郑州限购，北京限贷，西安楼市或迎来三大变数！
国庆是楼市的一个槛！从9月26日到10月1日，先后有南京、苏州、昆山、杭州、成都、北京、郑州等城市相继启动楼市调控新政，采用限购、限贷及暂停落户政策等措施，意图遏制投机性炒房，给其高烧的楼市降温。同时说明各城市间已经达成共识，要稳楼市，避免影响经济建设大局。
2016上半年楼市普发高烧，核心的原因是“资金流+资产荒”。高净值人群手上资金充足，找不到更为合适的投资产品，加上受一部分人投资房产获利财富增值的影响，资金大量流向房地产。
资金的流向有二：一是海外置业。据10月2日央广新闻报道，在国人海外置业的版图中，除了传统的欧美、澳大利亚外，最近新增了东南亚，如新加坡、越南、泰国等国人旅游目的地。
二是选择国内成长性强、当前房价较低的城市。与南京、苏州、昆山、杭州、北京等地不同，一向发展良好的郑州，在2016上半年房价出现暴涨，8月份涨幅位居全国首位，引发限购政策出台，很大程度与天价土地出现及投资客炒作迅速抬高房价有关。
那么，在这样的背景下，西安会如何？能够独善其身吗？“西安楼市”（微信：xaloushi）认为，很难，要看具体情况！可以断定：目前西安有关部门正密切关注动态，随时可出手相关微观的“校正”措施。从国庆前有关银行收紧对外地人西安置业的房贷，可感知一二。
从上述这张图中的房价对比，能感觉得到西安对于高净值人群的吸引力。有意思的是，这些城市都在“八横八纵”高铁圈上，资金流顺着高铁流向了郑州，在郑州关闸后，寻找新的目标，流向西安，应该是大概率事件。
从8月份到国庆期间，上海、南京、宁波、郑州、合肥等外省人士在西安出手购房，形成一股小潮流，已经成为楼盘营销的“卖点”，也被国内不少财经媒体如证券日报等关注，在一定程度上，对高净值人群选择投资城市也起到了导向作用。
从国庆小长假前两天的市场反应看，西安改善型楼盘售楼部的人气不低。从截至今日“西安楼市”（微信：xaloushi）跟踪的10多个楼盘的情况看，购房人群基本分两部分：一是前期已经下定的外地人前来办购房合同等手续。二是本地人前期已经有意向，利用节日来正式确定购买。
不出意外，西安楼盘价格调涨的消息也随之传出。据业界人士证实，西安万科的楼盘全线调涨300元/㎡-1500元/㎡，金辉西安曲江项目调涨1500元/㎡，而此前被认为投资价值较高的金科大明宫板块的项目也随之调涨200元/㎡-600元/㎡，且取消特价。龙湖地产浐灞东二环项目洋房已经最低在10000元/㎡，高达14000元/㎡以上，而该项目8月份前后也才在8000元/㎡左右。据中渝地产西安负责人反映，在国庆前，西安的楼盘对10几套的购买已经不按团购对待，也不会有什么优惠。
西安部分改善型楼盘的调价，一是与本身楼盘获得预售资格的可售房源不多有关；二是同类产品稀少有关；三是与期待更优质的高净值人群购买力有关。涨价未必是本意，不希望房子卖得太快、把价格卖低了，才是真实考量。
对于目前房价位居全国中下游的西安来说，未来的走势会如何？颇为值得关注，“西安楼市”（微信：xaloushi）认为，未来有三种可能：
1、限贷。这是最可能采取的措施，国庆期间已经有银行开始收紧异地置业房贷，提高首付比例，上调利率优惠等。当异地置业的量在短期内达到警控线时（房管局监控备案统计可能有些滞后），西安的改善型产品市场层面，出现供不应求，房价节节攀升，成交均价很快破万时，就可能正式出台面上的文件。
从目前的迹象看，西安的有关部门没闲着，一直在密切关注市场动态和舆情，目前是少数银行对异地置业收紧房贷，逐步增多应该是趋势。如能在这一层面达到有序控制异地置业的状态，从而达到外来购房资金的有序流入，那么，出台调控性文件的可能将降低。
2、限购。从截止8月份的西安商品房库存量来看，去化周期虽然降到10个月左右，但存量依然在1300万方左右，加上后续增量，待销商品房量依然不小。尤其是刚需、刚改类商品房去库存压力依然不小。那么，如果改善型产品市场层面的房价涨的过快，势必引发刚需刚改型市场层面的房价“闻风跟涨”，对去库存极为不利。
从西安的发展来看，采取类似杭州、成都、郑州等地分行政区限制的可能不大。由此，可能出台区别化政策，即限制外地人购买。有可能已经暗地里开始收紧外地人在西安的购房资格，提高外地人购房门槛，抑制外地人投机性炒作性购房。这是个“两难”的选择，在“自贸区”背景下，西安要增加产业人口，吸收有技术、办实业的人士安家落户西安，鼓励大学生留在西安创业，如一味“限外”，对此不利。极可能在已经出台的购房落户政策的基础上，出台更为完善的两者兼顾补充性政策。
3、停止执行6月份出台的“楼30条”的有关鼓励性政策，根据情况的变化完善具体措施。采取这一措施的可能性也不小，其中主要是针对房地产企业，此前被认为是“松绑”的政策。这也会差变化对待，对开发刚需刚改性楼盘的企业依然享受有关政策，而开发建设改善型或舒适型产品的企业，则不予享受，从而达到一个理论上平衡市场的目的。那么，有可能西安刚需刚改市场层面上，一些较有品质的楼盘将会迎来难得的去化机遇。
从目前的楼市动态研判，有业界人士指出，西安目前出台系统性调控措施的条件尚不完全具备。学北京做法，从现在开始差别化实施信贷政策，提高外地人购房首付比例，遏制投机性炒房，避免一年内两次出台调控政策的尴尬，将是有关部门的优选项。
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