西安浐灞置业建议：细挑四大价值点，避免二大误区！

Original 2016-09-27 周鑫西安楼市

预告：明天将推出大明宫板块万科金域名城和金科天籁城的对比分析，敬请关注！

在9月3日，“西安楼市”（微信：xaloushi）推出《四大价值凸显！不负君心，西安浐灞承诺完美兑现！》（点击标题可阅读）一文，全面介绍和分析了浐灞生态区的四大价值和楼市现状及房价情况。今天本文重点分析浐灞核心区的城市价值、楼市发展及购房置业的三大价值和三大误区！

浐灞核心区（下文简称“核心区”）就是浐灞生态区“一心三翼”布局中的“一心”，即：以浐灞半岛、广运潭生态景区为核心的浐灞中心区域，总面积约为50平方公里。人们浐灞生态区的认知，往往也就是以浐灞核心区的发展来评判。2008年前后该板块几乎是一张白纸，社会评价除了认可环境外，其它方面一无是处。2015年前后，这种认知被彻底颠覆。

|浐灞核心区位置关系及大交通图|

四大亮点

浐灞进入新阶段

历史八年的发展，如今的浐灞核心区的城市价值充分展现，已经是不仅生态良好，环境优美，而且是交通发达，出行便捷；更是教育资源完备，生活氛围渐浓。第三代新城的雏形已经形成。

1、核心区是个“花园+水景”区。“八水绕长安”中的关键两“水”灞河浐河在此汇入渭河，形成“两河两潭一园”。“两潭”分别为占地面积约1516亩、水域面积608亩瘄桃花潭公园及面积为11.67平方公里的广运潭景区，即历史上著名的“灞上”地区。浐灞大水大绿的生态环境，核心区占有重要地位。

|桃花潭公园实景|

|广运潭公园与半岛位置关系图|

|灞河实景-白天|

|灞河实景-晚上|

|世园会实景|

2、投入12亿打造核心配套景观。据悉，先后投入资金10亿元打造了欧亚经济论坛永久会址、西安锦江国际酒店（原凯宾斯基酒店）地标性工程；投入8500万元修缮浐河、灞河2号桥；投资4000万元，专注浐灞生态建设，打造生态水岸新城；投资3100万元，全面绿化浐灞生态、园林；投资1700万元，开启浐灞路灯点亮工程，塑造水岸城市形象。

|景观道路实景|

3、领事馆区等提升区域知名度。除了欧亚论坛外，领事馆区、陕西MBA硕士学院、金融商务区也坐落在核心区。这些设施和园区，不仅对提升区域的社会形象和知名度有着重要价值，同时也为板块注入了商务和文化气息。同时重庆砂之船奥特莱斯将于2016年底前后开业，将引进陕西著名文化旅游景区袁家村的美食，不仅将为区域居民提供品质消费，同时也将利于人气的进一步聚集。

|领事馆区实景|

4、地铁3号线急剧改变公共交通状态。据悉将于10月底前后正式通车的西安地铁3号线，在核心区有4个站点，自西往东北，分别是桃花潭站、浐灞中心站、香蜜湖（黄邓）站，务庄站，分别为前往桃花潭公园、灞河、世园会、砂之船奥特莱西提供极为便利的交通条件。同时前往二环、三环、高速也十分方便。

|地铁3号线桃花潭站实景|

5、入住率提高带来生活氛围渐浓。浐灞半岛从2007年开始到现在，已经实现了18000套交房，交房面积超过了100万平米，其中8000户业主已经入住，8000户业主的入住给这里带来的是人气、消费需求，商业配套等等也就自然而然的得到了逐步完善。还不包括其他项目。

|半岛生活区实景|

6、核心区有完整的教育资源。这个放在整个西安也是非常值得关注的。十二年完善的教育体系包括蒙特梭利等2所幼儿园、浐灞二小1所小学（与后宰门小学合作：、欧亚中学1所中学（与交大附中合作办学)。2016年9月1日开学，幼儿园及中学已入学。

|幼儿园实景|

|欧亚中学实景|

刷新认知

走出二大误区

对于浐灞核心区的认知，需要刷新和迭代。浐灞的宜居性已经凸显。这得益于建区12年的厚积发展，得益于近8年来的发力，得益于最近3年来的生活化进程。其实这也是任何一个新区发展的“必经之路”。

西安市民对于浐灞的认知，已经从8年前“荒、远、偏”的陈旧印象中有所改观。“荒”已不复存在，心理距离上的“远”、“偏”也已有很大改变。许多有车家庭通过周末及假日来浐灞休闲，对浐灞有了亲近感，选择在浐灞置业的家庭渐多。

|越来越多的市民到浐灞休闲|

所以看待浐灞，要走出二个误区：一是认识误区。浐灞已经不是昔日浐灞，浐灞全区也不全是浐灞核心区。广义和狭义上的概念不能混淆。浐灞核心区虽有超大楼盘，但在城市面貌和街区分布上，总体上不会出现高楼挨着高楼，小区挨着小区的的情况。生活区是点状式的，组团式的。

二是价值误区。浐灞的价值核心在于生态性，第三代新城。和其他城区不可类比，具有唯一性。居住浐灞享受的是生态、舒适。是生活在花园中，出则繁华，入则静谧。浐灞核心区适合较有实力的刚需、改善、舒适置业。自住和投资的价值是很高的。

|浐灞商务中心区|

浐灞核心区的发展虽初具规模，但后续潜力还很大。随着地铁三号线的通车、“自贸区”的落实（与浐灞临近的港务区是陕西自贸区三大板块之一，在相当长的时间内，因港务区发展的滞后，“自贸区”的利好将会有浐灞先获得），核心区的城市功能和聚合效应将快速提升。

同时，随着产业经济进入快速发展期，随着领事馆区正式启用，金融商务铺开建设、总部园区建设，浐灞的后劲将加速显现。

因核心区总体住宅开发是有限制的，随着地租价差的提高，开发成本的上升，后续的房子基本是以洋房为主，产品的理念将会越来越好，价值会越来越高，房价在未来3-5年的时间内，根据地段的不同，至少会有2000-5000元/㎡的较快上升空间，此后会进入一个相对的“稳增长”周期。

置业建议：1、选择刚需刚改楼盘，应充分考虑交通出行，及小区配套。有孩子的家庭应考虑小区是否有幼儿园及与浐灞一小、二小的距离。2、兼顾老人养老的家庭，选择面更广，多数楼盘可选。3、选择洋房的家庭，因考虑产品的细节和小区环境，及物业服务的品质。4、投资性置业应考虑产品的品质和目前的购房成本，应该说目前购置成本越低，将来收益回报越高。

价值各异

9盘目前动态

目前的西安景观最好的城区就是曲江和浐灞。曲江更精致一些，但缺乏些自然性。浐灞的生态性更强，负氧离子更高一些。与曲江一期居住在旅游景区中稍有不同，浐灞核心区是居住在花园中。两者之间的楼盘特色和房价不在同一个层级上。

浐灞核心区目前以低密度的刚改、改善和舒适居住为主，早期则以刚需、刚改为主。2008年时，核心区仅有浐灞半岛一个楼盘，以舒适小高层、高层建筑为主，当时房价仅3000元/㎡左右。但到了2009年以后很快上了4000元/㎡。目前高层房价也已经在6500元/㎡-7000元/㎡；洋房平层价格在8000多元/㎡左右，底跃顶跃在10000元/㎡左右，别墅则在11000元/㎡起。

以下楼盘信息供参考：

|桃源漫步效果图 |

1、在桃花潭公园东岸目前有三个项目。“桃源漫步”是个新盘，占地37462㎡，总建面143784㎡，绿化率40%，容积率2.79，建筑由3栋高层和5栋洋房组成，户型面积区间112-206㎡，分两期开发。目前在推的是8号楼，一梯两户，纯板设计。处于前期咨询中，房源面积112-148㎡，参考价格6000-6500元/平米。

项目北边约700米是地铁3号线桃花潭站，西侧与桃花潭公园仅有60米距离。公交线路有浐灞旅游1号公交专线桃花坞站。项目所在是金融商务区范畴，乐享桃花潭生态景观资源，出行十分方便。目前商务区尚在建设中，小范围氛围尚有不足。生活配套依赖半岛生活区。项目不适合刚需置业，改善、养老、商务人群才是目标客群。

|冠昌金域湾畔实景图 |

2、“冠昌金域湾畔”位于桃源漫步的东侧，与之一路之隔。该楼盘是一个较有品质的住区，以改善型高层和洋房为主，前期已经交付入住。“领馆1号”组团，剩余少量洋房现房，面积145-373平米，最高赠送300㎡私家花园，起价8800元/平米。首付5万起。2号楼两梯三户， 92-133㎡户型，性价比较高，最高25㎡超大赠送面积，均价6500元/平米，首付3万。2号楼即将封顶，将在2017年10月交房。

项目距地铁3号线桃花潭站约千米，距桃花潭公园约200米。公交线路有浐灞旅游1号公交专线桃花坞站。项目东侧是中国银行结算中心和培训基地。属于金融商务区范畴。大环境和桃源漫步一样。小区自建有运动会所包括室内泳池、健身、SPA等休闲健身项目，已经投入使用。项目非刚需盘，面向首改、舒适、商务人群。

|振业泊公馆实景图 |

3、“振业泊公馆”是“振业泊墅”项目的二期，北邻广安路东望东三环，自成一个社区，全由高层建筑组成。“振业泊墅”一期由高层和别墅组成，紧邻桃花潭，与地铁3号线桃花潭站零距离。而泊公馆与此稍有几百米到千米距离。项目是深圳振业地产来西安后开发的第一个项目，其第二个项目也在浐灞。文首所说成交及外地人购买情况就发生在该项目。

目前项目现房在售中，2、3、6、13、14、15号楼，均价为6800元/㎡，户型面积为88-209㎡；其6号楼为纯板式设计，户型建面209㎡，均价8400元/㎡；15号楼户型建面88㎡送7㎡，均价7000元/㎡；13、14号楼户型建面90、135、140㎡，均价7000元/㎡，2、3号楼户型建面126、140㎡。按揭享95折优惠，7天内付款再享99折。可用公积金，首付20%。小区与半岛生活区紧邻，适合刚改、改善置业。

|自然界·云栖鸟瞰图 |

4、目前，“自然界”开发三大产品系，分别是“城墅”、“云栖”、“忘岳”，产品品质和房价与过去组团均有不同程度的提升。其中“忘岳”组团，共1480多套，经过一年半的销售，目前剩90余套房源，现房，即将交付。“城墅”组团共162套户型在185-316平方米的房源，剩余70余套，准现房，10月份将交付。该组团为西班牙风格的洋房，有庭有院，一户一院，地跃310平方米带院子。绿化率仅为0.83，绿化优良。而“云栖”组团，容积率仅2.3，产品为洋房、小高层、高层，户型为紧凑舒适的105平方米三室两厅两卫等户型为主。住宅均价在6500-7000元/㎡，洋房均价预计在7500-8000元/㎡。适合养老及改善型置业。自住和投资均可，未来潜力可期。

前文所提及的幼儿园、小学、中学等，均在半岛自然界的前期组团之间。半岛已经渐具规模的生活设施，小区业主可就近乐享。

|香江湾洋房实景 |

5、“香江湾”位于浐灞商务中心南边，与世园会隔灞河相望。距离地铁3号线浐灞中心站有1、2站路距离。灞河水域宽度达600米，周围的空气湿度和温度较为宜人，绿化较好。目前在售有高层，1号楼2个单元分为总高32层和30层，2梯3户，1梯2户设计。2号楼分为东侧和西侧总高32层和31层，2梯4户设计。3号楼总高30层，2梯4户设计。户型面积110-280㎡，起价5399元/㎡，均价6800元/㎡。项目现房在售。可用省、市公积金。洋房在售4-16号楼，均为6+1层，户型面积110-280㎡，均价8000-10000元/㎡。基本是全明户型，南北通透。优惠：全款95折，按揭97折。

|香江湾与周边设施位置关系|

“香江湾”是目前核心区规模仅次于半岛的一个项目，沿灞河南北分布，未来还将有商业综合体、酒店等。但目前项目进展不快，与位置相对独立有关。不太熟悉核心区的人士，对该项目认知欠缺。从发展速度来看，未来该项目将随着金融商务区的建设周期而显现价值。

|世园大公馆模型图 |

6、“世园大公馆”位于世园会锦绣门路东，项目分三期开发。高层住宅价格为5500元/㎡左右，别墅价格在11000元/㎡。8号楼，总高25层，2梯4户设计。目前在售产品93、117、136㎡，起价5100元/㎡。在售7、11号高层，7号楼总高25层，2梯2户，11号楼总高26层，2梯4户设计。7号楼户型面积170㎡平层，均价6300元/㎡。11号楼户型面积80、117、149.93㎡，均价5800元/㎡。施工进度已经封顶，预计2017年3月交房。别墅（14-21号楼）户型面积270平米。联排别墅均价11000-13000元/㎡，独栋别墅17000-18000元/㎡。目前高层、别墅已封顶，预计2017年3月交房。根据付款方式可享受一定优惠。

|世园大公馆一期模型图 |

项目最大的优势是与世园会做邻居，从区域状况看，小区业主生活依赖自建配套。规划有蓝天幼儿园，建设中的浐灞中学与其紧邻。12万㎡商业、酒店、社区医院、铂金会所。刚需业主需要考虑出行问题，项目距离地铁三号线香蜜湖站有2站路左右的距离。前期业主入住将可能面临一定时间的生活不便。

|振业泊岸效果图 |

7、"振业泊岸"位于世博大道中段，是振业地产在浐灞的第二个项目。高层和多层洋房为主。目前主推洋房，平层均价在7000元/㎡，底跃和顶跃在10000元/㎡左右。据悉目前登记的客群主要有浐灞生态区就近的政府及单位，也有来自高新、曲江及外地客群。项目距地铁三号线务庄站、重庆砂之船奥特莱斯较近。

目前主推13、14、15号楼洋房。平层预计均价为6500-8000元/㎡，户型面积为130、150㎡三室和四室；底跃、二跃和顶跃的预计价格为10000元/㎡左右，户型面积为底跃185㎡、198㎡和207㎡；二跃210㎡、216㎡；顶跃170㎡、179㎡和190㎡。13号楼2个单元，6+1层和11+1层设计；14号楼共3个单元，6+1层设计；15号楼共3个单元，6+1层和11+1层设计。3栋楼均预计2017年10月交房。适合改善型置业。

|紫薇花园洲效果图 |

8、“紫薇花园洲”是陕西品牌房企紫薇地产东进浐灞开发的第一个项目，位于世博大道，由高层、洋房、别墅等组成。项目与重庆砂之船奥特莱斯可谓零距离，小区东侧就是地铁三号线务庄站，出行十分方便。

目前高层房源仅剩87㎡户型，分布于10、17号楼；小高层房源仅剩81㎡户型，分布于21、22号楼。整体均价为5600-5800元/㎡。10、17号楼均为总高32层，两梯四户。21、22号楼均为总高18层，两梯四户。

叠拼在售的户型面积为213-276㎡，分布于29-34号楼。其中，上叠面积239-276㎡，均价12000元/㎡；下叠面积213-259㎡，均价15000-16000元/㎡。在售楼栋目前已经封顶，预计2017年6月交房。

|湾流效果图 |

9、“湾流”项目位于灞河东岸，世博大道与欧亚大道交汇处，高层在售13和17号楼，户型面积为77-126㎡，均价5400-5600元/㎡。洋房在售51和52号楼，户型面积为216㎡，均价8000-10000元/㎡。别墅在售350-400㎡，均价13000-17000元/㎡。购房优惠为全款97折，按揭98折，赠送车位。在售高层、洋房和别墅房源均已交房，现房在售。湾流主打改善房，适合对环境有要求置业，随着地铁开通，对刚需置业来说，也将更有吸引力。