西安一楼盘入住已3年，开发商还没办证！有关房产证你需要了解这些！

2012年买房，2013年11月交付，至今已4年时间，但房产证还没办下来，这是怎么回事？房产证应该多久才能办理？办理房产证需要哪些手续，如何办理？开发商逾期办理房产证，如何解决？

宋女士2012年买了位于西安市锦业路与西三环十字东北角的“尚品美地城”楼盘，是正规商品房。小区分东、西两区，共12栋楼，1000多户业主。2013年11月，一期陆续交付使用，分别是西区1号楼和东区10、11、12号楼。宋女士买的是12号楼。交房后，立即着手装修，很快就入住了。根据购房合同第十五条，关于产权登记约定的情况，开发商应在商品房交付使用后365日之内办理房产证。但是直到2017年1月份中旬，当时一期交房的包括宋女士在内的所有业主，都没有拿到房产证。

宋女士说，没有房产证，买卖房子、孩子上学等都很困难，连睡觉都觉得不踏实。和宋女士相比，小区二期2号楼的张先生则更为苦恼。二期交付的楼，现在都没有拿到“大证”，所以“小证”几时能下来，遥遥无期。张先生是2015年交房的，他本想等房产证办好后，把户口落过来，方便孩子就近上学。

开发商相关负责人证实了这一情况。她说，公司在建房过程中因资金缺乏，对在建工程设立了抵押，影响了办理房屋产权登记的进度，但在2016年12月，已经还清了银行贷款，正在进行撤押手续，公司正在整理业主的相关资料，并报送房管局审批。

据悉，开发商将于2017年1月20日左右，会和业主代表召开座谈会，通报办理进度，并对办理过程中的一些具体措施进行协商。目前办证的相关工作正在进行中，以确保2017年5月底让第一批交房的业主们拿上房产证。二期的大证在2015年4月已经办下来了，现在正在整理业主们的资料，办理小证。二期业主啥时候能拿到房产证？上述负责人说，因为部分业主收房时间晚，并未过合同的承诺期，具体办证时间说不上来，需要查证后再解释。

房屋产权证具体又包括《房屋所有权证》和《土地使用权证》，但有些地方也可能是由房屋管理部门和土地管理部门统一开据的《房地产权证书》。

有产权证可以对房屋拥有一定的处分权，没有产权证的有些权利得不到保。如果没有办理房地产权证，买房人即使交了房款，办了入住手续，但从法律意义讲，房子还是不属于买房者所有。根据上述情况，有五点需要强化认知：

一是买房考察开发商资金实力。根据上述负责人的解释，办证慢是因为项目因缺资金，办理了在建工程抵押贷款，导致办证慢。这就提醒大家，在买房的过程中，要考察楼盘的质押情况及开发商的资金实力，据此判断楼盘还款能力。

二是了解一下商品房办证常识。一般来说，房产证的办理需要分两个步骤：1、开发商办理大证，进行初始登记；2、办理各户小证，进行从开发商到各户的转移登记。

“大证”是开发商在楼盘工程竣工验收后从房产管理部门所办理的房产证，该证由开发商开发的某一栋楼或者某几栋楼构成，房屋产权人是该开发商，属于初始登记。

“小证”是指每个购房户自己的每套房子的房屋所有权证。由房屋管理部门从开发商办理的大证上逐户内各个购房户分户过来的，属于转移登记，要走过户手续。

“大证”和“小证”的外表一样，都是由国家颁发的，形式也是统一的，也就是外形是一样的，只是其记载的内容不同而已。因为开发商的房产证内容多并且房屋套数多，面积也大，故称“大证”；而个人的房产证记载套数少，面积小，故称“小证”。

三是办理产权证的时间。对于房产证的办理时间，我们国家的法律有明确的规定：未建成的，自房屋交付之日起90日内；已竣工的，合同签订日起90日内。西安购房预售合同一般约定房屋交付之日起365天内。部分楼盘说是一年半到两年之内，是缺乏法律依据的。这样的楼盘可能存在在建工程抵押等情况。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

四、房产证办理的手续和流程。新购商品房办理房产证需要递交下列材料，一般是购房人递交给开发商，由开发商统一办理。自己也可办理。

需要材料和手续：1、购房合同正本（在开发商手里）；2、合同预售登记表（一般在合同里贴着）； 3、买房人户口本、身份证复印件（自己办理需要带原件）； 4、房屋测绘表、图（本房屋的，测绘部门盖章的针对本业主所购房屋的）； 5、房屋登记表（在开发商那可以领或房地局领，但要开发商盖章）； 6.上述工作完成后，等着领证（15个工作日左右）。

这些工作要在交完契税（房地产交易中心缴纳）和大修基金后才能进行，一般大修基金是物业代收，也有开发商代收的，在房管局也可自己交。有发票后办理房产证。

五、开发商延期办房产证怎么办。开发商未按法律规定提交房屋权属登记材料，致使购房者未能按约定期日或规定期日取得房屋权属证书的，开发商应承担相应的违约责任。一般有以下三种解决方式：

1、出卖人未按期提交办理房屋权属登记所需材料，致购房者未按期取得房屋权属证书的，商品房买卖合同约定了违约金处理办法的，按合同约定处理。

2、出卖人未按期提交办理房屋权属登记所需材料，致购房者未按期取得房屋权属证书的，商品房买卖合同未约定违约金处理办法的，按已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

3、因出卖人未按期提交房屋权属登记材料，致购房者未能按约定和规定期限取得房屋权属证书超过一年的，购房者可要求解除合同，并可要求损失赔偿，损失可按银行同期固定资产贷款利率计算。

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