西安买房全攻略（下）：买房把握这12点因素，即可看得准、买得值！
西安楼市的发展和西安城市的发展，同频共振休戚相关，在2017都进入了一个新的时期。西安城市经济发展进入“追赶超越”大发展阶段，城市生活进入“品质西安”建设的关键期，西安楼市迎来人居“品牌化”和“品质化”升级的新阶段，房价也进入活跃期，因区域不同、产品差异，房价波动明显。面向未来，要“住得好、买得值”，首先是“看得清、看得准”，无论是自住或投资，如何精准把握，及时出手，十分考验判断力和把握力。
西安楼市微信平台（微信：xaloushi）在《西安买房全攻略（上）：核心三要素应如何排序？》【点击标题可直接阅读】一文中对“地段、开发商、产品”买房的核心三要素，根据西安区域的特点，进行了原则性排序分析；重点了提醒如何了解地段发展。在《西安买房全攻略（中）：买房考量开发商，这三点很关键！》【点击标题可直接阅读】一文中，提出要对开发商的“3+1”能力，即“经验和产品把握能力、项目建设协调和管控能力、服务水准及承诺兑现能力”进行考察。想必认真看过上述两篇文字的读者，应该有了不少感悟。
那么，在具体的楼盘上如何选择，看哪些方面？西安楼市微信平台梳理了出楼盘需要考察的四个方面十二个点，综合了部分业界人士的建议和购房人士的体会，与大家做简要分享，未尽之处欢迎大家在文末“写留言”互动分享，供更多拟在西安购房置业人士参考！
看房的过程是个“由远及近”的过程，我们先要了解楼盘所在的周边环境和区域配套。“周边”的范围是多大？这个十分关键。对日常居住和生活便利来说，一般在1-3公里范围内的环境和共建配套相对利用和涉及率较高。如交通条件好，有地铁或者自驾车方便，可放宽至3-5公里。超出这个范围，对楼盘的附加值意义不大。
在这个环节需要注意三点：1、看外部环境，主要看现状。看道路及绿化、河景、公园或市政广场等现在有些啥，外部环境给人的感觉怎么样，舒服与否，第一印象很重要。2、看区域配套，主要看是否有大型商超、医院、学校等，这些与生活便利度关联较大。3、看发展规划，主要看区域发展定位及与生活相关就近可享的重要设施。
需要重点说明的点之一：公共交通。看公交线路多不多，达到区域以外的主要地段方便不方便。其次是地铁，楼盘附近有无地铁线经过，最近的地铁站距离小区的远近。一般而言，小区距离最近的地铁站500-600米，被称为“地铁盘”；有些在1000米左右也可。超出这个距离，被称为“伪地铁盘”。如“零距离”，则难免有些吵闹，公寓房除外。
需要重点说明的点之三：学校。即教育资源。对小孩来说，先后顺序是幼儿园、小学、中学。小区内有幼儿园、小学，重点优选。小区外有，且距离较近（自己判断是否接受），次重点选。要分清“学位”、“学区”的差异。建议在这一问题上，不要过分纠结。
需要重点说明的点之三：规划信息，即周边未来还有啥。区域未来发展定位，是否是产业中心就业中心；将来有哪些大型设施，与本小区居民生活关联度如何；地铁线路规划及站点等。一般来说，规划的信息在开工之前都存在调整的变数，通常以施工建设为确定参考依据。如虽有规划，但长期无建设动静，或者进展很慢，则短期内意义不大。
需要着重提醒的是：一般楼盘在售楼部都设有小区模型和周边发展规划、现有设施等的区位图。只要对楼盘解读或有利的设施都会在上面有标注和提醒。但需要注意的是，一些不利的因素，如距离建筑太近的高压线、垃圾站、加油站、污水处理厂等有不良空气或水排放影响楼盘品质的设施，在楼盘模型上通常被缺省。
对拟选楼盘的外部环境和区域配套的考察，需要花点时间，详细了解和求证一下，是很有必要的。这方面的信息对认知区域发展、判定居住品质、了解楼盘未来升值潜力，较为关键。如板块属于未来的产业中心或就业中心区域的前沿板块，那么可以优选。
在外部环境和现有配套及规划信息考察之后，进入到对楼盘的考查。主要看小区的规划布局、园林特色、建筑风格及施工质量这四点。
楼盘的规划布局受地块形状的影响比较大。一般来说，地块较为方正些的项目，在小区规划布局上比较容易做得好。这是应当优选的项目。地块呈三角形或不规则形状，看建筑占地部分是否规划等很好，有效规避了地块的不利影响，或者在小区景观的设置上，有效地避免了“煞”、“冲”的影响。小区的居住区域、休闲区域、配套区域是否动静合理，即保证居住安逸，有保证动线合理。
小区园林对居住的小气候环境影响较为重要。根据西安目前的产品档次和品质看，没有小区园林，或者绿化做得比较不好，停留在硬地景观阶段的楼盘，即便外部环境再好，也不能说有品质。考察小区园林主要看大树率，即大树的数量有多少；是否有水景，面积多大及如何维护；草坪面积及花草密植程度，是否做到四季皆有绿等。
看建筑及质量，主要看建筑造型和线条，外立面颜色及用什么材料包装，建筑形态是否是筒子楼、板式楼、点式楼，还是点板结合。现在西安建筑的风格，中式较少，大多数带有外来风或者中西结合，看自己喜欢。建筑外立面采用涂料还是石材贴面，品质差异比较大，开是否耐脏，是不是容易褪色发旧。有不少建筑在刚建好的几年，看上去比较时尚，3、5年一过，很快老化，看上去很一般。这样的建筑风格和外立面装饰，特别要注意。
考察建筑形态，主要看“梯户比”和“户型通透性”。“梯户比”是看一个楼栋几部电梯，一个楼层几户人家。优劣顺序是：一梯一户、一梯两户、两梯两户、两梯三户、两梯四户。在电梯数相同的情况下，同楼层的户数越多，性价比越底。在建筑形态上，板式楼、点板结合的形态中，楼盘的通透性较好，大多数户型可做到南北通透或者通风性、采光性较好。筒子楼性价比最低。
考察建筑质量和品质，主要看外立面、入区门及入户单元门内外、入户大堂、电梯过道等公共部位的空间、装饰装修用材及功能设置。相对而言，在共建部位采用石材贴面的楼盘，要比采用一般性涂料粉刷的楼盘，在品质层次上给人的感觉要好一些。施工质量，我们在“开发商考量”一文中建议重点考察施工单位的情况。
在户型的选择上，主要考虑面积大小、功能分布、朝向和楼层。这是买房选择的最重点考量点。
一般方方正正，动静合理，利用率高的户型为最好。东南西北缺任何一个角、异形的户型尽量不作为优选，除非功能性较好，全明采光。特别要注意的是存在暗卫的户型要谨慎选择，如只有一个卫生间而且是暗卫，就不要碰了。一般南北通透、双阳台的户型价格也较高，在可接受的情况下，尽量选择这样的户型。不但容易布置，而且居住舒适度高。
在户型大小上，各面积段都可以考虑，根据需要定。如果想一次到位，或考虑到落户问题，尽量选中大户型，面积在90㎡以上的三房户型可优选。在同等品质、同等价位的情况下，建议重点考虑三房两厅两卫户型。
在一些地段比较成熟，有地铁因素，或者具有生活中心特质的区域，未来繁华度较高，中小户型可考虑作为投资产品。尽量选功能比较强大，利用率高的产品。
在户型朝向上，西南方向的采光比较足，夏天要注意避免西晒；纯南朝向的冬天较为温暖但通透性可能不够；东南朝向的上午光线较好，中午以后可能差一些。看户型朝向，要结合“平层图”和所在单元楼与其他建筑之间的关系来看。有些户型单纯的看户型图，感觉很不错，但在小区中和其他建筑结合在一起看，可能出现视线不开阔、卫生间或者厨房间生活阳台采光不够等问题。
关于楼层选择，单数偶数等，都是次要的。最好结合家庭成员情况、职业、爱好等，请个“专业的人士”参谋一下，看一下气场如何。在中国的文化传统中，风和水的关系在居家文化中很重要。
物业配套+服务品质
看物业配套，主要看是否由业主专用会所及会所的功能和提供的服务品质，看小区内是有运动设施、儿童活动区、老人休闲区等。当然，不一定全部要有，根据家庭需要来考察。在同等价格的情况下，物业配套内容越丰富越好，应优先选择。
鉴于很多楼盘在入住之前，是看不到物业服务的品质的。如项目在前期，已经有交付入住的部分，或者开发商之前在西安做过项目，可以和前期业主交流一下，了解具体情况。再有，看看物业费收取标准和物业服务内容在性价比上是否吻合。
物业配套和服务品质，对于小区的居住品质十分重要，同时也是一个小区后期房源增值的一个重要参考。尤其是投资性置业，这一点不能有任何大意。物业配套差、服务更差，不但住得不开心，形成较差的社会口碑之后，将来房子出租、出售都会很困难。
每一个楼盘都有其特点和亮点，不宜求全责备。在西安买房置业，可根据上述各点进行有序衡量，依据自己及家庭成员需要，灵活把握。不敢说，据此原则买的房子就一定是百分百的好房子，但绝对不会是“差房子”。
相信隔着一个手机距离的空间内，买房“专家”有很多，大家不妨补充，发表自己的经验和想法，让更多的人买房更轻松，更舒心。
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