西安楼市值得关注的七大趋势，房价涨跌与此密切相关！

说到西安楼市趋势必谈房价。经过前半年的调整，西安的房价在缓慢反弹，6个月回升了约500元/平方米，截止6月中旬，西安商品房成交均价达到6900元/平方米，普通住宅的成交均价在6500元/平方米左右。在3、4月份经历一个量价回升的势头，5、6月份虽趋于平缓，但一个显著的特征是：成交量稳定而房价企稳。

事实上，从最近5年的数据来看，西安的房价总体上保持稳定，并没有出现期待中的下跌情形。虽说，从统计数据来看，每个月的成交均价不一样，也没有一直呈现“上扬”态势，里面一个情况值得注意，即：高价房阶段性地成交量不一致，导致总体房价阶段性起伏，也就是结构性的波动。

这也不难理解，房子的品质有优劣，价格也就有高低，某一个阶段，低价房成交数量多，数据就会反映这个阶段的成交均价就低，中高价位房成交量大时，成交均价就会高一些。这是房源成交量的结构导致的，而并不是房价在涨跌起伏。本质上房价并没有跌。

楼市君并不想说西安的房价一定会继续涨，因为这已无需多说。也不想从经济数据、人口红利等角度说房价必定还要涨。单从房地产行业本身的态势来看，未来几年西安房价的涨跌，与下列趋势密切相关：

一、租赁住房将成新建商品房市场的“鲶鱼”。政府鼓励开发商把滞销的房子，包括商业用房，改造为租赁房出租，这不是简单的为了应对“去库存”而使出的权宜之计，还有从中国房地产发展的长远考虑的因素在内。现在还未必能改变多少人不急于买房而可以通过租房满足居住需求的理念，那么5年以后、10年以后呢？中国房地产开发高速增长的态势一定会在某个时间点上，无须行政调控就会放缓，甚至停滞。一部分人在财务帐算得来的情况下，弃买而租，对开发商来说，是一个不得不警惕的信号。未来就看开发的产品和购买成本如何和租赁房博弈。

二、中高品质楼盘将彻底成为主流。这个趋势在最近3年已经很明显。所谓品质的高低，通常不在于施工材料如何（因为大家几乎都一样，但与施工管理有关系，尤其与施工质量有很大关系）更多体现在产品规划、户型设计、小区景观、物业服务、配套招商等方面。做好品质，需要投入更大成本，这一定会反映在房价上；再有，目前开发商基本都有幅度不低的借贷资金，其融资成本也是要进入房价的…一般来说，你看上去觉得还不错的楼盘，价格都会超出你的预期。5月份西安的住宅成交均价在6500元/平方米，而主流楼盘的成交均价都在6800-7000元/平方米，甚至超过了这个水平。

三、“高单价、低总价、小三房”将成为主力产品。当90后甚至00后开始买房时，面对越来越年轻化的购房群体，在房价越来越高的情况下，总价将会得到有效控制，中小户型将不可避免地成为主流。这与年轻群体追求独立又不想依靠父母而自身经济能力还不够强的情况有关。在西安目前的楼盘中，不难发现80-90平方米的小三房户型目前越来越多，而仅仅在5年前，部分楼盘才开始尝试做100-110平米的小三房户型，几年时间内，这个趋势越来越明显。这里面值得注意的是，三房两厅两卫的小三房户型将会得到更多购房者青睐。

四、大户型将成为终极置业的目标。在租赁房越来越被接受、居住观念越来越放开、房子慢慢不再是最主要的投资理财品之后，大户型将成为终结置业目标。什么是“大”？这跟城市人口密集度相关，人口越密集，大户型的标准越低，比如在香港，90平方米就是已经是“豪宅”。对于西安来说，目前144平方米以上是大户型，未来可能120平方米甚至100平方米就是“大”户型，这与房价、居民收入、家庭人口密切相关。当出现极为严重畸形的“房价收入比”情况时，人们对户型面积的需求会稳定在一个水平上。考虑到鼓励生二胎的情况，未来100-120平方米的“小四房”，将可能应运而生。

五、“地铁”将不再是楼盘亮点而是必备。大概始于2014年，当西安地铁3、4、5号线动工的消息公布，6、7、8号线规划定稿时，西安几乎所有的楼盘，都给自己贴上了“地铁房”的标签，以此来为销售增加卖点，为房价提供强力支撑。表面看，地铁改变的是交通状态，方便了出行，提高了效率。本质上，地铁改变了人们的生活状态，延伸了城市的居住版图。但一个不容忽视的问题是：当前“地铁房们”已经严重透支了平均至少5年因地段成熟渐进而带来的房价增值空间。未来5年左右，对多数楼盘来说，边上没有个地铁站，那可能就不能叫做品质楼盘；再拿“地铁”专门说事，会被人笑之“不懂”。

六、品牌开发商一统天下，小开发商被整合。这里说的“小”，不是企业规模大小、不是开发楼盘数量多少，而是缺乏广为熟知的社会品牌度、能被人记住的价值烙印不明显、市场号召力较弱。目前，西安还存在一些这类房企，在建或者在售的楼盘因为拿地早，土地成本不高，楼盘景观一般、户型一般、物业服务一般，但位置好、价格低，也还有一定的市场，成交量一般，市场日渐萎缩。这些企业在撑得住的情况下，还有点“资本”（有价值的存量土地），要么自己继续慢慢玩，要么寻求和品牌房企合作，否则就只能“转型”为物业服务商，搞搞自建小区的物管，再不就是歇业退出。西安本土房企和外来更具号召力和市场聚合力的品牌房企的合作，从2015年开始已经越来越频繁。

七、房价将高位徘徊，“层面竞争”将更加激烈。西安的房价处于“前有阻击、后有咬尾”的态势。“前有阻击”是上升动力不足够，比如住宅的多套消费，受政策影响大；新增就业人口缓慢，后劲难料；西安城市人居氛围不均衡，外来吸引力还不足等。“后有咬尾”是总体开发量大，全面开花，库存量大、增量更大等。这将导致西安房价不会快速上涨、短期大涨。但可预期的是，房价到了一个被人们普遍认为是高点时会企稳，而且会持久。西安楼盘的竞争，已逐步由“同板块竞争”转变为“同区域竞争”和“同层面竞争”，洋房、别墅等产品已经如此，中高档住宅、公寓等也将如此。因为市政路网的完备、地铁及自驾车带来的交通便捷，人们已经从追求廉价到追捧品质，选择居住地将更多地从大环境和舒适度来考虑，而不是过去片面地追求上班远近。

当然，西安楼市发展的趋势还有：开发商转型服务商、住宅开发近郊化、养老楼盘郊县化、居住生活一体化，买房重价值轻价格，等等。一句话，必须在“转变”和“转型”中破旧立新。同理，购房置业，也须与时俱进转变置业观念和择房思维。

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