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十年,西安发生了什么?西安楼市发生了什么?

2017-03-18 楼市君 西安楼市 西安楼市


十年前,你在哪里?最初的梦想实现了吗?十年前,西安没通地铁、高铁;十年前,大明宫还是废墟,世博园还没踪影;十年前,浐灞还是河滩荒地,曲江南湖还是一个小村子;十年前,西安房子年度均价才3900元/㎡,如今……不经意间一回首,突然发现,变化太大!



1
十年,城市在成长


十年的时间很短,短到城市朝夕之间焕发新颜;十年时间很长,长到让这个世界改变。在2017年回望2007年,西安城市发展这十年的变化,着实令人感叹:


|经开实景|


|大兴新区实景|


2007年,经开区城市新中心板块,尚有33个城中村,十年发展旧村变新楼,如今是现代小区林立,商务氛围浓厚,是西安城市形象名片之一;2007年,大兴新区核心区还是“晴天一身灰,雨天一身泥”的棚户区,如今是二环里最后一个大型新聚居区;


|港务区实景|


2007年,航天基地一期的骨架才拉开,二期尚未规划,如今一期已成型,二期已迈开建设步子,城市触觉已经达到最南端;2007年,西安国际港务区尚未设立,还是灞桥区的一部分,如今成为陕西自贸区的重要板块,产业前景可期;


|浐灞半岛实景|


|南湖实景|


2007年,浐河灞河治理才进入实质性整治,生态性还没被充分认知,浐灞半岛居住区的建设,还处萌芽状态,如今有包括世博园、广运潭在内的生态区水域湿地面积共17700亩;2007年,南湖还是一个小村落,如今是人文盛景,曲江一期成为全国知名的5A文化旅游景区;未来还将有昆明池,“八水绕长安”正在再现……


|西安地铁站实景|


|西安北站实景|


2007年,西安第一条地铁线2号线尚在建设中,如今已有3条线运营,4条线在建,未来将有30多条线路;2007年,高铁还没到西安,新客站在哪还没定,如今西郑高铁通车,西成高铁、西兰高铁将通车,未来米字型高铁线密布;2007年,西安咸阳国际机场还只有一个航站楼,后来有了第2个,未来将有3个……


|西安城市版图|


2007年,西咸新区还停留在沣渭新区、泾渭新区的过渡阶段,如今已交由西安管理,56万余人就地转入西安户籍,城市人口达到930万余人;西安城市版图增加822平方公里,总面积超过10000平方公里,具备建设国家中心城市条件……


|西安户籍准入条件放宽|


2007年,西安人才流入大于外流,本地孔雀“东南飞”、“沿海飞”还较为普遍,十年来,西安产业蓬勃发展,户籍准入机制逐步放宽,2016年6月起实施购房落户政策,2017年3月1日,进一步放宽准入条件,人才流入、落户西安更容易。


2006年,西安经济总量1450.02亿元,居全国100个城市的第39位;2016年,西安经济总量6480亿元,排在全国100个城市中的26位!年度总量是十年前的4倍多,排名提升了10位!


十年后,中兴、华为、京东百亿企业争相落户,万达、绿地等千亿投资相继落地。十年前,马云来西安还只是“度假”去延安寻找发展动力;十年后,马云与陕西形成战略合作,即将率一批浙商进入西安投资,总额超过3000亿!十年后,作为“一路一带”的“心脏”,大西安加速重返国际大都会,在瞩目中重登世界舞台。


这十年,一直在西安生活的人,如不经常到处走走看看,对城市的变化反而感受不深;经常走走看看的人,对城市的变迁会有直观的感受;十年前在西安,此后在外地的,如今回来看看,会感觉大吃一惊;不了解十年前西安的情况,只看到今天现状的外地人,对西安的发展,认识也会不够深刻。了解西安的过去、现在,才会对未来有更好的期待。



2
十年,房价巨变


2007年,西安的房价还相对较为均衡,主城区均价在3500元/㎡-4300元/㎡,全市商品房成交量才约945万㎡/年,年度均价仅为3935元/㎡;住宅成交量也仅在869万㎡,年度成交均价仅为3719元/㎡。


2009-2010年这两年,西安房价连续两年实现涨幅超过20%,在2008年的基础上,两年涨幅接超过45%,年度成交量也连续突破1000万㎡。这两年是过去十年里年度涨幅最快的阶段。


2016年,西安商品房年成交量已经达到2200万㎡,住宅成交量在1800万㎡的规模。截止2017年2月,西安新房成交均价在7822元/㎡,是2007年房价的近2倍。谁说西安房价涨得慢?


|2007与2017房价比较|


2007年城南片区的房价较高,主要得益于科教产业发展,科研院所、高校较多,同时基础教育率先发展,出现了不少名校,聚合力比较强。那时,高新区才初具规模,房价在4500元/㎡左右;曲江一期刚起步,住宅价格在3500元/㎡上下;长安的房价在3500元/㎡,公认为价格洼地。到了2017年,高新、曲江的房价已经全面超越了老城南区域,长安价格已经到了6200-6500元/㎡。


2007年经开核心板块范围还局限在未央大道文景路之间,南到二环北到凤八,房价在4000元/㎡左右。2017年经开稍偏一点的地段房价也在7500元/㎡以上,成熟地段的房价在9000元/㎡左右。当年,浐灞核心区第一个楼盘浐灞半岛才启动,高层开盘时价格才3000元/㎡,2017年高层已在7500元/㎡以上,二手房也已在6500元/㎡以上。


|2007到2017年各年度2月房价比较|


3
十年,房企分化明显


西安房价的提升,与城市的发展密不可分,与外来房企逐步增多,带来新开发理念和产品有关。十年前,外来房企想来,来不了或呆不住;十年后,房企抢着来。2007年,全国一线品牌房企进入西安的屈指可数,截止2017年2月,全国一线品牌房企进驻西安的已有近30家,这还不包括其他外来房企。


在西安坚持十年且有大规模开发体量的更是凤毛麟角,龙湖地产便是其中之一。十年间,西安龙湖开发的楼盘,截止2017年2月份,已遍及曲江、浐灞、大兴新区、航天基地、北城等区域,产品涵盖住宅、洋房、商业、别墅等,交付和即将交付的住宅面积已经达到近189.5万㎡约17768户的规模,商业达到超过28万㎡的体量。万科、绿地、金地、中海等也有不俗的表现。


外来房企进入西安,与本土房企的共融并进,经历了三个阶段:一是弱势求存,在获取土地、社会资源占有上,拼不过本土房企;二是共存共赢,外来房企站稳脚跟并逐步超越;三是全面超越,本土房企艰难求生。从2015年开始,本土房企与外来房企在西安的竞合联姻面扩大,雅荷与龙湖、天朗与融创、宏府与海亮、海荣与云南城投、荣华与万科、万众与珠江实业等进入联合开发的阶段。2017年开始,在本土房企与外来房企同台竞技的基础上,进入到外来房企之间在西安斗艳的新阶段。



这期间,西安地产行业由本土房企独霸天下转换到外来房企全面掌控的局面,本土房企在承担城市改造的历史责任的同时,受市场的冲击和政策的影响,产品升级困难,项目运作缓慢,一度陷入举步维艰的局面,为了生存和发展,要么和外来房企联合开发或直接转让项目,要么继续勉力支撑,寻机转型。在最近两年,房企和市场分化明显。


2016年6月以来,随着西安限购政策的解除、购房落户政策的实施,全国一线城市和部分二线热点城市价涨上涨过快引发新一轮限购潮,西安外地置业量猛增,带动本地置业、返乡置业人群积极入市,成交量上升迅速,达到史无前例的2200万㎡,终于在2016年的最后一天,引发西安史上第二次限购令的出台。



十年,你的梦想实现了吗?回顾过去,面对未来,在2017年,回望过去的十年西安及楼市,小结一下过去十年的历程,看看到底发生了什么,确实有必要。一篇文字太短,说不系统,也不透彻,本微在近期将陆续推出“西安楼市十年”主题报道。欢迎关注和经历过去十年西安楼市历程的朋友,留言互动,谈谈对西安楼市的看法和感受。比如,过去十年印象最深的地产事件、十年最有口碑的房企、十年代表性的楼盘,十年楼市最烦心的是什么,等等。



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