西安房价仅是全国的50%，比郑州低3500，比成都低1200?

西安房价在全国的水平

据中国指数研究院9月1日发布的百城价格指数，2016年8月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为12270元/㎡，环比（与上月相比）上涨2.17%。

8月全国100个城市新建住宅均价为12270元/㎡，已有30个城市的房价超过或接近(9000元/㎡以上)10000元/㎡。房价最贵的城市目前仍是深圳，达54478元/㎡。

在百城统计中，今年上半年西安房价连续六个月上涨，直到7月环比下降0.2%至6551元/㎡。8月份，西安新建住宅均价重回上升通道，环比增0.41%至6578元/㎡，相当于比前一个月涨了27元/㎡。

从统计数据看，同期与西安相邻的省会城市郑州的房价为10093元/㎡，成都为7822元/㎡。西安8月份的房价仅为全国均价的50%多一点，比郑州低仅3500，比成都低1200元！

2016年8月百城价格指数表  数据来源：中国指数研究院

西安8年房价走势：2008-2016

据统计数据来看，西安2008-2016年的房价，经历8年时间，总体来看是属于稳中上升态势。

其中，2009-2011年三年中西安房价稳定增速，整体上升速度较快，2011-2013年房价有所震荡，但2013年西安房价又重新回到一个高点，2014年房价基本跌回到两年前的位置，2015-2016两年，房价开始回升，尤其是在2016年上半年房价连续上涨（局部区域是恢复性上涨，部分区域是上涨）。

2008-2013成交数据 来源：800J

这是2008年-2013年西安市商品房、普通住宅成交价格情况。从中可以看出，这几年西安的房价经历了一个上涨的过程。商品房（包括普通住宅、写字楼、车库、别墅、洋房等）从2008年的4724元/㎡到2013年的7513元/㎡，5年时间涨了2789元/㎡；而普通住宅（小高层、高层、多层）从2008年的4267元/㎡，到了2013年为6695元/㎡，5年时间涨了2400元/㎡多。

2008-2015成交数据 来源：800J

我们再来看这张图显示的数据，2014年房价经历了小幅回落，2015年开始恢复性上涨。最新的数据显示，2016年8月，西安商品房成交均价为7770元/㎡，普通住宅成交均价为6578元/㎡，普通住宅从2008年的到2016年8月，上涨了（6578元/㎡-4267元/㎡）=2311元/㎡。

同时，从2008-2015成交数据中可以发现，2008年以来，西安的商品房的年成交量在一路上升。2008年是668万方，到2015年是1782万方，而2016年截止6月份，成交量已经在1100万方，预计今年可望达到2000万方。期间虽然经历了2010-2014这几年的限购限贷等，但是西安的总体成交量依然保持了一个总体较大上升的势头。

客群：谁买了西安的房子？为什么买？

统计数据显示西安的成交量逐年上升，2015年的成交量已经是2008年的接近3倍！那么，西安的房子都被谁买走了？他们为什么买？

我们先来看一份克尔瑞的调查数据。报告显示，2016年上半年，在西安已成交的买房者中，有96%是西安地区（包含全市各区、县）的消费者，还有0.9%来自北京，有0.73%是上海客户，0.52%为深圳人，0.42%是成都的购房者，0.35%来自于郑州，0.31%是广州人，0.23%为杭州客户，还有0.2%是天津购房者。

显然，目前西安的房子已经不只是西安人在购买。而在2008年之前，基本是西安人购房，那时除了商品房之外，还有很多的单位自建房，数据显示在2008年自建房达到230万方。而2008年前后，来自陕北榆林的购房者，已经成为西安购房大军的主要补充，占到当时曲江客群的15%左右、经开客群的30%上下，而在高新也有约10%左右。

陕西省内人士在西安购房有一个较为明显的特征，从区域上看，基本是陕南安康、汉中、商洛等地的人在城南购买居多，东部渭南等地在城东，陕北榆林、延安、铜川等地的人在城北居多。而一些富豪则在曲江购买别墅和高档房，在高新投资写字楼。

省内外地人在西安置业，一是用于投资，二是用于孩子上学，三是用于养老。特别是陕北人，这些目的很明显。

那么，到了2015-2016年，随着陕北发生了金融问题及经济形势下行之后，榆林人在西安置业的势头明显下降，而延安等地的新兴置业人士，可称之为"异地刚需"在西安置业的势头抬升，2014年以来，投资商铺的量开始激增。

从2016年的统计情况看，西安置业者中有43%的人是出于改善目的，33%属于刚需置业，16%是为了投资，还有8%是因为其他原因而购房。由于改善类购房越来越多，100-160㎡户型的成交量也呈现明显上升趋势，而100㎡以下的小面积户型成交量则有所下降。

从购房特征分析，有28.72%的人属于未婚，53.38%的人属于已婚未育，还有17.9%的人已婚已育。准备婚房和为孩子“咬牙”重新买套住房是购房的主要目的。26-35岁的是仍然是购房的主力。

已婚未育的潜在购房者较多，未来学区配套会成为热门。其次还有改善类客户也不容小视，他们对产品的需求主要是120-140㎡、配套成熟的舒适性产品。

还有一个值得注意的是由于郑州的房价上涨较为厉害，均价已高于西安3500元/㎡，加上距离西安较近，历史上河南和陕西的关系等因素，郑州人来西安投资性购房也会增多。近日，楼市君在北城一个新开项目就听说有郑州人一把买了3套房。

未来：西安房价还能涨多少？

西安的房价随着城市的发展，继续上涨是无疑的。西安宜居性的不断提升，城市利好不断增多，比如自贸区落地、全城通达的地铁网、大水大绿的湿地公园增多，吸引外地人置业也在逐渐增加。有人曾断言：西安房价整体迟早要过万。当然，这需要时间。2016年下半年房价将如何？业界人士预测，还将上涨5%-10%。

从2008-2016年西安主区域房价表现不难看出，城南区域依然为整个城区房价最高的区域，也是购房者最关注，发展最快的区域，从2009年起高新区域便异军突起，房价迅猛增长，涨幅很大。从2011-2014年西安城南与高新区域都是在除了城内区域外房价最高的两个区域。而进入2014年西安五个主城区房价基本趋于稳定态势，从而也可看出西安楼市在经历了8年变化，市场正一步步朝着健康稳定的态势发展中。

未来随着市场回暖、土地供应减少，高新有自贸区概念，房价还会上涨，预计万元单价楼盘将在较短时间内将成为主流。而浐灞生态区随着城市价值的不断兑现、区域成熟度不断提高、地铁3号线的开通，其核心区及地铁线周边楼盘将迎来一个涨幅。城北经开北部三环北外的房价，因后发优势和置业北移的趋势，房源将变得抢手，房价也将持续稳步上升。

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