重大信号！总理对楼市表态，西安吃了"定心丸"！
10月11日，正在出访的李总理对楼市、债市发话了！借助于会议演讲，回应各种关切，提及中国房地产要稳定健康发展！被舆论解读为这是高层发出的重大信号！这对于全面、客观理解国庆前后20个城市发布限购限贷的调控措施的核心意义，有着极为重要的帮助。
最近，各地下饺子般出台限购限贷等房地产调控措施，引发了各种叫好、担忧、提醒，各种舆论一时间令人眼花缭乱。“苏州房价下跌50%”、“中国楼市大顶来临”等各种好心或别有用心的信息，一定程度上也起着混淆视听的不良作用。
11日上午，在澳门举行的“中国—葡语国家经贸合作论坛第五届部长级会议”上，李克强总理出席会议并发表主旨演讲，提及房地产要稳定健康发展。这也是，国庆节全国城市密集出台调控政策之后，最高管理层首次对房地产表态，引发各界关注。
下面是昨天李克强总理谈到中国经济运行时谈到的关于房地产的内容：
“中国经济仍面临下行压力，保持经济平稳运行，既要保持总需求力度，也要加快推进供给侧结构性改革。现在外界对中国按的债务、房地产市场等方面的风险有些议论，我认为，对这些问题要客观全面看待。
从房地产市场来看，中国新型城镇化今后还要经历相当长的过程，住房需求将呈增长态势。
针对当前中国房地产市场的一些分化态势，我们将强化，而且也正在强化地方政府的主体责任，因城因地施策，保障居民基本住房需求，努力实现住有所居，而且要采取有效的措施，符合国情、城市特点的措施来促进房地产市场稳定健康发展。
总之，我们有信心、有能力实现今年经济社会发展的主要目标，也有决心守住不发生系统性、区域性金融风险的底线，并且为明年稳定发展奠定坚实基础。”
那么，从总理的话里，我们可以读出什么？
1、城镇化还将持续较长时间，住房需求呈增长态势。对此知名财经评论员刘晓博认为：中国房地产市场基本面向好，中国楼市的基本面没有逆转，没有必要变得特别悲观。楼市调控的一个重要目标是“促进房地产市场稳定健康发展”，而不是打压楼市，或者让楼市暴涨。
刘晓博认为管理层要的思路是：长期看是慢牛，短期看可以是横盘，近期适当有点跌幅也是可以的，但跌幅大了绝对不行，因为会威胁银行体系的安全。总理此次对楼市喊话含义非常丰富，既不希望进一步刺激楼市走高，也不希望楼市因调控而暴跌。
2、强化地方政府主体责任，根据城市特点，因城施策。这一轮的调控出台的城市不少，限购限贷，大同小异，有紧有松，但都是根据城市特点，因城施策所致，而不是像上一轮的“统一要求”。
未来，即便是还有城市将可能实行调控的话，那也是根据城市特点和市场情况而定。由地方政府根据情况定夺是否出台限制性政策。可以排除的是跟风一刀切行为。
西安楼市微信平台注意到，昨天还有一个消息：国务院公布《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》。要求全面放宽重点群体落户限制，调整完善超大城市和特大城市落户政策，调整完善大中城市落户政策。这对推动楼市发展，也有正面积极的意义。
根据以上两方面重要信息，我们不妨来分析一下西安及西安楼市。大家关注的焦点问题是：西安会不会跟进出台限制性调控措施？西安的落户政策会不会放宽？从目前的态势看，西安的房价不出现暴涨、去化周期保持在合理的范围内，出台限制性措施的概率很低。从趋势看，西安落户政策将会进一步合理科学。
为什么这么说？首先，我们来看西安的基本面：
1、因城施策、城市特点。根据城市房地产开发的特点，采取因地制宜的地方性政策措施，这是早就确定的方向。西安房价的城市特点是，横向比较排名全国20多位，比郑州、成都、兰州等周边省会城市都低；纵向比较是，西安近4年的房价，从备案统计的均价来看，基本保持在年均5%左右的涨幅之内，没有暴涨也没有跌，比较平稳。从商品房库存来看，去化周期年初在18个月左右，到了8、9月份才降到10-11个月。预计在未来一段时间内将保持在这个水平上。从现状看，西安实施限购的条件不具备。未来随着各种利好的叠加，房价涨幅可能增大，但那是另一个阶段的话题。
2、西安房价总体稳定。从西安最近4年的房价来看，全市住宅成交均价保持在7100-7500元/㎡的水平上，呈现稳步慢涨的态势。虽然有部分改善型楼盘价格高于平均水平，但是从全市房源的结构性来看，中低价位楼盘占绝大多数，备案房源的价格虽时有波动，看上去有“涨跌”，但总体上较为平稳，没有大起，也没有大落。这是西安楼市的基本面。从西安的房价来看，没有中低价位楼盘的房价集体上涨，西安楼市的均价就不可能出现大涨。
其次，从有关部门的动作看，似也有意在避免出台限制性措施的条件出现：
4、职能部门加大监管力度。既然楼市调控以地方政府为责任主体，那么，西安的房管部门、工商部门、物价部门将必须加强常态化的监管力度。事实上，从国庆期间到目前，西安市房管局已经开始严查部分楼盘的涨价行为，双生分局房产所加大了楼盘发布虚假消息的检查和处罚力度，西安已有个别房企收到罚单。从目前的情况看，只要西安控制住了高价位楼盘后续房价“调涨”的力度，在面上不出现的万元单价楼盘的规模性效应，限制性措施出台的导火索就不存在。当然，这一块基本是全国一线品牌上市企业，国有性质的还好说，本身涨幅会有适度控制，而民营性质的自由度较大，对于房管部门来说，控制的难度不小。
5、银行已经开始“暗紧”。我们看到本轮出台限制性措施的城市大多执行了“差别化信贷”的政策，实施了本地置业和外地置业有差别的首付比例和利率差异。这是被业内认为遏制炒房和房价过快上涨的“大杀器”。目前已知的信息是，中信、民生等银行在西安从国庆开始，就通知相关楼盘，对户口、工作、籍贯均非陕西的外地人士，提高首付比例至30%-40%。据“西安楼市”（微信：xaloushi）调研的情况看，截止今天，多数银行还没要求提高，多数楼盘还按照原来的标准执行。执行面是否扩大，还得看西安楼市的后续发展态势。银行在这方面有序“暗紧”，与调控几乎等效。
第三，从西安的发展看，需要新增人口，事实上有序导入人口的力度在加大：
6、到2020年，西安人口要达到1070万。根据修改的西安城市总体规划【2008-2020年】显示，到2020年，西安市域人口规模为1070.78万人，其中户籍人口870.57万人，居住半年以上的外来人口200.21万人。市域城镇人口规模为850．67万人（含西咸新区85万人），中心城区城市人口规模为434万人。具体详见本微10月11日推出的《西安城市总体规划【2008-2020年】修改了！亮点要点全在这！》一文！
关于西安人口情况，我们可以看一下西安市统计局发布的数据：2013年年末全市常住人口858.81万人；2015年末常驻人口为870.56万人，比2014年末增加7.81万人（备注：此数字应为迁入和迁出的净差）。外来人口中，2014年吸引外来人口4万人，2015年吸引外来人口14万人。由此可以看出，最近3年，西安新增人口的速度在逐年加快。
目前，可以落户西安的途径有两种，一是通过人才引进落户。符合人才引进政策的，可以通过该方式取得西安市户口。二是可通过买房落户。2016年7月26日西安市公安局出台的买房落户细则，对此有明确规定。详见本微7月27日发布的《【最新】西安市公安局出台购房落户细则！》一文了解。
预计，随着国务院公布的《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》的逐步落实，同时根据西安发展须增加产业人口的需要，西安市的现行落户政策将有所调整，变得更为科学合理。
结语：从目前西安的情况看，如监管部门能认真履职，常态化践行严格的监管机制，有效控制改善型舒适型楼盘的价格上调的节奏和空间，则能达到控制房价短期过快虚涨的效果。银行等部门协作联动，同频共振，使西安房价在一定时间内处于稳步有序上升的态势，则可避免出台限制性措施。西安房价随着城市经济的发展和居民收入水平的提高而提高，那才是真正意义上的涨价。没有这个基础和前提，仅靠少数楼盘“调涨”而造成所谓涨价，那就是泡沫。而泡沫是需要刺破的！
— END —
■ 西安城市总体规划【2008-2020年】修改了！亮点要点全在这！