申请将执行异议案也移送公安处理，甚至讲两家购房人系朱某合同诈骗的共犯！经我方提交书面代理意见、补充证据、法庭延长审查期限后，最终普陀法院执行裁判庭作出了执行裁定书支持了我方的异议诉求，裁定中止程某对系争房屋的保全执行。今将笔者当初撰写的本案保全异议书、主要代理意见、质证意见等发表如下以飨读者，供遭遇同类纠纷的购房人和律师同行参考。）
保全异议书
异议人：曹某某 男，1996年X月X日生，汉族
公民身份证号码：
现住址：上海市浦东新区XX村XX号XX室
保全申请人：程某 女，1982年X月X日生，汉族
公民身份证号码：
户籍地：安徽省XX市XX县XX镇XX行政村XX自然村XX号
送达地址：上海市浦东新区 XX律所 XX律师收转
被保全人：朱某 男，1985年X月X日生，汉族
公民身份证号码：
户籍地址：上海市黄浦区XXX路XX弄X号
联系电话：
请求事项：
依法裁定立即中止对上海市黄浦区人民法院（2017）沪0101民初32529号《民事裁定书》的执行，解除对上海市浦东新区三林镇XX路XX弄XX号XXX室房屋的首查封。
事实与理由：
异议人曹某某母亲陈某、父亲曹某某，被保全人朱某，母亲陈某某。2015年，陈某、曹某某在浦东三林镇找房，想买一套新房给曹某某的父母曹志荣、周慧英养老居住，通过陈某的好友居间介绍看中了系争房屋，与房屋产权人陈某某、朱某母子达成了房屋转让协议。6月30日，陈某与陈某某、朱某在房地产中介公司签订了《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》各一份，约定陈某某、朱某将其原住房拆迁补偿安置获配购得的坐落于上海市浦东新区三林镇XX路XX弄XX号XXX室动迁安置房（以下简称系争房屋）出售给异议人，房屋转让总价为人民币180万元（以下币种相同）。签约后当日，异议人支付给售房人购房首付款17万元（其中银行转账15万元，当面交付现金2万元）；7月16日，向售房人支付了第二笔购房款53万元；9月8日，向售房人支付了第三笔购房款70万元；异议人向售房人支付了140万元房款后，售房人将系争房屋交付给了异议人，异议人对房屋做了简单装修后，曹志荣、周慧英入住。被保全人也于签约后第二个月办出了小产证，产权登记于陈某某、朱某名下。2015年12月17日、19日、21日，异议人分三次向被保全人支付了第四笔购房款20万元。按照买卖合同约定，留尾款20万元待产权过户手续办理完毕后当日支付。曹志荣、周慧英在系争房屋内从2015年9月27日起居住至今，并按时缴纳了自2015年9月起至今的物业管理费和水费、电费、燃气费、有线电视收视费、座机电话费等公用事业费。
2017年系争房屋即将上市可以过户时，买卖双方于2017年7月21日到浦东新区房地产交易中心签订了网签版买卖合同，乙方购房人变更为陈某的儿子曹某某，房屋转让总价仍为180万元。网签版买卖合同签订后，异议人办理了查询、审税等手续，并于2017年8月11日缴纳了过户所需的全部税款。但是之后，12月14日房产中介突然告知无法进行买卖合同网上备案，系争房屋已经被上海市黄浦区人民法院查封了。几天后，异议人通过朋友协助查询确认系争房屋已经被黄浦法院查封，而且被保全人朱某在普陀法院亦有被诉案件，标的额高达1348万元。异议人打听到普陀法院的标的额1348万元的民间借贷纠纷案系黄浦法院移送，黄浦法院做好查封后，将案件移送给了普陀法院。异议人联系被保全人朱某，朱某声称该借贷纠纷案系朋友配合做的虚假案件，黄浦法院12月19日开庭，会撤销查封。但之后朱某的手机就关机了，其母亲陈某某的手机也关机了，异议人想方设法都联系不到母子二人，也查找不到其实际住址。不得已，异议人向浦东法院起诉了两售房人，同时向贵院提起保全异议，请求贵院立即裁定解封。
异议人认为，异议人在申请保全人查封系争房屋之前已经签订了合法有效的不动产买卖合同，是完全真实善意的合法购房，已经实际占有使用房屋，已经按约支付了绝大部分购房款，积极及时地向售房人主张了权利，在系争房屋即将满三年可以上市交易前即与售房人一起到房地产交易中心办理了网签、查询、审税、交税手续，已经缴纳了过户的全部税款，房产过户手续已经在办理过程中。购房人对于尚未办理完毕产权过户手续无任何主观过错，系争房屋产权过户手续未能办理完毕非因购房人自身原因。依据相关司法解释的规定，法院不应查封该房屋，应当立即裁定解除第三人申请的对该房屋的查封。
依据民事诉讼法第227条、最高法院《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第27条、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，提出以上异议，恳请贵院实事求是，依法裁定解除对系争房屋的查封，切实维护异议人的合法权益。
此 致
上海市黄浦区法院
异议人：
2018年1月 日
曹某某与申请保全人程某、被保全人朱某 案外人保全异议
代理意见（一）
上海市普陀区法院执行裁判庭：
案外人曹某某与申请保全人程某、被保全人朱某/陈某某 保全异议一案，曹某某委托代理律师对本案发表书面代理意见如下，请予审阅：
第一，依据相关司法解释的明确规定，异议人曹某某的异议请求应当得到支持，法院应当裁定立即中止对申请保全人程某的保全裁定的执行，解除对系争房屋的首查封。根据现行法律依据——最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，购房人曹某某四个条件全部符合：在查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，已经支付了买卖合同约定应付的全部价款也已申请将尾款20万元交付法院执行，已经实际占有房屋并居住至今，对于系争房屋尚未办理完毕过户登记手续没有任何过错，系因登记机构及地方政府政策限制的原因（非买受人自身原因）未能过户；且在黄浦法院查封系争房屋之前已经在办理过户手续了，已经交纳了过户的全部税款。因此，严格按照该条司法解释的规定，法院应当支持异议人的异议请求，立即裁定中止对程某的保全裁定的执行，解除对系争房屋的首查封。
第二，根据执行异议案件依据的司法解释的修改变化，加大对善意的不动产买受人尤其是居住房屋买受人的保护力度、在金钱债权人和购房人之间的利益平衡中更加倾向于保护购房人的权益是一个发展趋势。法院裁判处理执行异议案件原法律依据是最高法院2004年11月颁布、自2005年1月1日开始施行的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查扣冻规定）第十七条，之后为2015年的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议复议规定）第二十八条。对比该两个法条，基本原则未变，但是新的司法解释规定与旧的司法解释规定相比有一条修正了：放宽了对不动产买受人付清全款的要求。未付清全款，只要已经支付了买卖合同约定应付的部分价款，并将余款按照法院的要求交付执行亦可。新的司法解释做此修正，显然是放宽了对不动产买受人保全异议、执行异议成功的要求，加大了对不动产买受人的权益保护力度，在购房人与普通金钱债权人的权益发生冲突时，更加侧重于保护购房人的权益。原司法解释规定的条件过于苛刻，不利于对善意购房人的物权期待权的保护，不利于对不动产交易安全的保护。考虑到实践中不动产买卖交易过程时间较长，交易过程中容易发生该不动产被出卖人的债权人或者其他第三人查封的情况，而买受人尤其是二手房购房人留一笔尾款待过户后支付是一个市场交易惯例，故新的司法解释将“付清全款”放宽为已经支付了合同约定的部分价款并将余款按照法院的要求交付执行亦可。
第三，从价值平衡、本案的个案效果、法律效果、社会效果的角度，从诉讼经济的角度看，法院均应支持异议人的异议请求，立即裁定中止对程某的保全裁定的执行、解封系争房屋。
首先，从价值平衡的角度。公民的居住权、物权期待权优先于普通金钱债权，法院对公民的居住权、物权期待权的保护应当优先于对普通金钱债权的保护。一面是异议人的基本居住权、物权期待权，一面是程某的普通金钱债权，当二者的权益发生冲突时，在二者的利益平衡中，法院显然应当优先保护公民的居住权和物权期待权。不断加大对不动产交易安全的保护力度是我国司法实践发展的明显趋势。何况程某的债务人仅朱某一人，而系争房屋是母子二人共有；系争房屋根本不是程某诉朱某民间借贷纠纷的诉争标的物；且程某的债权本金即高达1348万元，系争房屋总价连其债权金额的零头都不够，如果其债权是真实合法的，对其实现债权也是杯水车薪。
其次，从本案个案效果的角度。 程某永远不可能拍卖系争房屋，且其被告、今后的被执行人仅朱某一人，而系争房屋是陈某某、朱某母子二人共同共有。异议人完全可以在技术上做到永远阻止债权人程某启动对该房屋的拍卖，让债权人永远拍卖不掉该房屋，只要不断地起诉、撤诉再起诉就是了。十几年几十年后，如果异议人最后变更诉讼请求为解除买卖合同，浦东法院在判决解除诉争合同、售房人向购房人退款赔偿的同时，应当在判决主文中将还款设置为还房的前提条件，即售房人朱某、陈某某应退还给购房人曹某某的全部房款及应支付的全部赔偿款（房屋增值差价及违约金等）只要购房人尚未全部收到，还有一块钱没有执行到，异议人也不必腾退房屋。异议人的爷爷奶奶可以长期一直占有居住系争房屋，直到向售房人实际执行到了全部退款和赔偿款为止。因此，实际上债权人程某是永远拍卖不了系争房屋的，维持对系争房屋的首查封阻止其过户给异议人毫无实际意义，连尾款20万元也拿不到。若现在解除对系争房屋的首查封，消除过户障碍，反倒可以执行到20万元。
再次，从本案的法律效果和社会效果的角度，从诉讼经济原则的角度看。鼓励和保护合法交易、降低交易门槛、降低交易成本，促进市场要素流传、促进市场繁荣，保护交易安全、维护交易秩序，是合同法和物权法的立法宗旨。法院应当保护善意相对人的信赖利益，保护不动产交易安全。系争房屋是异议人的房屋买卖合同纠纷案的诉争标的物，不是程某诉朱某的民间借贷纠纷案的诉争标的物，程某诉朱某借贷纠纷的诉争标的物是1348万元金钱债权，是货币，是种类物，非特定物。
如果法院支持异议请求，解除了对系争房屋的首查封，房屋就直接过户给异议人了，异议人诉售房人的房屋买卖合同纠纷案得以完满解决、顺利结案；执行异议和执行异议之诉得以完满结案；执行异议、执行异议之诉与房屋买卖合同纠纷案都案结事了了。程某诉朱某的民间借贷纠纷案无法完满结案，但这并不是因为解封系争房屋造成的。如果维持对系争房屋的首查封，程某的借贷纠纷案照样不能完满结案，而且制造了新的冲突案件，激化了三方当事人之间的矛盾纠纷。
如果法院驳回异议人的异议请求，不予解封，不但损害了、剥夺了异议人的物权期待权和信赖利益，严重损害了不动产交易安全，而且使所有人的权益都无法实现，完全无法实现司法裁判定分息争的目的，不但没有解决矛盾、定分息争，反而制造了新的很难解决的纠纷案件，增加和激化了各方当事人之间的矛盾冲突，完全不符合诉讼经济原则和司法裁判定分息争的原则。前面已经论述过，一是异议人可以合法地永远阻止启动对系争房屋的拍卖，债权人程某从系争房屋中永远变现不出一分钱来，连20万元房款尾款也拿不到，其借贷纠纷案照样根本无法执行到位结案；二是如果最终异议人只能解除买卖合同，法院也得将被告还款设置为原告还房的前置条件，必须先被告将房款和全部赔偿款一分不少地支付完毕后，原告才需要腾退房屋。如此，一是审判的难度和复杂度更大，二是执行非常复杂艰难：虽然原告的居住权暂时获得了保障，但是因被告不可能有钱很快支付给原告，五年十年甚至三五十年内根本没钱向原告退款并赔偿，执行将是一个非常漫长的过程，执行成本高昂，双方的权利义务关系长期处于不确定状态，执行案多年不能结案，系争房屋归属长期处于不确定不稳定状态。异议人虽然可以一直居住在系争房屋内，但是住得心不安神不宁，债权人程某可能随时经常上门骚扰，系争房屋的归属也长期处于不确定状态，不利于社会和谐，危害社会的安全稳定。三方之间的激烈矛盾随时会引爆，是社会安全稳定的重大隐患。这样不但做不到案结事了、定分息争，反而有可能因此制造了新的矛盾纠纷、新的案件。如果法院判决解约赔偿，不符合诉讼经济原则，也不能发挥司法裁判定分息争的作用。因此，只能贵院先裁判解封，消除浦东法院判决房产过户的障碍。
又次，程某诉朱某 民间借贷纠纷案仅债权本金就高达1348万元，没有任何担保，有较大的虚假诉讼的嫌疑。朱某在异议人发现房屋被查封后联系其时声称该借贷纠纷案是虚假的，是朋友配合他做的，黄浦法院12月19日开庭，开过庭就撤销查封了。
最后，关于所谓购买未上市动迁安置房本身不受法律保护的问题。
首先，未上市动迁安置房买卖合同本身合法有效，受法律保护。判断合同效力的标准和依据只有全国人大及其常委会制定通过的法律和国务院制定通过的行政法规，只有违反了法律、行政法规的强制性规定而且只有违反了强制性规定中的效力性规定的合同才属于无效合同，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同一律不属于无效合同。动迁安置房一定年限内限制转让限制交易的规定仅仅是地方政府房地产主管部门的一个行政管理规定、一个政策文件规定，不属于任何法律法规，连最低一级的规范性法律文件—地方政府规章都不是，违反了它的强制性规定，并不影响合同效力。上海的动迁安置房作为建造在出让的国有土地上的完全产权房，其转让是合法自由的。当事人对自己享有完全产权的商品房有完全的处分权，随时可以自由合法转让。地方政府对动迁安置房限制上市交易期限的政策规定本身是违法的，既违反合同法也违反物权法。本案诉争买卖合同未违反任何法律、行政法规的效力性强制性规定，完全有效，且系有权处分，系争房屋无权属争议，出售人陈某某、朱某对系争房屋完全有权处分，双方也是在自愿、平等、公平的情况下自由缔约的；购房人曹某某完全有购房资格；除了程某申请的查封，诉争买卖合同继续履行、产权过户给异议人无任何其它障碍，无任何其它法律上或者事实上的障碍。
其次，包括异议人在内的很多人购买限制交易期内的动迁安置房，是在一线城市房价高耸入云、贵得离谱的背景下的迫不得已之举、无奈之举。谁都知道买未上市动迁安置房远比买可以立即过户的普通商品房风险大得多，但是因价格远比普通商品房低，很多人无力购买普通商品住房，不得已只好冒着风险购买价格低得多的未上市动迁安置房。这是特权利益集团操控扭曲市场和政府的政策失误造成的悲剧，不是购房人的过错，购房人对此没有任何过错。如果遇到纠纷时法院对购买未上市动迁安置房的购房人另眼看待、法外设限，是错误的。未上市动迁安置房买卖遇到纠纷，应当与任何可以合法转让的完全产权房的转让纠纷完全同样的审查标准、裁判标准。法院审查处理购买不动产的保全异议、执行异议案件，应严格按照异议复议规定第二十八条进行审查作出裁判，绝不能在该司法解释规定之外法外设限，人为增设额外条件、抬高门槛。该司法解释并未将购买未上市动迁安置房与购买其它房屋、其它不动产区别对待，并未对购买某种特定类型的房屋作出特别规定，法院裁判执行异议案件时即不能法外设限。
现行司法解释进一步明确了、限缩了“买受人无过错”的具体含义，即仅仅指非因买受人自身原因未办理过户登记。法院不应对买受人“无过错”违法地做扩大化解读。异议人曹某某不仅未因自身原因未办理、拖延办理过户登记，反而在可过户前三个多月即与售房人重新签订了网签合同，办理了网签、审税、交税，提前三个多月即开始办理过户手续。
综上，异议人曹某某完全符合司法解释规定的四个条件，无任何过错，法院应当严格依法审查，立即裁定中止对程某的保全裁定的执行，解除对系争房屋的首查封。
异议人：曹某某
委托代理人：王建波
2018年5月7日
异议人曹某某四个条件全部符合：远在查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同；已经支付了买卖合同约定应付的全部价款也已申请将尾款20万元交付法院执行；远在查封之前已经实际占有房屋并连续居住至今；对于系争房屋尚未办理完毕过户登记手续没有任何过错，系因登记机构及地方政府政策限制的原因（非买受人所能控制的客观原因）未能过户。
（1）2015年6月30日，异议人曹某某的母亲陈某与售房人陈某某、朱某签订了《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，同日，陈某某、朱某又与曹某某的父亲曹某某签订了一份上海市房管局格式合同版本的《上海市房地产买卖合同》；异议人一家系真实、善意的购房，购房合同未违反任何法律、行政法规的效力性强制性规定，完全合法有效，而且房屋权属无争议，售房人陈某某、朱某完全系有权处分；2017年7月21日，在系争房屋即将上市、距离上市交易期限还有三个月的时候，异议人曹某某与售房人陈某某、朱某重新签订了网签买卖合同《上海市房地产买卖合同》，并办理了审税手续，税单出来后缴纳了过户所需的全部税款，及时积极办理了过户手续，不仅没有任何拖延，反而是提前办理的。
（2）异议人2015年即按照合同约定陆续支付了购房款160万元，留尾款20万元根据合同约定待办理完毕产权过户手续当日支付。2017年12月，异议人同时向黄浦法院提起保全异议、向浦东法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼时，即多次向浦东法院申请提存尾款20万元，但浦东法院的主审法官一直不给开具缴款通知书，而黄浦法院对保全异议拼命踢皮球，迟迟不给正式立案。因此，只能现在再向普陀法院申请提存该20万元尾款。
（3）2015年9月底，异议人曹某某的爷爷奶奶曹志荣、周慧英入住系争房屋，在系争房屋内一直连续居住至今，证据非常充分，有2015年10月至今的物业管理费和自来水、电力、燃气、有线电视、固定电话费账单发票，有街坊邻居的证人证言和小区物业公司、居委会的证明为证。
（4）异议人对未能办理完毕房产过户登记手续没有任何主观过错，并非因买受人自身原因未能过户。此前，是因上海市地方政府的政策限制的原因、非买受人所能控制的客观原因不能办理过户；之后，尚未到系争房屋限制交易期限届满、离上市还差三个多月的时候，异议人就与售房人重新签订了网签买卖合同并办理了网上备案、审税、交税，积极办理过户。因系争房屋被程某查封，导致已经办理到中途的产权过户手续未能办理完成，曹某某对此无任何过错。
对申请保全人质证意见的答辩意见及对我方证据的部分解释说明
上海市普陀区法院执行裁判庭：
案外人曹某某与申请保全人程某、被保全人朱某 案外人保全异议一案，曹某某委托代理律师对申请保全人程某对异议人证据的质证意见发表书面答辩意见如下，同时对己方部分证据解释说明如下，请予审阅：
1. 房款支付问题。申请保全人对总额160万元的银行转账无可否认，但是质疑转账款项未必是购房款，可能是其它性质的款项。该质疑荒诞无稽。除了系争房屋转让，异议人及其父母与售房人陈某某、朱某之间无任何债权债务，无任何其它经济往来或资金往来。在买卖系争房屋之前，双方根本不认识，没有过任何生意往来或者资金往来。售房人签署的房款收据的金额、时间与银行转账凭证载明的完全吻合、彼此一致，都是2015年当年支付的。异议人提供的书面证据已经确切地证明其系系争房屋购房款，申请保全人质疑，自然应由其承担举证证明责任，否定该款项的房款性质，拿出证据来证明这些款项是异议人与被保全人之间其它法律关系的资金往来，是其它性质的款项，并且要解释清楚、自圆其说为何这些银行转账每笔的金额、时间恰恰与陈某某、朱某签署的房款收据吻合一致。显而易见，申请保全人对异议人支付给被保全人的款项性质的质疑毫无依据，荒诞无稽。
2.为何房产中介给购房人的居间协议和房屋买卖合同是黄色一联而不是蓝色一联，为何异议人不能提供房产中介的白色一联，为何系争房屋的房产证原件在异议人手里，异议人是通过什么途径拿到程某的保全裁定书的等等细节。这些细节与本案毫无关联，问这些问题毫无意义，对认定案涉事实即系争房屋买卖合同是否真实、合法、有效毫无意义。就这些毫无意义的细枝末节，异议人一方也可明确回答：（1）房产中介的合同一式三联，第一联白色，是原件，后两联是复写的，一黄色、一蓝色，给买卖双方当事人。当时自然是房产中介给当事人哪一联，当事人就拿哪一联，第二联第三联哪一联给上家哪一联给下家完全无所谓，毫无区分的意义；房产中介手里的白色一联已经遗失，房产中介公司的档案管理水平本就尔尔，事隔几年之后资料遗失是很平常的；但是当时的经办人还在，随时可以到法院作证。（2）为何房产证原件在异议人手里。2015年6月30日买卖双方缔约时，房东陈某某、朱某的小产证正在办理过程中，签约后半个月就办出来了，办出来之后立即交给了买家收存保管，以示售房诚意。不能马上过户的房屋，签订买卖合同、收到部分房款后将自己名下的产权证原件交给买受人保管，这再正常不过，并且是交易惯例，只有这样才表明出售人的售房诚意，以降低买受人对售房人将该房屋一房多卖、抵押抵债、变更产权的担忧。从2015年7月自房地产交易中心取得该房产证后至今，该房产证原件一直在异议人手里。（3）异议人是通过什么途径取得程某的保全裁定书复印件的。自然是自黄浦法院取得的。异议人向黄浦法院提起保全异议，很多次去黄浦法院各部门交涉要求立案，黄浦法院作为保全法院，原本就应当给异议人该裁定书。它应当给的不仅仅是保全裁定书，而应当给程某诉朱某民间借贷纠纷案的全部卷宗，它不给全部卷宗，只给了一份保全裁定书，已属不当、不对。
3. 为何房产中介的《房屋买卖合同》里约定的办理产权过户手续时间前后不一致。 2015年中介版本的《房屋买卖合同》正文里写双方约定于2018年1月1日前验房、交房，于2016年12月31日前申请办理产权过户手续，这两个时间是当时房产中介业务员小吴随手乱写的，是根据二手普通商品房交易的市场惯例（先过户后交房）随手填写的。对合同正文填空勾选完毕后，房东看了一下说你写的办理过户手续的时间不对，这个小区的大产证是2014年10月31日办出的，到2017年11月初就能过户了。因此，双方让中介业务员小吴在该合同最后的补充条款里手写：双方约定于2017年11月30日之前进浦东房地产交易中心办理过户手续，如任何一方未按合同约定日期办理过户，按房屋总价款的30%赔偿。末尾手写的补充条款是真实的、准确的。签了两份中介版本的合同后，中介公司另一个业务员打印了一份网签版本的房地产买卖合同，异议人提出以后主要由曹某某、陈某办手续、付房款，就改由曹某某、陈某跟房东陈某某、朱某签订了网签版本的买卖合同一式三份。网签版本的买卖合同里，打印的交房时间是2015年9月30日之前，约定办理产权过户手续时间是2017年11月30日之前；付款流程是2015年8月12日前支付第一期房款70万元，2015年10月30日前支付第二期房款90万元，2018年1月1日前支付第三期房款（购房尾款）20万元，这都是对的，是双方的真实约定。当时系争房屋由房东陈某某、朱某自住，双方约定签约后三个月内房东搬走，交房给买家。买卖双方和房产中介想反正中介版本《房屋买卖合同》末尾补充条款里手写内容写清楚了双方约定的办理过户手续时间了，正文跟补充条款不一致的，当然以后面的补充条款为准，又有之后同日曹某某、陈某签订的网签版本买卖合同里写清楚了，所以前面中介版本《房屋买卖合同》正文里小吴随手瞎写的交房日期和办理过户手续日期两处就不必修改了。
4. 部分水电燃气用量偏小的问题。居住在系争房屋内的是异议人曹某某的爷爷奶奶曹志荣、周慧英，都是年已八旬的老人，老人家本来就很节约水电，用水用电用气本来就很节省；其次，曹志荣身体有病，经常住院，周慧英就去医院陪床照顾曹志荣。但是医院又不是家，自从2015年9月底至今，系争房屋确实是曹志荣、周慧英的唯一住所。异议人的爷爷奶奶不住院的时候，就住在系争房屋内。三份《居住证明》表述称曹志荣周慧英自2015年9月底至今一直居住在该房屋内，并无什么错。何况《执行异议复议规定》第二十八条只规定购房人要在查封之前已经实际占有该房屋，并不要求自住，也不要求连续居住，更不要求连续居住满多长时间，只要查封前该房屋已经在购房人的实际占有控制之下即可。购房人自住也可，借给亲戚朋友居住也可，出租也可。异议人是自住，且系唯一住所，其居住权和物权期待权更应当受到法院的优先保护。
5. 2017年买卖合同是否撤销了网签备案以及买卖双方是否有解约的意思表示，朱某与程某是否就该房屋做过网签的问题。
买卖双方通过房产中介机构居间买卖二手房的，房产中介公司可以凭秘钥自行进入房地产交易中心官网为当事人做网签备案，无须由房地产交易中心操作，更无须房地产交易中心审批。异议人与被保全人2017年7月21日签订的《房地产买卖合同》文本本身即可表明当时做过网签备案。经办中介公司已经明确声明从未撤销该合同的网上备案，从未从房产交易中心官网上撤销该份网签合同。
即使2017年7月21日签订的网签合同撤销备案了，或者因过了三个月的备案保护期，朱某在恶意隐瞒异议人的情况下，又与程某签订了该房屋的买卖合同并网签备案，也根本不是系争房屋买卖合同的撤销、解除，根本不是异议人与被保全人双方买卖该房屋的法律事实和法律关系的撤销或者变更。双方从未有过一丝一毫的解除合同的意向，从未有过一丝一毫的解约的意思表示。双方实际订立和履行的是2015年的合同，2015年的房产中介的合同才是双方房屋买卖法律事实和法律关系的载体，2017年的网签合同并非双方房屋买卖法律事实和法律关系的载体，仅仅是办理过户手续之用，仅仅是一个表面形式。至2017年七八月份，双方订立的房屋买卖合同都已经实际履行了长达两年多了，异议人2015年当年就支付了绝大部分房款了，且已经在该房屋内居住了两年了，怎么可能解除合同？！异议人是180万买的这套房，如果2017年8月份市场价跌到了100万元以下，或许有解约的动机和意图。事实是该房屋从180万涨到了400多万，价格上涨了近一倍半，异议人怎么可能主张解约？！陈某某、朱某也从未提出过解约，也从未提出过加价或者要任何补偿，从未有过任何丝毫的解约或者加价的意思表示，如果售房人有过想解约或者要加价的意思表示，异议人早起诉他们并且对该房屋做上首封了。如果售房人提出解约，也得异议人同意，并且双方就如何解约、解约后双方的权利义务如何处理、房屋如何处理、赔偿购房人多少款项全部达成一致，签订书面解约协议，系争房屋买卖合同方才解除。房屋买卖合同是要式合同，必须采用书面形式订立，解除房屋买卖合同的协议也应当采用书面形式订立。
按照民诉证据规定第五条的规定，根据相关举证规则，异议人已经提供了确凿充分的证据证明了异议人与被保全人订立的房屋买卖合同已经成立、生效，并且已经履行了近三年，双方已经履行了各自的大部分合同义务。被保全人从未主张该合同已撤销、解除；申请保全人主张该合同可能已经撤销或解除，应当由其对引起合同关系变动的事实承担举证责任。申请保全人没有任何证据，没有任何事实依据，猜疑该合同已撤销，显然毫无根据、荒诞无稽。
申请保全人声称被保全人朱某2017年11月与其就系争房屋签订了买卖合同并网签备案了，但未提供任何证据，无片纸证明，显然其主张无法成立。假如存在该事实，显然是双方恶意串通，其签订的所谓买卖合同完全虚假无效：首先，因异议人与被保全人2017年7月21日签订的买卖合同网上签约备案后，从未撤销备案，在三个月的备案保护期过后即2017年10月21日后，朱某、陈某某可以与其他买受人签订网签合同（网上签约备案），但是后买受人与房东签订的网签合同上会有提示，提示该房屋已于此前的某年某月某日与某某某签订了买卖合同并网上备案。因此程某非常清楚该房屋已经出售给了异议人曹某某。其次，真实正常的购房，决定购房之前必定上门看房，只要程某一上门，就会发现该房屋早已经在两年多以前就出售给了异议人，并且异议人的爷爷奶奶已经在该房屋内居住了两年多了。只有以恶意套现骗取银行按揭贷款为真实目的的或者是诈骗借款人的套路贷，才根本不需要上门看房（套路贷也有很多上门看房的），直接订立虚假的房屋买卖合同，因为购房根本不是其真实目的、真实需要。因此，假如程某与朱某就该房屋订立过买卖合同并且做过网签备案，必定是虚假无效的，而且恰恰证明朱某与程某恶意串通，企图严重损害购房人曹某某的重大权益。申请保全人程某的代理律师在法庭上口口声称异议人与被保全人恶意串通，完全属于倒打一耙、恶人先告状，不仅异议人与被保全人不存在恶意串通，恰恰是申请保全人与被保全人恶意串通，试图严重损害购房人的合法权益（假如2017年12月程某与朱某确实签订过本案系争房屋的买卖合同）。
6. 对申请保全人提供的两份证据的质证意见以及房屋转让价格问题。
申请保全人程某仅提供了两份证据，一是朱某与程某的一份协议，二是两份网上房价走势图。关于朱某与程某的协议，与本案完全无关，与本案没有关联性。关于两份房价图以及申请保全人主张的房价问题。申请保全人的代理人根据其拉出的两份网上房价走势图，主张2015年6月底系争房屋市场价是250万左右，2017年7月系争房屋市场价约410万。前者，其拉出的是2015年浦东三林镇的所有类型房屋的市场均价，未上市动迁安置房的转让价格自然要显著低于普通商品住房的市场均价；后者更荒谬，异议人又根本不是2017年购房的，是2015年购房的，至2017年7月房屋买卖合同都已经履行了两年多了，衡之以2017年7月的市场价，荒诞无稽。
异议人2015年6月底向朱某、陈某某以180万元的总价购买系争房屋，该价格完全是当时同地段同类型房屋的市场均价。买卖双方事先根本不认识，朱某、陈某某都是完全民事行为能力人，不呆不傻，而且一般“买的没有卖的精”，怎么可能以过低的价格出售。即使有人急于用钱，以略低于市场均价的价格出售房屋，也不影响对购房人属于善意购房、房屋买卖合同完全有效的认定，合同法解释二已经规定了何谓“合理正常的转让价格”，允许成交价适度高于或者低于当时当地的市场均价，只要不超过上下30%的幅度，即可认为转让价格合理正常，买卖合同有效。何况异议人的购房价格完全是当时正常的市场均价，不高也不低。朱某挂牌价185万，因异议人的付款方式对房东更有利，可以在签约后半年内付清九成房款，因此朱某让了5万元，双方以总价180万元成交。当时有其他意向购房人愿意出更高一点儿的价格，最高有人出190万，但是其只能首付三成，七成余款要等几年以后过户后申请银行按揭贷款支付，房东当然不能接受，故以180万元出售给了异议人。
以上是异议人对己方证据的部分解释说明、对申请保全人的质证意见的答辩意见、对申请保全人的两份证据的质证意见，请法庭审阅。
异议人：曹某某
委托代理人：王建波
2018年5月18日
对合同网签备案问题的说明
上海市普陀区法院执行裁判庭：
上海市二手房买卖网签备案制度始于2006年。2006年8月7日，上海市房屋土地资源管理局制订颁布了《上海市存量房经纪和交易合同网上备案办法》，8月29日上海市政府以沪府发〔2006〕37号文批转，自2006年9月1日起施行。按照市房地局的《存量房交易合同网上备案办法》规定，二手房买卖经过房地产中介机构居间的，由房地产中介机构为当事人办理网签备案，无须经由房地产交易中心操作，更无须房地产交易中心审批。如果当事人未通过房产中介机构居间，买卖双方自行至房地产交易中心，由房地产交易中心签约窗口协助办理网签备案。网签后有三个月的备案保护期，在三个月内，无法就同一套房屋与第二家买受人或任何其他人网签备案，三个月后可以，但是如前面的网签备案未撤销，三个月保护期过后房东与新的买受人做网签备案的，网签合同上会有提示，提示该房屋已经于某年某月某日某时与某某某签订过网签合同并备案了。
因此，异议人曹某某与售房人陈某某、朱某2017年7月21日签订的《上海市房地产买卖合同》文本本身即表明其已经网上备案，备案时间为2017年7月21日11时08分20秒，由上海沪联房地产经纪事务所（普通合伙）为买卖双方办理了网签备案。
二手房买卖合同办理网签备案后，只有三个主体可以撤销备案：买卖双方当事人，经办的房产中介公司，房地产交易中心。买卖双方当事人自己撤销备案的，需要合同双方所有当事人协商一致，共同到房产中介公司或者到上海市房地产交易中心网签窗口办理撤销备案，单方不能办理，缺少任何一位当事人也无法办理；房地产交易中心也可以撤销，但是房地产交易中心撤销网签合同备案，是在主动审查中发现有当事人的网上签约违法违规，作出行政决定，送达通知双方当事人和房产中介公司后才予以撤销，这在实践中一般不会发生。
本案买卖双方当事人于2017年7月21日上午在房产中介公司做了网上签约备案后，从未撤销过网签备案，房产中介公司也明确确认从未给撤销网签备案，因此该网签合同的网上备案至今并未撤销。但是因备案保护期已过（截至2017年10月21日），售房人陈某某、朱某可以与其他“买受人”就该房屋做网上签约备案。是否与程某做过网签备案，到市房地产交易中心的网签备案窗口一查询便知。
问题的关键是，异议人曹某某与售房人陈某某、朱某双方实际订立和履行的是2015年的合同，2015年的房产中介版本的合同才是双方房屋买卖法律事实和法律关系的载体，2017年的网签合同并非双方房屋买卖法律事实和法律关系的载体，仅仅为办理过户手续之用，仅仅是一个表面形式。双方从未有过一丝一毫的解除合同的意向，从未有过一丝一毫的解约的意思表示。假如程某与朱某就该房屋订立过买卖合同并做过网签备案，必定是虚假无效的，恰恰证明朱某与程某恶意串通，企图严重损害购房人曹某某的重大权益。
异议人：曹某某
委托代理人：王建波
2018年5月20日
情况说明
上海市普陀区法院执行裁判庭，
尊敬的单世平法官：
我们是曹某某与申请保全人程某、被保全人朱某 案外人保全异议一案异议人曹某某的父母曹某某、陈某，也是本案系争房屋买卖早期的合同当事人、实际购房人，今对系争房屋交易缔约、履约的相关情况说明如下，请法庭审阅，作为裁判本异议案的参考依据：
我们仅对房屋交易缔约、履约过程的相关事实细节做出说明，对申请保全人程某的代理律师毫无事实根据的、显属荒诞无稽的对证据真实性和基本事实的质疑和抗辩意见不予答辩。
第一，关于系争房屋的转让总价和房款问题。系争房屋的房源信息是陈某的一个亲戚介绍的，我们看中房屋后，与陈某某、朱某母子谈定了转让总价，然后找了一家房产中介公司，当地的沪联地产居间操作签约的。我们双方约定的转让总价正是当时同地段同类型房屋的市场均价，不高也不低。该小区是浦东三林镇的一个动迁安置房小区，当时正在办理动迁户小产证的过程中，有的人家刚刚办出，有的人家尚未办出，动迁户对外售价，与我们所购房屋同样户型同等面积的就是180万—190万。当时朱某挂牌185万，因为我们能立即现金支付绝大部分房款，所以朱某让了5万，以180万元的总价成交。当时有其他意向购房人可以出价185万、190万，但是要申请银行按揭贷款，只能先付三成，七成房款要等几年以后产权过户后才能以按揭贷款的形式支付，相比较之下，自然朱某选择出售给了我们。
申请保全人程某的代理律师提出了两个价格，质疑我们的购房总价不是当时合理正常的市场价，远低于当时当地的房屋市场价。一个是声称2015年6月底当地同等面积的房屋市场均价是250万，一个是声称2017年7月当地同等面积的房屋市场均价约410万。前者，其拉出的是浦东三林镇的所有类型房屋的市场均价，未上市动迁安置房的转让价格自然要显著低于普通商品住房的市场均价；后者，我们又根本不是2017年购房的，我们是2015年购房的，至2017年7月，我们的房屋买卖合同都已经履行了两年多了，衡之以2017年7月的市场价，荒诞无稽。
除了系争房屋转让，我们与售房人陈某某、朱某之间无任何其它债权债务关系，无任何其它经济往来或资金往来。在买卖该房屋之前，我们双方根本不认识，没有过任何生意往来或者资金往来。我们支付给陈某某、朱某的款项只是购房款，系争房屋的购房款。我们向售房人支付的购房款，是按照合同约定按时支付的，售房人签署的购房款收据的金额、时间与银行转账凭证载明的完全吻合、彼此一致，与2015年买卖合同的约定一致，申请保全人程某一方质疑转账款项不是购房款，可能是其它性质的款项，没有任何依据。我们提供的书面证据已经确切地证明其系系争房屋的购房款，对方质疑，自然应由其承担举证证明责任，否定该款项的购房款性质，拿出证据来证明这些款项是我们与陈某某、朱某之间其它法律关系的资金往来，是其它性质的款项，并且要解释清楚、自圆其说为何这些银行转账每笔的金额、时间恰恰与陈某某、朱某签署的房款收据吻合一致。
至于2015年签订合同的是曹某一、陈某，而第一份房款收据上购房人写的是曹某二，其余的写的是曹某一、陈某，是因为系争房屋我们本来就是打算以后产权做给儿子的，产权登记在儿子名下，房屋给父母（曹志荣、周慧英）居住的。当时我儿子已经在美国留学，2015年6月底签约时不在上海，我们想做公证委托，公证处又不给办理购买未上市动迁安置房的委托书公证。中国几千年来都是宗法社会，中国人的传统价值观念一向是家庭本位、家族本位的，不同于西方社会的个人主义价值观，是个人本位的。在我们老百姓的观念中，利益主体、当事人主体是一个家庭，不是某个个人。我们和我们的儿子、我们的父母本来就是直系亲属，是一家人，以谁的名义签合同、以谁的名义付款，都是一回事。
第二，部分水电燃气用量偏小的问题。居住在系争房屋内的是我的父母曹志荣、周慧英，都是年已八旬的老人，老人家本来就很节约水电，用水用电用气本来就很节省；其次，我父亲身体有病，经常住院，我母亲就去医院陪床照顾父亲。但是医院又不是家，自从2015年9月底至今，系争房屋确实是我父母的唯一住所。不住院的时候，我父母就住在系争房屋内。三份《居住证明》表述称我父母自2015年9月底至今一直居住在该房屋内，并无什么错。
第三，2017年买卖合同的网签备案问题。2015年6月30日签约时房东告知该房屋2017年10月底满三年可过户，这个小区也是2017年10月底上市，2017年7月份我儿子正好在上海，就跟陈某某、朱某约好，提前三个多月，于7月21日到房产中介公司签订了网签合同并网上备案，当日中介带我们双方去浦东房地产交易中心查询、审税。审税结果8月11日出来，我拿到税单后当场缴纳了契税、个人所得税等过户的全部税款。税务所收了税后，发现系争房屋尚不能办理过户手续，还有两个多月才上市，当即给我们办理了退税，契税退回到我儿子曹某某的账户，个税退到了朱某的账户，实际上全部税款都是我支付的。房产中介公司从未给我们办理过网签合同的撤销备案，从未从房产交易中心官网上撤销我们这份网签合同。
即使2017年7月21日我们签订的网签合同撤销备案了，或者因过了三个月的备案保护期，朱某在恶意隐瞒我们的情况下，与其债权人程某恶意串通，又与程某签订了系争房屋的买卖合同并网签备案，也根本不是我们与朱某、陈某某就转让系争房屋订立的房屋买卖合同的撤销、解除，根本不是双方房屋买卖合同关系的取消，不是双方买卖该房屋的法律事实和法律关系的撤销或者变更。我们双方从未有过一丝一毫的解除合同的意向，从未有过一丝一毫的解约的意思表示。双方实际订立和履行的是2015年的合同，2015年的房产中介的合同才是我们双方之间房屋买卖法律事实和法律关系的物理载体，2017年的网签合同并非双方房屋买卖法律事实和法律关系的载体，仅仅是办理过户手续之用，仅仅是一个表面形式。至2017年七八月份，我们双方订立的房屋买卖合同都已经实际履行了长达两年多了，我们2015年当年就支付了绝大部分房款了，我父母已经在该房屋内居住了两年了且为唯一住所，我们为什么要解除合同？！房价大幅度下跌了吗？？我们是180万买的这套房，如果2017年8月份该房屋市场价跌到了100万元以下，我们或许有解约的动机和意图。事实是该房屋从180万涨到了400多万，价格上涨了近一倍半，我们怎么可能主张解约？！陈某某、朱某也从未提出过解约，也从未提出过加价或者要任何补偿，从未有过任何的丝毫的解约或者加价的意思表示，如果售房人有过想解约或者要加价的意思表示，我们早起诉他们了。如果售房人提出解约，也得我们同意才行呀！双方必须就如何解约、解约后双方的权利义务如何处理、房屋如何处理全部达成一致，方能达成解约协议。我们绝对不可能同意原额收回160万元房款结束。
以上情况说明，烦请法官认真审阅为荷。
说明人：
2018年5月18日
曹某某与申请保全人程某、被保全人朱某 案外人保全异议
代理意见（二）
上海市普陀区法院执行裁判庭：
案外人曹某某与申请保全人程某、被保全人朱某/陈某某 保全异议一案，曹某某委托代理人根据本案庭审情况，发表第二份书面代理意见如下，请予审阅：
第一，被保全人一方缺席，诉争双方是异议人和申请保全人。诉争双方的争议焦点有二：一是异议人与被保全人双方的房屋买卖合同是否真实、有效，二是2017年7月21日的网签合同是否撤销了备案，以及买卖双方是否有过解约的意思表示。
首先，诉争买卖合同是否真实。异议人已经提供了足够充分的证据证明异议人向朱某、陈某某购买系争房屋是完全真实、正常的交易，是正常的二手房买卖，双方约定的转让价格合理、正常，是当时当地同类型房屋的市场均价，合同约定的价款异议人都已支付，已经支付了绝大部分房款，被保全人也早已将房屋交付给异议人占有使用，由异议人的爷爷奶奶居住至今，双方的房屋买卖合同已经实际履行了近三年。申请保全人对异议人购房合同真实性的质疑，毫无事实根据。
其次，诉争买卖合同的效力问题。 购买未上市动迁安置房的房屋买卖合同本身合法有效，受法律保护。判断合同效力的标准和依据只有全国人大及其常委会制定通过的法律和国务院制定通过的行政法规，只有违反了法律、行政法规的强制性规定而且只有违反了强制性规定中的效力性规定的合同才属于无效合同，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同一律不属于无效合同。动迁安置房一定年限内限制转让限制交易的规定仅仅是地方政府房地产主管部门的一个行政管理规定、一个政策文件规定，不属于任何法律法规，连最低一级的规范性法律文件—地方政府规章都不是，违反了它的强制性规定，并不影响合同效力。上海的动迁安置房作为建造在出让的国有土地上的完全产权房，其转让是合法自由的。当事人对自己享有完全产权的商品房有完全的处分权，随时可以自由合法转让。地方政府对动迁安置房限制上市交易期限的政策规定本身是违法的，既违反合同法也违反物权法。本案系争房屋买卖合同未违反任何法律、行政法规的效力性强制性规定，完全有效，双方也是在自愿、平等、公平的情况下自由缔约的。即使是无权处分的买卖合同，也一律属于有效合同（买卖合同纠纷司法解释第三条）。
再次，诉争买卖合同是否属于有权处分，是否有其它继续履行的客观障碍。 系争房屋无权属争议，属于陈某某、朱某母子二人共有，无任何权属争议、权属纠纷，无任何隐性共有人。出售人陈某某、朱某对系争房屋完全有权处分，系争房屋买卖合同不仅完全有效，且系完全有权处分，购房人曹某某也完全有购房资格。除了程某申请的查封，系争房屋买卖合同继续履行、产权过户给异议人无任何其它主客观障碍，无任何其它法律上或者事实上的障碍。
关于2017年签订的网签合同是否撤销了网签备案、买卖双方是否有解约的意思表示的问题。2017年7月21日异议人与被保全人双方签订的《上海市房地产买卖合同》文本本身即表明其当时是网上签约备案的，网上签约备案时间为2017年7月21日11时08分20秒，由上海沪联房地产经纪事务所（普通合伙）办理。买卖双方从未撤销该合同网签备案，房产中介公司也从未给撤销该合同网签备案，至今该网签合同备案信息还在房地产交易中心官网上，还处于该合同的网上备案状态，系争房屋并未与异议人（陈某、曹某某）之外的任何人做网上签约备案。
买卖双方从未有过一丝一毫解除合同的意向，从未有过任何解约的意思表示。至2017年七八月份，诉争买卖合同都已经实际履行了长达两年多了，异议人2015年当年就支付了绝大部分房款，已经在该房屋内居住了两年了，为什么要解除合同？！如果房价大幅下跌了，异议人或许有解约的动机和意图。事实是该房屋市场价上涨了近一倍半，异议人怎么可能主张解约？陈某某朱某也从未提出过解约，也从未提出过加价或者要任何补偿，从未有过任何丝毫的解约或者加价的意思表示，如果售房人有想解约或者加价的意思表示，异议人早起诉他们了。如果售房人提出解约，也得异议人同意才行，双方必须就如何解约、解约后如何处理全部达成一致，方能达成解约协议。异议人绝不可能同意原额收回160万元房款结束。而且，解约协议需要书面订立。
第二，法院应严格依法审查，不应当人为增设额外条件、抬高门槛，对购买未上市动迁安置房另眼看待，法外设限。
首先，未上市动迁安置房买卖合同本身合法有效，受法律保护。系争房屋买卖合同不仅完全有效，且系有权处分：系争房屋无权属争议，出售人陈某某、朱某对系争房屋完全有权处分；购房人曹某某也完全有购房资格，除了程某申请的查封，诉争买卖合同继续履行、产权过户给异议人无任何其它障碍，无任何其它法律上或者事实上的障碍。
其次，包括异议人在内的很多人购买限制交易期内的动迁安置房，是在一线城市房价高耸入云、贵得离谱的大背景下的迫不得已之举、无奈之举。谁都知道买未上市动迁安置房远比买可立即过户的普通商品房风险大得多，但是因价格远比普通商品房低，很多人无力购买普通商品住房，只好冒着风险购买价格低得多的未上市动迁安置房。这是特权利益集团操控扭曲市场和政府的政策失误造成的悲剧，不是购房人的过错，购房人对此没有任何过错。如果遇到纠纷时法院对购买未上市动迁安置房的购房人另眼看待、法外设限，是错误的。未上市动迁安置房买卖遇到纠纷，应当与任何可以合法转让的完全产权房的转让纠纷完全同样的审查标准、裁判标准。法院审查处理购买不动产的保全异议、执行异议案件，应严格按照异议复议规定第二十八条进行审查、作出裁判，绝不能在该司法解释规定之外法外设限，人为增设额外条件、抬高门槛。该司法解释并未将购买未上市动迁安置房与购买其它房屋、其它不动产区别对待，并未对购买某种特定类型的房屋作出特别规定，法院裁判执行异议案件时即不能法外设限。
现行司法解释进一步明确了、限缩了“买受人无过错”的具体含义，即仅仅指非因买受人自身原因未办理过户登记。法院不应对买受人“无过错”违法地做扩大化解读。异议人曹某某不仅未因自身原因未办理、拖延办理过户登记，反而在可以过户前三个多月即与售房人重新签订了网签合同，办理了网签、查询、审税、交税，提前三个多月即开始办理过户手续。
再次，异议人异议成功并不要求走到网签备案这一步，更不要求走到交税这一步。《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四个条件中，只要求不动产买受人已经签订了合法有效的买卖合同，已经按约支付了应付的价款，已经实际占有，非因自身原因未办理过户登记，并不要求合同履行已经走到网签备案或者审税交税或者开始办理过户手续这一步。本案诉争买卖合同，2017年的网签合同根本不是双方房屋买卖法律事实和法律关系的载体，仅仅是办理过户手续之用，仅仅是一个表面形式，2015年房产中介的合同才是双方法律事实和法律关系的物理载体，才是双方实际订立和履行的合同。因此，法官不应纠缠于诉争买卖合同是否做过网签备案以及该网签备案是否已撤销、是否出售人就系争房屋与申请保全人等也做过网签备案，只要确定异议人与被保全人并未解除系争房屋买卖合同即可。是否做过网签备案，并无任何法律上的意义。
综上，异议人曹某某完全符合司法解释规定的四个条件，无任何过错，法院应严格依法审查，不应当法外设限，人为增设条件、提高门槛，应立即裁定中止对程某的保全裁定的执行，解除对系争房屋的首查封。
异议人：曹某某
委托代理人：王建波
2018年5月18日—20日
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