四大价值凸显！不负君心，西安浐灞承诺完美兑现！

Original 2016-09-23 徐红西安楼市

历经12年的聚力发展，西安浐灞生态区从当初一个“来了就走不了”的地方，变为现如今“来了就不想走”的地方，面貌发生巨大变化，城市价值蓬勃兑现，一个“宜居宜创业”的西安第三代新城已然呈现。“好地方、好房子、好未来”正在成为浐灞新标签。对此，本文从人居的角度，就浐灞的规划定位、城市价值、楼市发展、购房置业等角度，谈一点看法和建议。

浐灞生态区位于西安城区东部，北到渭河，南到绕城高速，包括浐灞河两河四岸的南北向带状区域，规划总面积129平方公里，其中集中治理区89平方公里。（上图来源：浐灞生态区官网）

浐灞范围及定位

浐灞生态区的规划定位及区域范围，经历了多次调整后，目前确定为“一心三翼”的布局。“一心”是指：以浐灞半岛、广运潭生态景区为核心的浐灞中心区域，总面积约为50平方公里。“三翼”包括：绕城高速以北至灞河入渭口、总面积约34平方公里的北翼(灞河下游段)；陇海铁路华清路以南至三环与绕城立交，长约9.4公里、面积约25平方公里的南翼；陇海线路至西康铁路的灞河段，全长约4.8公里，总面积约18.3平方公里的东南翼。

浐灞生态区计划通过流域综合治理、生态重建和开发建设，逐步在生态区范围内建成若干城市组团。预计到2020年，人口达到55万人，基本建成集生态、会展、商务、文化、居住等功能为一体的新城区，从而使得浐灞生态区成为生态环境优美，人与自然高度和谐，“宜居宜创业”的西安第三代新城。

浐灞生态区南与曲江相连，西与经开、大明宫、城南比邻，北与西安国际港务区接壤。西北与北客站板块相邻。东临灞桥区，与白鹿原相望。

|西安绿化现状右上为浐灞生态区| （图片：西安市园林局）

浐灞生态区的城市价值，历经12年的沉淀厚积薄发，正在显现。一是生态价值，西安东城“绿肺”已发挥作用。二是交通价值正在发挥巨大价值，二环、三环、高速、地铁等，立体化快捷交通网已经成型。三是教育资源的吸附价值正在呈现。建成和在建的各类学校达到30多所，教育资源正在充分发力。四是产业经济价值正在清晰。创意园区、总部园区、创业基地、领事馆区、金融商务区等，建设在提速。

首当其冲的是生态价值

有口皆碑的是，浐灞的生态性首屈一指。近日，西安获得国家森林城市称号，浐灞功不可没。“大水大绿”的浐灞作为西安绿肺的价值已经凸显。

截止目前，浐灞生态区绿化面积为1447.84公顷，绿化覆盖率为41.1%，其中公园绿地面积为327.38公顷，城区乔木种植比例为65%，城区街道的树冠覆盖率达到30%，浐灞河两岸已100%完成绿化，新建道路全部实现景观化。鸟类由2005年的76种增加到206种，其中大天鹅、水雉、棉凫、黑翅长脚鹬、中华攀雀为生态区新记录，水雉、棉凫、中华攀雀还为陕西省内新记录；维管植物、野生被子植物、水生植物群落数量等均呈上升趋势。

|浐灞现状 |

西安世博园和西安浐灞国家湿地公园成功申报国家4A级景区，其中，西安浐灞国家湿地公园保留原经济林100亩；全区鸿雁养殖规模达到510只。2013年至2016年，建成开放西安浐灞国家湿地公园、桃花潭公园、滋水公园、雁鸣湖休闲公园等城市公园4座，建设多处绿地广场、立体绿化和道路绿化工程，新增城区绿地面积532.81万平方米。建设完成湿地总面积464.7公顷，其中水面面积221公顷。

|世博美景 |

|婚纱摄影 |

相对于曲江新区一期精致的环境被人所称道，浐灞环境的自然性、生态性更为人们所认同。每逢周末、节假日，前来休闲的市民络绎不绝。人们对浐灞的认识和接受度也随之走高。

|桃花潭公园俯瞰图 |

其次：交通价值正在放大

|浐灞核心区交通 |

其次是交通价值正在放大。浐灞生态区地处西安东部，贯穿区域南北的干线有东二环及北沿线北辰大道、浐河东路及西路、灞河西路、东三环，通往西安主城区及曲江、经开、泾河新城、渭北新区等区域，同时通达西安绕城并快速上连霍高速、西禹高速等省内外高速。到达北客站仅需20分钟，到西安咸阳国际机场仅需40分钟。

东西横向的道路，联通曲江、城南、城东、城北、经开，有欧亚大道与经开瘄凤城五路贯通，红旗路直通市政府张家堡广场，长乐路、咸宁路等贯通城东、南，与纺织城。自驾车出行十分方便，不少人在曲江、经开等地上班，住在浐灞。

|西安地铁规划图 |

已经进入全天候运行测试、有望在10月份提前通车的西安地铁3号线，东北起点在港务区，在浐灞区域内有务庄站、香蜜湖（黄邓）站、浐灞中心站、桃花潭站、广泰门站、辛家庙站、石家街站、胡家庙站等，往南经曲江大雁塔，往西经小寨，经高新科技路到鱼化寨（一期）。在东二环通化门与1号线换乘，在小寨与2号线换乘。

3号线将每天发车404趟，每趟间隔4分钟，全线26站，全程时长共计67分钟。运行时刻从早上6点10分至晚上11点一刻左右，将极大地方便浐灞区域的市民出行。预计日均客流量达到55万人次。3号线的通车标志着西安真正进入地铁时代，地铁经济将充分显现。除了3号线外，1号线在长乐路贯穿浐灞南部，6号线也将在咸宁路贯穿南部。

|3号线线路走势图 |

第三：教育资源的吸附价值增强

三是教育资源的丰富度正在密集布局。2012年以来，先后建设了浐灞第一中学、浐灞欧亚中学、西大附中浐灞中学、浐灞丝路学校、浐灞一小、浐灞二小、世博园小学、华清路小学、绿地小学、华远小学、御锦城小学、龙湖西工大附小、浐灞一幼、浐灞二幼等十余所新学校和幼儿园，基本形成“幼儿园+小学+初中+高中”15年一贯制的教育链条，全面提升区域教育配套水平。详情可阅读《这些你知道吗？浐灞有近30所学校供你的孩子就读！》一文。

2016年9月，浐灞一小、浐灞二小分别开学。均采取合作办学模式，由浐灞管委会与西北大学、后宰门小学合作举办，日常教育教学及管理全部由西北大学附小、后宰门小学负责。

浐灞一小位于浐灞生态区总部园区，浐灞一路以北、广运潭西路以西，办学规模36个教学班，可容纳学生1620人。学校配有一流的教育教学设施，有5栋建筑单体，包含3栋教学楼、1栋行政楼、1栋餐厅，另有300米跑道田径场、篮球场、排球场等室外体育运动设施及其他配套设施。

|浐灞一小效果图 |

浐灞二小位于浐灞生态区浐灞半岛小区A3区域，办学规模36个教学班，最大可容纳学生2160人。学校配有一流的教育教学设施，有5栋建筑单体，另有300米跑道田径场、篮球场、排球场等室外体育运动设施及其他配套设施。

|浐灞二小效果图 |

未来，浐灞还将有以下教育资源（含两所公办幼儿园）：

|浐灞商务中心|

第四：产业经济发展更加清晰

浐灞的经济发展一直备受关注，经过几年的沉淀，浐灞的产业经济发展思路更加清晰。欧亚经济论坛综合园区、领事馆区、金融商务区、总部经济园区、创业园等，已经进入实质性建设阶段。欧亚创意设计园，是位于浐灞核心区的欧亚经济论坛综合园区核心区的重要支撑板块。2013年4月荣获“国家级文化和科技融合示范基地”称号，已成为浐灞生态区重点培养的产业园区，先后列入省、市重点项目。

|欧亚论坛·锦江酒店 |

9月20日上午，西安市工商行政管理局与浐灞生态区管理委员会为“大众创业、万众创新”进行合作共建签订协议，还为浐灞智造众创基地进行了揭牌。浐灞智造众创基地是浐灞生态区引入的首批双创类运营机构，目前已完成在浐灞生态区的工商注册，并与20余家企业签订了入孵协议，同时分别为浐灞智造众创基地授予“陕西小微企业名录监测创业基地”、 “西安市大学生创业指导基地”。

|世博园休闲设施 |

当然，就浐灞目前的现状看，也存在短板：一是公交车线路和数量有待加强。二是区域发展不均衡，缺少大型商超，尤其浐灞核心区。三是缺少医疗资源，虽然社区医疗在加强，但缺乏3级甲等以上水平较高的医院。距离最近的是位于纺织城瘄唐都医院。

说到浐灞楼市，西安市民往往狭义上理解为浐灞核心区的楼市，很多人对浐灞的认知，也是从核心区开始，有些“以点概面”。实际上，从浐灞版图上来看，分四大片区七个板块：一是三环-绕城以北的未央湖-灞渭板块；二是三环-绕城以南至辛家庙，北辰大道以东至浐河；三是浐灞核心区浐河以东到灞河以东广运潭世园会；四是南翼长乐路、浐河沿线至雁鸣湖板块。这四大片区发展不均衡，楼市发展各有特色，房价差异很大。2008年浐灞的普通住宅房价在3000元/㎡多4000元/㎡不到，2016年已经在6000-6500元/㎡，洋房已经在7500元/㎡-8000元/㎡之间，别墅在11000元/㎡以上。

|浐灞区域图 |

浐灞楼市：四大片区七个板块各有特色

1、未央湖板块是西安早起的居住板块之一，以别墅、多层、小高层、高层住宅为主，西安的雅荷地产、辰宫地产在此先后开发项目，但因离主城区有一定距离，未能引发较大关注。雅荷的洋房在2009年前后才5000元/㎡，卖的也很慢。近年来出现香槟国际城、阳光北京城、锦绣天下等新建大型楼盘，房价从前几年的4000元/㎡，到目前的5000元/㎡左右，少量房源在6000元/㎡上下。其中，锦绣天下项目的后期开发，碧桂园将介入，引发一定关注。

该板块西隔西铜高速与经开的北客站板块相邻，北与泾河工业园隔渭河相望，区域内有西安医学院、陕西科技大学、西安工业大学等高校坐落。区域不足是：整体氛围因发展滞后而有所欠缺，从另外一个层面看，后劲潜力不小。公交线路少，出行如无私家车，不太方便。生活氛围不太浓，品质消费场所几乎是空白。

|未央湖 |

2、北辰大道东板块是浐灞区域近几年需要加速发展的区域。目前楼盘主要集中在北辰大道与广运潭大道之间的浐灞一路、浐灞二路，以及红旗东路上。红旗东路北侧有恒大江湾、欧罗巴小镇。而浐灞一路二路上，除了浐灞1号、荣德棕榈阳光、天朗蔚蓝东庭等项目处于尾盘或清盘状态外，目前有中海悦墅、龙湖源著、保利心语花园等项目在建在售。目前这三个项目均有洋房，价格在8000元/㎡左右，高层在6500元/㎡左右，从产品上看，各有特色，景观、物业各有特点。目前成交情况还不错。

除了品牌效应和产品品质外，还与区域内有两所“名校”有关，一是浐灞一小、二是西大附中浐灞中学。区域内楼盘都是学区房。但从距离上看，中海、龙湖、保利项目距学校更近。名校资源是区域吸附客群的一个重要因素。另外，该区域距离地铁3号线广泰门站步行约5-10分钟，沾上地铁因素，也是一个加分项。目前该板块刚需人群居多，也吸引了不少改善型人群的目光。

|西大附中浐灞学校 |

在该板块的南侧辛家庙广安路南沿玄武路，有万科金域东郡、华远海蓝城、林邑等项目。万科项目临东二环，与地铁3号线辛家庙站零距离，项目是一个60多万方的商住综合体，分住宅部分和商业部分。住宅目前在7500-8000元/㎡，商业部分尚未推出。华远海蓝城以教育社区为特色，独有海蓝城小学，前期地块已经交付入住。目前在售房源以三房为主，得房率高，价格在8000-9000元/㎡，少量前期剩余房源在7000元/㎡左右。前两个项目适合改善、舒适型置业。而林邑项目，保留了原陕重的工业文明基因，目前房价最低，目前约在6500-7000元/㎡，较为适合刚改、改善置业。详情可查看《一所名校拉动一个新人居板块，中海、龙湖、保利、天朗都来了！》一文了解。

该区域的优势是：有名校，教育资源不缺；临近地铁，有地铁房概念；临二环，道路交通通畅，自驾出行方便；临近麦德龙、红星美凯龙商超。短板是：目前缺少大型有品质的商超，周边医院的医疗水平一般。

|二环辛家庙立交夜景 |

3、浐灞核心区板块是最能体现浐灞今非昔比的板块，是浐灞新形象的代表，宜居性价值彰显。地段得益与浐河、灞河交汇形成的三角洲半岛，最早在2007年前后，中新集团介入由上实城开接手，先后投入有近12亿建设欧亚论坛、凯宾斯基酒店（现更名为西安锦江酒店）、浐河灞河景观绿化、路灯等，为区域面貌的改变和提升，起到了不可磨灭的价值贡献。住宅开发建设总投入近150亿，浐灞半岛A4\A5\A6等组团为刚需、刚改房源，目前开发的组团总名为“自然界”。近几年，已经交付18000户，入住有8000多户，生活人口已经达到近30000人。该板块的普通商品房价格从2008年前后的3000元/㎡左右，上升至目前的6000元/㎡上下，上涨翻倍。前期有眼光，不怕“偏、远、荒”的人士，在2011年世园会前后出手，均大大地赚了一笔。

|浐灞核心区鸟瞰效果图 |

目前，“自然界”开发三大产品系，分别是“城墅”、“云栖”、“忘岳”，产品品质和房价与过去组团均有不同程度的提升。其中“忘岳”组团，共1480多套，经过一年半的销售，目前剩90余套房源，现房，即将交付。“城墅”组团共162套户型在185-316平方米的房源，剩余70余套，准现房，10月份将交付。该组团为西班牙风格的洋房，有庭有院，一户一院，地跃310平方米带院子。绿化率仅为0.83，绿化优良。而“云栖”组团，容积率仅2.3，产品为洋房、小高层、高层，户型为紧凑舒适的105平方米三室两厅两卫等户型为主。住宅均价在6500-7000元/㎡，洋房均价预计在7500-8000元/㎡。适合养老及改善型置业。自住和投资均可，未来潜力可期。

|自然界效果图 |

曾经被认为生活氛围严重不足的浐灞半岛区域，经过最近几年的招商，沿浐灞大道瘄拉斯维加斯商业街及在各组团之间的底商已经全面开店营业，生活氛围渐浓，超市、银行、社区医疗、餐饮店、茶秀等紧密分布，极大地方便了入住的居民的日常生活需求，以及周末和节假日来浐灞休闲的市民的就近消费。

在教育资源方面，半岛区域内有蒙特梭利幼儿园、还有一所公办幼儿园即将开园，第三所正在建。48个班的欧亚中学（交大附中）2015年秋已经开学，西安名校后宰门小学原班人马管理的浐灞二小也已投入使用。地铁3号线在半岛南部有桃花潭站和浐灞中心站。

|核心区建设效果图 |

4、半岛南部桃花潭公园东侧，金融商务区范畴，有振业泊公馆、冠昌金域湾畔、桃园漫步等在售项目，高层住宅价格在5500-6500元/㎡，洋房、别墅价格在11000元/㎡起步。

|世博公园实景图 |

在核心区东侧，灞河西岸有香江湾项目，东岸有世博园锦绣门路东的世园大公馆，世博大道上有紫薇花园洲、振业泊岸，欧亚大道东段有湾流、恒大御景（已清盘）等楼盘。高层住宅价格为5500元/㎡左右，别墅价格在11000元/㎡，套均200-300万。其中，大公馆临近建设中瘄浐灞中学，花园洲临近地铁3号线务庄站及重庆砂之船奥特莱斯。湾流据灞河更近一些。适合对环境有要求置业，随着地铁开通，对刚需置业来说，也将更有吸引力。

地段的优势很明显：环境好，浐河灞河，桃花潭广运潭世博公园；领事馆区坐落；教育资源良好；乘坐地铁3号线很方便。不足是一个奥特莱斯还不足以完全满足入住居民的品质消费需求，大型商超呼之欲出。

|雁鸣湖畔 |

5、长乐路浐河沿线，有御锦城、龙湖香醍、龙腾万都汇、灞业大境等在售项目。御锦城前期已经入住，小区有幼儿园、小学等，目前房价5500-6000元/㎡左右，适合刚需刚改置业，小区南部临1号线浐河东岸站。龙湖项目分为住宅、洋房、别墅三大块，社区有西工大附小龙湖学校，主力房价在7000元/㎡左右。龙腾万都汇目前住宅房价在5500元/㎡上下，规划有大型商超和写字楼综合体。目前该片区处于整体改造中，生活氛围一般。适合刚需、刚改置业。龙湖的别墅上半年亮相以来已经卖了10多个亿，别墅置业者可前去一看。

6、雁鸣湖板块在售有绿地与湖、雁鸣墅语、融公馆、高科麓湾、合能十里锦绣等楼盘，住宅价格在5500--6000元/㎡，洋房价格在7500元/㎡左右。目前片区除了浐河景观、雁鸣湖公园之外，生活设施主要依靠小区自身商业配套，氛围的形成还需时日；道路交通较好，自驾出行不错，但公共交通十分不便。未来地铁6号线将经过片区北侧的田家湾。

结语：

1、浐灞定义为西安“第三代新城”，意味着她和西安的一代城区（内城及外延），二代城区（二环内外及高新、经开等），有较大的区别。简单来说：不能以其他城区的密集度、紧密排布等感觉来对比和衡量。她有独特的发展模式和展示形式，比如生态性。浐灞是唯一的，城市面貌和人居价值的唯一性。

2、浐灞在城市构架搭建、生态环境建设进入稳定状态之后，产业需要加强，目前力度正在显现，如金融商务区、总部园区等。同时她与进入自贸区范围的港务区紧邻，预计自贸区带来的楼市利好，浐灞在短期得到的实惠比港务区要大。工作在港务区，生活在浐灞，这是距离现实很近的事。

3、浐灞的城市价值正在进入厚积薄发的兑现期。在2015年时，笔者曾和浐灞的几个开发企业负责人交流时，大家认为，未来3-5年是浐灞价值快速呈现的时间，“生活浐灞”将成为关键词。同时也和不少居住在浐灞的朋友交流，大家感觉浐灞越来越好，包括一些西安其他区域的市民在感受了浐灞的夜生活之后，也惊呼“发展不错”。

4、拟置业浐灞的朋友，或者投资购房的人士，应注意浐灞各板块的发展状态。根据自己的经济能力和家庭需求，选择适合的地段、合适的楼盘。不可盲目跟风，别轻易因否定自己的判断和决定。注意：在同一个地段，品质相当的话，目前价格越低，未来升值空间越大！