一大因素，三大热点，2017我们需要重新审视西安楼市！

2017年对于西安城市发展来说，最大的消息莫过于西咸新区由西安托管，“大西安”建设史上迎来关键的一步。对于西安未来的发展及城市经济的意义不言而喻。“大西安”的版图将由三大块构成：西安中心城区+西咸新区+渭北工业新区。

截止2016年，西安市原辖区总面积9983平方公里，其中市区面积为1066平方公里，建成区500平方公里左右，现有人口近870万。西咸新区位于西安、咸阳两市建成区之间，西起茂陵及涝河入渭口，东至包茂高速，北至规划中的西咸环线，南至京昆高速西咸新区规划总面积882平方公里，现有人口近90万。西安+西咸新区人口达960余万，预计在今后两年有望达到1000万人口。

在这两块之外，还有一个西安渭北工业新区，规划控制区面积1012平方公里，范围南起渭河，北至西安大环线，西起灞河和西铜高速，东至石川河。规划面积677平方公里，未来5年-10年，西安市将在渭北重点打造三大工业片区，包括阎良航空组团、泾渭高陵组团和临潼工业组团。这三大组团中，高陵、临潼又是西安城市发展的两大副中心。

西咸新区由西安托管之后，将在社会事务管理上逐步和西安接轨。详见《西咸新区托管方案明确！2017率先启动四项工作》一文。基于上述重大变化，面向未来看西安楼市格局，有必要进行重新审视。未来西安中心城区的价值将更加突出，同时在与西咸新区、渭北工业新区接壤的地带产生新的热点，价值随着城市经济的发展，也逐步凸显。

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从2017年的发展态势看，西安中心城区范围内，浐灞生态区核心区+西安国际港务区南端、曲江二期雁翔路板块+浐灞生态区雁鸣湖板块、城西三桥板块将成为突出的热点。

从2016年西安楼市的成交量来看，浐灞、曲江占据前列。究其原因是上述两片区经过前些年的基础建设，城市面貌发生巨大变化，城市氛围日渐浓厚，城市价值得到快速兑现，并在2015年开始得到更广泛的认可，在2016年出现“井喷”，随着区域重大利好的落实和呈现，这种趋好热力还将持续。

曲江二期的认可度，受一期的影响较大。这从2016年10月份前后，外地置业纷至沓来可以看得出来。曲江二期雁翔路板块在2017年，将向东发展与浐灞雁鸣湖板块连片发展，万科、海亮、绿地等新项目，将与高科、融创、恒大等房企的现有项目，形成曲江东的楼市热点。

同时，受中海、珠江实业拿地影响，曲江二期雁翔路板块将往南跨过南三环，往南往东发展，与曲江二期CCBD板块往东发展连片，在西柞高速两侧形成连片开发的态势。加上招商蛇口、金地、三迪、美好等原有项目，这一板块将成为曲江南的新热点。

对于曲江东、曲江南片区来说，除了项目本身的品质和社区配套之外，共建配套目前除了西安妇幼医院、西安新植物园之外，中小学的配置等，将成为支撑房价和吸引人口的关键。

而对于浐灞核心区（北部）和西安国际港务区南端来说，这一片区虽然属于两个不同的开发区，但在地缘关系上属于同一个整体，灞河、广运潭景区所带来的环境优美，已经成为一个重要的吸引点。此外，已经确认的重大利好消息有2021年全运会主会场西安体育中心、投资500亿的万达旅游文化城、陕西自贸区浐灞片区和港务区片区等，将成为拉动区域发展的重要因素。

而这一片区目前是西安城东北发展的前沿地带，浐灞、港务区在此片区已经布局了多所中小学、两所重量级医院在建，详见《西安浐灞港务区再传利好，两大重量级医院启动建设！》一文。该区域吸纳人口进入的公建配套已经基本完善。

这一片区所影响和辐射的浐灞总部园区、半岛核心区、灞河和北三环（绕城高速）交汇处及灞河东西两岸的龙湖、保利、碧桂园、上实城开、恒大、紫薇、振业、香江等房企的现有楼盘及新建项目，将在2017年成为持续关注的热点。

城西三桥板块，因为西咸新区由西安托管，重回西安版图，其在华润、中建三桥新街项目的基础上，在天台路沿线新增了蓝光地产项目、世纪大道沿线增加了恒大地产新项目，以及还有其他新盘年内面市，三桥板块人居升级后的形象，将成为2017又一个值得关注的热点。但因区域形象的总体改善在2017年将是十分关键的一年，房地产的价值除了楼盘自身的品质硬撑之外，区域利好在年内尚难增加较高分值。

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在中心城区之外，还有两大板块，楼市的价值也将逐步显现。一是西咸新区秦汉新城兰池大道沿线。该板块受益于两点：一是渭河风景带建设带来的环境价值，已得到展现；二是区域发展的前沿地带，桥头堡地位，先发展先得益。原先该板块属于咸阳东、西安北，咸阳人有些不爱，西安人有些嫌偏，西咸新区被西安托管之后，秦汉新城有望和西安经开区在产业上连片互补发展，加上不少新项目相继开工，板块在城市中的地位和价值发生较大变化，楼市价值也将得到进步一的凸显。起住宅、洋房甚至写字楼都将显现价值。

第二个板块是泾渭板块。该板块与纺织城一样，类似于西安的卫星城，是经开区的一部分。随着渭北工业新区的发展、泾渭高陵连片发展、港务区的建设，板块的人居价值得到进一步的凸显。其本身在2008年至2010年前后，就是西安北区因经开核心区房价较高，而成为年轻人北移置业的选择地。随着渭河治理、灞渭6000余亩车游公园的建成，环境进一步优化，加上就业中心的吸附力，对于在城东北就业和创业的人来说，就近置业是一个不错的选择。

这两个板块，目前不在西安限购之列。客观上也助推了板块自2017年之后的购房置业选择的热度。

此外，在西安城东还有一个板块，也值得关注。即：灞河新区板块。灞河新区原属浐灞生态区的一部分，在2015年前后独立成一个二级新区。其范围内的灞河湿地公园西片区，即地铁1号线城东纺织城板块，和地铁1号线途经的半坡商圈（堡子村转盘）板块，将成为城东刚需置业的持续热点。

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鉴于西安市在2017年1月1日起，无论是西安市户籍家庭，还是非西安市户籍家庭，在“城六区”只能“新买住宅一套”，在一定程度上对无重大发展利好地段的改善型置业楼盘的房价或会产生滞涨影响，同时对于改善型置业来说，地段的考虑、产品的考量、户型的选择等方面将更加慎重。

在2016年，西安楼盘的户型出现了不少亮点，如三房两厅两卫户型增多、四向朝南户型出现。在产品形态上，洋房户型、洋房社区比例增大，预计在2017年，洋房户型、升级版洋房户型的成交比重将逐步增大，或将成为改善型置业的重点。根据目前的态势，“买洋房，到浐灞”将成为西安楼市2017的一个显著特点。目前，浐灞区域浐河沿线、灞河沿线、核心区等板块，累计推出洋房产品的楼盘已超过10个。

地铁概念楼盘，在2016是置业考量的一大特色。随着4、5、6号线等地铁线开工及规划信息的公布，地铁概念楼盘和房源，将持续走热。未来楼盘缺少了“地铁标签”，或将面临购房人的选择性忽略。随着宣传上的限制，“学区房”、“学位房”将逐步退出楼盘“亮点”之列。

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从近期看，西安主城区的楼市热点东看浐灞（北部）、南看曲江（二期）、西南看长安常宁新城+郭杜。高新置业看丈八路及西三环内外。再往后看，三桥片区将逐步成为新的持续热点。

明了大西安的人居发展态势，对于购房置业乃至投资来说，就是掌握了趋势。从品质西安，更长远的升值潜力来说，中心城区的热力将持续放大。未来西安的房价将极有可能像上海、北京那样，按照“几环”为标志从而形成极差（价差）分布。

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