秦汉新城：理想很丰满现实很骨感？这么想你就可能错失机会！
你会在秦汉新城买房吗？估计不同的人会有截然迥异的回答。答案的背后是每个人对区域的了解和认知程度的差异。据说，秦汉新城前期进驻的开发商们急了，倒逼着秦汉管委会要加大区域人居形象的宣推力度，“民逼官”的结果是上周末政企联手冒雨搞了个嘉年华。
秦汉新城的区域营销正面临着前所未有的尴尬。尴尬的核心是百姓对区域的认知，从秦汉“官本位”的角度看，有些“叫好不叫座”的无奈，这从而又可能间接影响着区域的招商引资：没有人气，何来商气乃至商机？即便商家和投资企业来了，项目未来能否顺利落地？
从“民本位”的角度看：对西安来说，有点远，秦汉是咸阳了，西安人不太会来；对咸阳来说，那边又是郊区，环境好，房价贵，是“咸阳的富人区”。这就会造成一个问题：秦汉新城楼市的客群在哪？房子给卖给谁？据说，个别开发商面对资金回笼的巨大压力，要降价促销，被秦汉方面叫停了，担心会影响招商。
还有一个尴尬的原因。虽说秦汉新城已经是独立的行政区划，但从人居版图和百姓的认知看，还不完全是这样。秦汉新城向西，承接咸阳城区东延的利好；向东向南，承接西安经开城区北扩的延伸。按理说，在人居方面应该是“左右逢源”、如鱼得水的态势。但事实上恰恰相反。
左右逢源态势变成两头不靠。西安、咸阳和秦汉之间人居版图存在着“断裂层”：咸阳城区东进，与秦汉新城之间隔了一个工业区；西安城区北上，隔了一个草滩产业区。在城市发展和居住氛围上，断了口“气”！秦汉新城的人居地位，对两市而言属于“飞地”。咸阳人嫌贵不愿来，西安嫌远不愿去。
那么，按照这个说法，秦汉新城一无是处？这让“秦汉人”情何以堪？让当初的决策者们“颜面何存”？西安楼市（IP：xaloushi）通过详细地扒了有关秦汉新城的信息，实地走访了几天，发现还真不是那么回事。（此处，请不要用“跪舔”这个词污我。）
在往下看之前，先说两个问题：偏远和机会。
1、偏远是多远？
有人说秦汉新城是又偏又远。呵呵，这和2008年人们对浐灞的看法如出一辙。浐灞过了东二环、浐河就到了。知道浐灞有多大？接近50平方公里，你所认知的浐灞，实际是浐灞三角洲核心区，实施上包括未央湖、雁鸣湖、灞河湿地公园，都属于浐灞。
曲江二期远不远？曲江大道以东，南三环外，靠接航天新城，东到西柞高速，有的人去读没去过，乍一听就不感冒：远成马唻！高新锦业路远不远？从南二环唐延路口子上开车过去，不堵车的情况下，还得接近30分钟。
远是什么概念？一是看你的参照坐标在哪。你在航天新城上班，跑秦汉来买房子，不是有病，就是二套房或者投资。二是你来没来过，来了几回。话说，路走三熟，经常来来回回，就不觉得远了。你每天从家到单位两点一线，去哪都嫌远！三是心理距离。由陌生感造成。不熟的人之间，存在认知上的隔阂，不经多次交流沟通很难熟络。对一个区域的熟悉和认知也是一样。
到秦汉新城管委会，以浐灞半岛为起点，走三环，开车30分钟即可达到。以经开区凤城二路经发大厦为起点出发，开车20分钟左右可到。从高新管委会都市之门，上锦业路走三环，开车半小时左右可到。这个距离远不远？当然，依靠公共交通，不建议你去。
2、什么是机会？
目前的楼市，买房一定要看机会。以前10多年，房价只涨不跌，是有道理的。在都涨的情况下，开发商再缺钱也不敢跌价。现在不一样了，只要有利于买房，有助于资金回笼，无论是“暗跌”（优惠力度大）还是“明跌”（直接减价），都没同行会说啥，大家都理解的！所以，买房得善于捕捉时机。
买在哪个区域，考量的因素有很多。但是决定买了，就要趁早。2008年的浐灞半岛，鸟不拉屎鸡不生蛋，房价才3000一平不到，现在是6400多一平，首期买了A5A6组团的人，在别人看来都“发”了，被夸赞“很有眼光”。当初你能买为什么不买？
一个区域的核心地段、桥头堡板块，一定是发展最快、未来最有价值的地段。高新区的科技路高新路十字板块、经开区未央大道凤城二路十字板块、浐灞三角洲浐灞半岛板块，等等，都是如此，那么，秦汉新城的管委会板块（渭北综合商务区），也一定是将来秦汉的核心地段。
好啦，我们现在来看看秦汉新城的情况。
温习一下秦汉新城的基本情况。据公开信息显示，新城总面积291平方公里，规划范围北至泾河，南至渭河，西至兴平市南位镇，东至包茂高速。所辖区县包括咸阳渭城区的正阳、窑店、渭城、周陵镇福银高速以南的区域；秦都区的双照镇；兴平市茂陵的周边区域（兴平市的南位镇）；泾阳县的高庄镇（部分）。产业涉及到农业、工业、旅游、房地产、新兴技术等。
这其中，有一块是“渭北综合服务区”，占地23.4平方公里，是秦汉新城核心功能区，以现代服务业为主导产业，重点发展商务办公、总部经济、会议展览、金融保险、信息服务、旅游休闲、创意文化、教育培训、医疗卫生等产业。
注意啦！在综合服务区内，还有一个“渭河北岸综合商务区”，从图中可以看出，就是目前秦汉新城管委会所在区域，总占地面积4228亩，将建成以奥特莱斯国际化购物中心为核心，配套餐饮娱乐、休闲观光、商业住宅等项目的大型城市综合体。
目前在渭河北岸兰池大道沿线，以秦汉新城管委会为中心，左右两侧长约3公里的范围，毫无疑问是秦汉的城市形象的桥头堡，也将是新城未来的核心地段。
看看下面的这些情况，你知道多少？
渭河秦汉新城段综合治理全长18.65公里，形成了渭河绿化公园带。西起上林大桥、东至西成交界，上林运动休闲公园、太伟运动休闲公园、秦曲运动休闲公园、城市湿地公园次序分布。双向机动车道、自行车休闲观光道、人行慢道。绿化总面积约380万㎡。环境堪比曲江和浐灞。
秦韵广场位于渭河生态景观带内，总面积约3.2万平方米，广场内包括硬质铺装、水景、假山及苗木栽植等。2014年5月完工。
横向景观轴和快速干道兰池大道2012年8月已实现全线通车。西起咸阳市金旭大道，东与西铜一级公路相接，进入西安，是横贯秦汉新城东西的主干道路，全长16.1公里，双向八车道。在与咸阳、西安交通的贯通上，自西向东，南舍大桥、横桥、正阳大桥可谓“三桥飞架南北，渭河变通途”。
连接西安、秦汉的横桥已经建成通车。横桥位于西安经开区草滩板块草滩八路，南通西安北三环，南北纵向贯穿渭河、兰池大道，接秦汉大道通往泾阳、高庄、乐华欢乐世界。
南舍大桥位于咸阳市渭城区韩家湾乡南舍村，跨越机场东线2014年10月完工通车。
正阳大桥位于西安北客站以东，南起西安市经开区草滩尚华路终点向北延伸，垂直跨越渭河南、北岸防洪大堤、渭河、兰池大道、终点与高架的正阳大道相接。目前正在施工中。
秦汉新城清华附中省级示范中学规模1000人，已招生并开学。学校从西安北三环转至草滩八路向北直行过横桥后向东约2公里即到。2016年面向全省招收初一新生500名和高一新生1000名，其中初一、高一均包含美术特长班1个。注意：目前是面向全省招生！
秦汉新城的对外名片之一的张裕瑞那城堡酒庄田园小镇，已运营。小镇位于秦汉新城福银高速以东、旅游路以南区域，总占地约1400亩，葡萄种植区就有900亩，是集葡萄种植及绿化、高档葡萄酒生产、葡萄酒文化展示、旅游接待、产品展示、会所及特色餐饮于一体的综合性田园小镇，已经成为人们度假休闲的一个好去处。
名闻遐迩的第四军医大学坐落于此。其医教研综合园区项目占地面积约2012亩，总投资50亿元，主要建设医疗保健中心、康复医疗中心、新药研发中心及医用植物园、科研中心、教学中心、体育中心、生态小区等。
咸阳博物院位于渭北综合商务区秦文化园内，占地面积409亩，由咸阳博物院和两翼商业配套组成，其中咸阳博物院占地面积约474亩，建筑面积约3.7万平方米，景观面积约29.6 万平方米，由建筑大师张锦秋主持设计，总体布局象征秦朝宫殿“象天法地”的浪漫主义规划思想，建成后的咸阳博物院将是一座功能完善、技术先进且具有浓郁传统风格的现代建筑。
据悉秦汉新城规划的重大项目中，有八个国际和国内之最。本文后面讲继续介绍。接下来，我们先来看看秦汉楼市是什么情况。
秦汉地产开发和楼市目前主要看秦汉管委会板块，也就是“渭北北岸综合商务区”这一块。目前与星河湾地产、万通地产、德杰地产、云南城投、浙江中天等地产企业开发的星河湾小区、中天诚品、星河湾酒店、秦岭北麓小区、春城十八里小区、等住宅、酒店、写字楼、别墅产品。
德杰地产开发的“秦岭北麓”为高层小高层住区，目前主推104平方米和235平方米的户型，面向刚需和刚改客群，价格在5000元/平方米左右；咸阳东区、西安城北、城西有车一族可以选择。
而“星河湾”定位为高端豪宅产品，这是行业内外皆知的。目前项目推出住宅精装主力户型三房、四房，报价10000元/平方米左右，按揭97折、全款95折。客群无区域限制，适合追求高端品质居所的人士选择。
浙江中天集团打造的“中天诚品”则是高层和别墅混合的住区，目前首推联排别墅和双拼别墅，建筑以北美风格为主，而园林以巷道空间打造的独门独院的新中式园林为特色。目前价格在200万-300万一套，适合把别墅作为第一居所所需人士。
云南城投开发的“春城十八里”一期主要为合院和联排别墅。据悉，联排面积约200平米，250-300万/套。合院面积约300平米，500万/套。预计在6月份面市。
值得一说的是万通地产的“立体城市”。这在当时可谓轰动一时、举城期待。我们看一下当时的规划“万通立体城市项目总用地3.79平方公里，综合容积率将达到4.0以上，其中核心区1.57平方公里为集中建设区，将建设约600万平米的建筑面积，容纳居住人口10—15万人，南北两侧2.22平方公里主要为景观生态缓冲区，并结合场地特色发展新型农业，打造区域知名的现代农业示范基地”。
目前虽然在秦汉新城官网依然介绍如上，但实际情况正在发生变化。据知情人介绍，在资金运作出了问题之后，目前该项目已经大大缩水。
这一片区的人居特色很明显，不再是密集型居住，而是居住在旅游区内。这和曲江一期有些类似，但没有曲江一期的拥挤，当然也不会有拥挤带来的生活便利的积极作用。居住形态也和高新、经开不同，甚至和浐灞也有着较大的不同。这一点，是在秦汉置业必须要明白的。这也是秦汉新城的“田园都市”的属性和定位决定的。
我们再来看看已经公布，未来将有的还有那些值得关注的项目。
2014年5月22日陕西艺术职业学院新校区签约落户秦汉新城。新校区占地面积450余亩，规划建设面积18万平方米。校园规划设计建设戏曲楼、舞蹈楼、音乐楼、美术楼、现代音乐厅、大型剧场、公共图书馆等，集人文与科学于一体。建成后，将成为西咸新区秦汉新城一道靓丽的风景线。
占地面积约7628亩的大秦文明园区，位于秦汉大道以东，天汉大道以南，秦宫一路以西，渭河河堤路以北区域，由秦咸阳城考古遗址公园、咸阳博物院、秦文明广场三大板块组成。计划用3—5年时间投资建设、打造园区景区管理、影视拍摄、文化演艺、动漫游戏、体育赛事、商业运营、广告媒体等文化旅游产业链，力争成为传承东方历史文明的国际化基地、国家级智慧旅游范例、丝绸之路文化艺术交流中心。
秦文明广场项目位于秦汉大道以东，兰池三路以南，秦宫一路以西，渭河河堤路以北，用地约1870亩，投资约43亿元人民币，整个广场以“秦文化”为主题，包括六国宫酒店项目、健身健体中心、文化艺术中心、秦风情街、文化艺术体验区。
秦咸阳城国家遗址公园由遗址保护区、历史文化体验区、配套区三大部分组成，总占地约5040亩。文物区约600亩,历史文化体验区占地面积约3240亩，分为七大板块。配套区占地面积约1200亩，分为展览区、商务区、服务区等体验性三大板块，全方位展现大秦风貌。
秦汉新城森林公园项目由西咸新区秦汉新城管委会投资建设，总投资约2亿元。建设主要由植物博览园和花卉专类园两大功能区构成，规划建设集观光、休闲、旅游、科普教育等为一体的综合性都市农业园区。
秦汉鲜花港项目规划面积约2300亩，由陕西万基恒业投资有限公司投资，陕西馨盛花卉苗木科技有限公司负责建设，总投资10.94亿元。建设主要以红掌标准化设施生产为主导，创建集高档花卉研发中心、优质花木繁育中心、花卉展销于一体的陕西一流鲜花港和西北最大的红掌标准化工厂化生产建设基地。
仔细扒了一下，不由对秦汉新城有了新的认知。当然，任何一个项目，定位、规划出来之后，执行主体和团队就很关键。上述待建项目能否如期落实，还有很多问题需要解决。
最后有几个问题要说一下，不知您是否有同感：
1、“秦汉人”很忙。西安楼市（IP：xaloushi）发现，不少已经发生变化的信息在秦汉新城官网上没有得到及时更新。满眼除了“领导很忙”、“学习很忙”之外，区域动态信息的文字、图片多数没有得到及时更新。这让人如何了解最新的变化？
2、策宣思维要更接地气，从老百姓、企业的角度出发。区域营销宣传不能再停留在“自娱自乐”或者“领导满意”就行，要接地气、说人话，多层面、多渠道及时、有序释放信息，让百姓听得懂、看得明白、了解及时。
3、从地产营销角度看，楼盘要在方便出行和生活便利上多下功夫早下工夫。未来很美好，但当下的问题亟需解决。如转换开发思路，把短板弥补前置，先行完善招商配套，有生活气息，能留住人，房子自然就好卖，才能化优势为胜势。
往期精彩回顾（可直接点击标题阅读）
◆重磅：宜家二店落户西安高新，新城地产逐鹿三桥！
◆西安航天城：从价值洼地到人居高地 品牌房企最后的“淘金地”？
◆浐灞楼市：均价5500元/㎡，在这里置业得换一种评判眼光！
声明：以上图文由西安楼市编辑整理，部分图片来自秦汉新城官方网站。文中信息仅供参考，一切以实际呈现为准。