半年最高涨2000元/㎡！西安房价进入快速上升期？

Original 2016-09-23 周鑫西安楼市

如果数据会说谎，那我们就都错了！

全国楼市似乎正处在一个"癫狂"的状态，连人民日报也惊呼：楼市疯了？！局部城市的快速"过热"，引发限购重启。楼市热钱从限购城市撤出，下一步进入谁的怀抱？郑州疯涨会不会通过高铁传导到西安？2016年西安房价趋势如何？未来上涨的城市中，西安会不会名列其中？这些问题，复杂而简单，本文拟对此进行简要分析。

全国：降温至少还需半年！

2016年全国各地楼市去冷回暖，部分城市“发高烧”！苏州、南京、郑州等地相继重新祭出“限”字利器，近日，刚刚承办过举世瞩目的G20峰会的杭州，也出台了“限购令”。住建部也出台房地产发展清单。

全国楼市的回暖得益于国家“去库存”的政策，以及因此采取的金融信贷、减免税收等手段的支持，个别暴涨的城市与其土地供应无序而出现天价“地王”有关。在国家对房地产调控采取“因城施策”、住建部出台发展规划清单的背景下，可以预判，在多数城市采取“一刀切”行政干预手段的概率已经很小。

那么，房价会不会因此就止涨？近日，经济学家马光远著文分析指出，因限购政策的滞后效应，以及来自限购城市的民间游资出逃游走，部分城市的房价上涨，将持续到6个月后，也就是说，真正意义上的降温要到明年上半年了！此说也得到了专业人士的如上海易居研究院的杨红旭等的认同。

西安：半年六连涨，最高涨2000！

西安房价到底怎么样？这是很多人非常关心的问题！从2016年2月份开始，西安房价除在7月份有略微下滑外，已经有6个月连续上涨。国家统计数据显示，西安房价8月环比涨0.6%，虽在有统计的70城中并不突出，但与去年同期相比，西安新建商品住宅价格同比上涨3.5%。

虽然每个月的涨幅不大，但拿2016年8月的房价数据和2月份的对比，得出的结果却令人大吃一惊。2016年2月-8月的数据显示：半年多时间内，西安商品房成交均价涨了670+，高新、曲江等区域房价涨了600+到1200+；住宅成交均价涨了500+，高新涨了2000+，曲江涨了300+，城北涨了900+。

房价上涨，成交量也上升！据西安市统计局9月19日公布的数据显示，1-8月，西安商品房销售面积1158.56万平方米，同比增长10.4%，其中，住宅销售面积1063.70万平方米，同比增长11.9%。

这个结果，令一直埋怨西安房价涨得慢的人士想不到！西安房价的涨幅就像陕西人，其貌不扬，埋头苦干，结果惊人！

商品房：半年整体上涨670+，最高涨1800！

我们来看看西安2016年2月-8月西安各区商品房当月成交均价和西安2016年1月-8月西安各区住宅成交均价：

|2016年2月至8月西安各区商品房房价|

从上图数据可以看出，西安商品房2月成交均价为7124元/㎡，8月为7798元/㎡，整体均价上涨了674元/㎡。其中城西总体涨了2000+，城北涨了1800+，高新涨了1600+，曲江涨了近1300+，个别片区出现小幅回落。

总体可以说明的是：西安的房价在涨，各区幅度不一。具体到有些片区涨幅“惊人”，比如城西，是不是果真如此呢？这里面有个“结构性”的问题。

先说浐灞，在5、6、7三个月走高，是因为在这三个月中，洋房、高价住宅等备案量相对集中，反映在当月房价上，显得价格“连涨”。而8月份出现回落，是普通住宅备案量较为集中，而洋房、高价房等备案量较少，显示出房价有“回落”。

经开的房价在3、4月份过万，是因为写字楼、车库、商铺等价格较高的商用物业备案量比住宅备案量大，反映在房价上显得惊人的高，事实上经开的房价目前不会超过曲江和高新。

城西的房价“涨幅惊人”，同样是因为备案量的结构问题。价格较高的商用物业备案量大于价格稍低的住宅备案量所致。事实上，城西房价总体上是目前西安较低的几个区之一。这个情况，从住宅成交价格上可以看得出来。

住宅：半年总体涨了500，最高涨了2000！

从下表中可以看出西安的住宅备案成交均价，从1月份的6399元/㎡到8月份的6901元/㎡，涨了500元/㎡。涨幅居前三位的分别是高新区涨了有2000+，城南涨了有1200+，经开涨了500+。

|2016年1月至8月西安各区住宅房价|

具体来说，浐灞1月和8月回到6000元/㎡以下，而在2-7月保持在6000元/㎡以上，事实上也不是价格出现回落，而是价格在5000多的普通住宅，即刚需房备案量大于中高价位的房源备案量所致。

高新区房价涨幅最大，与区域内高价住宅楼盘较多有关。高新区8000以上的楼盘不在少数，9000以上的楼盘也有多个，在7、8月份备案的房源较多，带动了整体备案价格的“上涨”。

经开的住宅房价涨了500+，吻合区域的状况，目前该区域的房价较为平衡，楼盘价格总体上相差不到，该区域住宅房价的上涨，是具有真正意义上的涨价。曲江也是如此。曲江二期目前在售的单价超过9000的楼盘不多。

西安楼市（微信：xaloushi）认为，这样的数据对比结果才比较吻合很多人对于西安房价的感觉：不少人认为，西安的房价一直小步快走，而不是原地徘徊！

成交量上升，哪些户型热销？

2016年1-8月份西安市商品住宅各面积段成交占比中，90-120㎡户型成交占比为33%，其中以90-110㎡的小三房为成交主力，占比达到57%，说明刚需和首改置业群体买房活跃。同时120-140平米、140-160平米的户型，成交占比近年来提升2-3%，说明改善性需求在积极入市。

那么，西安楼市的库存情况怎么样呢？弄清楚西安楼市的目前的库存情况，及造成库存的真相，对于认识当下的楼市，十分关键。

存库：住宅去化周期快，连续下降

据西安美城机构依据中国指数研究院的数据来源显示，2月份西安商品房库存统计数据为：商品住宅库存为1779.65万平方米，去化周期为18个月，比商业地产库存为658.88万平方米，去化周期为54个月。而到了8月份，统计数据为：商品住宅的库存为1340.61万平方米，比2月份减少了有约440万平方米，去化周期为10个月，连续11个月下降；商业物业库存在674.43万平方米，去化周期达到64个月。西安市商业物业库存形势严峻，迟迟无法缓解。

|西安1-8月商品房供销数据|

|西安1-8月住宅供销数据|

从库存结构上来看，商业物业（写字楼、商铺、车库等）库存量大，普通住宅、刚需房源占比大，而中高档楼盘、改善型房源几乎不存在库存问题，销售快，房价涨得也快。商业物业的库存多为产品落后、结构老化的沉淀产品。而不少新建的商业项目，去化也较快。

从区域来看，原先存库量大的曲江、浐灞、高新等区域，在房管局批准预售环节有序严控和市场消化加快双重作用力下，已经有效缓解。西安原先的库存大，也只是存在于局部区域的局部板块，而非全部。

未来：西安将成下一个快涨的城市？

对于2016年下半年西安房价的走势如何？期间有业界人士分析，至少还要涨5%-10%。也有人撰文分析，西安会成为下一个快涨甚至暴涨的城市。这话可信吗？到底会怎么样？

9月19日，西安市统计局发布1-8月西安市经济运行数据情况。其中，1-8月份西安市房地产开发投资1245.08亿元，同比增长8.1%。商品房销售面积1158.56万平方米，同比增长10.4%，其中，住宅销售面积1063.70万平方米，同比增长11.9%。

西安房地产数据的三个“同比增长”，显示西安房地产的发展在稳健前行，房企看好、市场购买力踊跃，上扬态势明显！

从克尔瑞公布的2016西安购买客群结构看，上半年约95%的购买者为西安本地人（含郊县），外地人购买在5%左右，说明西安人买房的力度比前几年有较大提升。那么，从趋势来看，西安房价随着库存量的减少，以及年内新建楼盘批准预售无较大增加的情况下，出现下列情况，西安房价会继续上涨：

1、外地客群猛增。本地购买力势头强劲，外地购买客群加入的势头，从8月份以来到中秋小长假看，正在加速增加。如在国庆及春节前后，外地购房和返乡置业，形成叠加，房价不涨也难。

2、“游资”潜入西安。据业界人士不太确定的消息，从限购城市撤出的资金，正在寻找新的潜力城市，而西安的住宅房价目前在全国均价的50%左右，加上高铁全国一日圈的核心地位等众多利好，游资如能借助高铁经济的辐射，进入西安。那么，房价就不是涨不涨的问题了！

3、优质房源增多。据8月底的部分楼盘动态显示，9月份开始西安部分楼盘因为已完成年度销售任务、准现房销售、园林呈现等因素，开始涨价200-1000元/㎡，随着部分楼盘后续推出更好的优质房源，定价会比已售房源高，自然涨价。

悬念：西安短期内会不会重启限购？

无论是从城市发展、人口导入，还是从房价水平、经济发展的角度看，在“因城施策”的背景下，业内业外几乎一致的看法认为不太会！

一、2016年上半年，陕西省、西安市分别出台促进房地产稳健发展的意见，为地产减负护航的意图十分明显，在不出现异常情况的前提下，年内如出台限购政策，不等于打脸？

二、西安的发展需要增加人口，买房落户的政策延续到明年底，为西安导入人口的用心也很明显，如突然限购，对导入人口不利。西安人口导入政策的出发点，与城市承载功能密切相关。目前新兴城区需要大量人口，尤其是产业人口。房价适度上涨加上地铁等新型公共交通工具的普及，将逼迫人口加快向新兴城区分流，减缓人口密集区的负载压力。这等好事，哪个地方政府不乐见？

三、在“因城施策”的差别化调控背景下，西安的成交量和房价水平，在全国尚处中下游，目前看不到启动限购的诱因。

四、在自贸区及利于城市发展的利好综合作用力下，西安楼市的发展有可能因此进入一个全新周期，只要不出现像郑州这样的突发暴涨情况，限购不会轻易再来。