解读：谁买了西安的房子？什么房子好卖？

谁买了西安？是个有意思的话题。这在以前，答案还是很清晰的。但随着全国地产态势的突变，西安房价的相对较低、城市价值的比较优势和未来发展潜力，被放大到全国范围，随着外来客群的不断加入，2016年西安的买房人结构正发生着深刻变化。

在隋唐时期，西安是全球首屈一指的拥有百万人口的国际大都市， 近外国人常驻在此的就有10万之多。西安经济水平正迈向中高端，城市经济正进入重要的追赶超越发展的新阶段，需要更多的活力的有质量的人口加入。未来的西安，将是各种语言融合的西安。

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西安作为省会城市，首先是全陕西的西安。这个特征在2005年前后的西安楼市购买客群的中表现得较为明显。陕西省内地市人群在西安买房，在区域上有一个明显的特征：来自南部的安康、汉中、商洛的基本买城南，来自宝鸡等西部区域的买城西，来自陕北榆林、延安、铜川的买城北，来自东部渭南、潼关的买城东。

在省内二线地市购房客群中，以陕北人尤其是榆林人最为显著。榆林是国家重要的能源基地，被誉为“中国的科威特”。西安人心目中的“陕北人”，主要指榆林的“煤老板”和“油老板”，俗称“土豪”。

陕北人在西安购房置业，有两个标志：一是买曲江一期早期（约在2005年前后）的别墅，和西安当时一部分事业有成的“有钱人”，成就了曲江一期“富人区”的符号标签。二是买北城经开区（2006-2009年），据不完全统计，一个小区内最高达30%被陕北人买了。

陕北客群的购买力，在2008-2009年成为西安楼市的重要补充。曲江、经开、高新等区域的中高档楼盘，把陕北榆林作为重要的次级市场。陕北人买房具有“盲从性”、“扎堆性”，家庭、朋友中一人买，能带动一大片。当时，一个楼盘前往搞团购，反响非常好，发回西安六个字——“人傻、钱多、速来”，以增加房源。一时成为笑话和佳话。就连任志强、潘石屹等也前往坐台，为自己的楼盘代言促销。

但在2010年之后，尤其是“房姐”事件发生之后，加上产业政策的调整和行业的整合，榆林人的“钱袋子”出现了问题，在西安买房的势头戛然而止。但是，延安的新生代“有钱人”接上了茬，虽然购买力没榆林强劲，但是也给西安楼市助力不少。

陕北人买房基本有4个用途：一是投资或企业公关。给员工或相关利益人，投资考虑主要是考虑资产配置。这一类以煤油老板买房的为主。二是自己住，将来养老。多选择生态环境好的区域。三是为了孩子上学。以这个考虑为购房目的，从幼儿园到大学的均有。以高新、浐灞、经开等区域为主。四是作为企业总部，办公或者会客厅。以在曲江买房的为多。而同期省内其他地市在西安买房，主要是为孩子上学和自己养老。

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在西安限购和陕北人购房势头减弱之后，西安楼市的购买客群以西安本地置业为主，外来置业基本是以在西安经商、办企业、大学毕业后留在西安工作、外来人才进西安等置业为主，加上陕西籍在外地工作人士出于各种原因的“返乡置业”，但比例已经相当低。

进入2016年，随着西安市出台购房落户政策之后，上半年，外来购房人士开始微增。统计数据显示，2016年上半年，在西安已成交的买房者中，有96%是西安地区（包含全市各区、县）的消费者，外来置业人士中，有0.9%来自北京，0.73%是上海客户，0.52%为深圳人，0.42%是成都的购房者，0.35%来自于郑州，0.31%是广州人，0.23%为杭州客户，还有0.2%是天津购房者。

而到了第三季度，购房人群的结构又发生了变化。据西安市房管局根据备案成交数据统计，截止三季度末，外来购房人士达到7.89万人，比例已经达到了55.8%。从公开的数据显示，这是西安楼市置业群体中，首次出现外来人士置业的比例超过本地置业的情况。

7月份以来，随着西安临近的郑州、成都等城市因房价上涨过快；10月份前后热点城市限购限贷；西安成为新的“八纵八横”全国高铁圈的重点城市，高铁线上的距离西安较近、东部沿海城市的一些客群开始进入西安。据不完全统计，此间来自郑州、合肥、南京、苏州，甚至上海、深圳等地的高净值人群和投资客群，开始瞄准西安，进入西安购房置业，进行资产配置的前瞻性布局。一度在中秋、国庆期间形成外来置业购房潮。

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从用途看，西安本地置业购房的用途主要是自住。从上半年的统计数据分析，有43%的人是出于改善目的，33%属于刚需置业，16%是为了投资，还有8%是因为其他原因而购房。外来置业和返乡置业的人群购房的目的，自住兼顾投资性，占据主流；纯粹为投资考虑，仅占极小比例。

从上半年本地置业购房群体的特征分析，有28.72%的人属于未婚，53.38%的人属于已婚未育，还有17.9%的人已婚已育。准备婚房和为孩子“咬牙”重新买套住房是购房的主要目的。值得注意的是，26-35岁的是仍然是购房的主力。置业年轻化的趋势十分明显。

本地置业客群中，由于已婚未育的潜在购房者较多，学区配套成为热门。改善类客户也不容小视，他们对产品的需求主要是120-140㎡、配套成熟的舒适性产品。由于改善类购房越来越多，100-160㎡户型的成交量也呈现明显上升趋势，而100㎡以下的小面积户型成交量则有所下降。

外来置业人群选择的区域和产品特征，与本地置业有着较大的差异。本地置业看好的板块，外地置业也看好。而本地人不看好的板块，一部分外地人也看好。外来置业主要考虑未来较有成长性和发展潜力大的板块，而本地置业则看中板块当下的成熟度，因此个别根本不被本地人看好的板块，恰恰成为外地眼中的香饽饽。同时，外地人购房看中交通、学区，这一点和本地人置业的考虑是重合的。

值得注意的是，外地人对装修房、公寓等产品表现出超过本地人的热情，这也许与“省事”及容易出租等考虑相关。同时，一部分外地人对洋房也表现出很高的关注度。西安的部分洋房产品也因此变得很抢手。

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随着全国热点城市的限购限贷调控的深入，正在产生蝴蝶效应，西安的银行采取了明松暗紧的做法，提高了“双外”人士购房的贷款门槛，资料资格审查也趋于严格。这在一定程度上也影响了外来置业势头的扩大。在省内专业研究人士和外来购房人士中，也普遍引起质疑。

外地置业普遍关注西安的落户政策，对现有的购房落户政策多有疑问，对办理落户需要的材料，如企业资质等多有质疑，希望得到明确的执行细节的权威回答，西安市未来为落实新型城镇化及进程落户政策的优化，引发更大的关注和期待。

外来置业和返乡置业的增加，在一定程度上，帮助了西安商品房去化周期的缩短。据最新的统计数据，截止2016年10月，西安市商品住宅的去化周期已经缩短到了7.9个月，为近年来最低。

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