房子70年，未来五年看浐灞，怎么看，看什么？
最近很多人关注浐灞，对浐灞未来的发展会怎么样、置业浐灞如何选、浐灞适合投资吗等问题迫切想弄明白。本微在2016年曾推出3篇关于浐灞的发展、城市价值认知、楼市置业等解读的文字，本地和外来置业人士起到较好的指导作用。那么，进入2017年，在西安城市发展态势发生较大变化，各区域加速发展的当下，为何说“未来五年看浐灞”？“生态浐灞”之后，浐灞看什么、怎么看？置业投资的价值应如何客观评判？
重大发展题材引领城市价值
没有浐灞核心区的发展变化，浐灞全区的形象就无从确立。这是最近10年来的基本事实。浐灞未来发展最聚焦的地方是核心区，最大的看点有如下几点：
1、直接的因素，欧亚经济论坛和第14届全运会。这两大经济盛会和体育盛事，对浐灞核心区的发展影响较大。
欧亚论坛的持续召开，是浐灞吸引全球眼光聚焦的着力点之一，更多的是展示浐灞发展形象和聚合各类产业投资，不仅对“产业浐灞”的确立十分重要，而且对西安乃至陕西的发展也意义十分重大。
第14届全运会将于2021年举行，毫无疑问在举行之前的各类设施建设过程中，对基础设施的拉动作用明显。正如2010年世园会在浐灞举行、促进浐灞的环境配套建设促进一样。
全运会的主会场西安体育中心虽落在西安国际港务区，但其位置和浐灞核心区仅隔了一条北三环（绕城高速），其赛事配套和赛事服务，浐灞承担了相当关键的一部分。浐灞和港务区共享“主会场”之利，及“后全运会”阶段的红利。正如当年的城运会对经开所奠定的发展基础一样，但浐灞目前的基础比之当年的经开有过之而无不及。
|西安体育中心规划意向图|
2、长远的因素，陕西自贸区-港务浐灞片区。自贸区对港务浐灞的影响不仅是直接的当下的，更是长远的全方位的。
浐灞生态区此次纳入自贸区的范围虽只有3.81平方公里，仅占浐灞全域面积的0.29%。但浐灞核心区进入自贸区版图已经没有疑问。按照国家赋予该自贸片区的战略定位却是“国际旅游文化交流示范区、丝路沿线国家金融创新试验区”，对浐灞的旅游及金融产业的发展极其重要。
作为自贸区重要的配套功能之一，西安领事馆区坐落在浐灞核心区金融商务功能板块。西安领事馆区作为西安乃至陕西省对外开放重要平台，将带动一批外国驻华机构、代表处、跨国企业总部聚集，目标是建成国际交流核心区。对于提升区域配套能力和城市面貌拉动作用巨大。
3、大型城市题材项目助推，如500亿万达文化旅游城落户等。经过十年发展，浐灞从“生态浐灞”、“生活浐灞”进入到“产业浐灞”。2016年以来，浐灞规划建设的重要产业、文化、生活配套项目陆续进入实质性建设阶段，500亿万达城落户等信息，引发社会较高关注。该项目2017年进入选址和前期土地整理阶段。本月初西安市主要领导与万达集团进行了再度高规格接触，建设速度有望加快。本微最近对此进行了梳理，以《2017影响浐灞的17个项目，引领区域价值再升级！》为题进行呈现，再次引发了高度关注。
|大西安空间格局规划意向图|
上面这张大西安“空间布局”图，明确了西安发展的三大轴线，浐灞-港务区是“国际文化交流轴”的主要组成节点。虽然学界对此定位西安发展或尚存有商榷意见，但不影响浐灞核心区的发展地位和方向。近来从西安市有关部门传来的信息也显示，浐灞和港务区将紧密联动，有望整合形成新的产业发展板块。
4、基础教育资源日渐加强。幼儿园及中小学，尤其是名校和公办的学校，对片区的人口导入和发展，价值较大。从浐灞核心区的目前所有的教育资源看，目前已拥有两所公办幼儿园、三所所公办小学、三所公办中学，其小学、中学都是名校或与名校联办，还有一所公办浐灞中学。这还不包含楼盘引进的其他民办高层次幼儿园、区域内已有的其他层次的小学等。目前浐灞核心区板块的教育资源信息还没被更多知晓，也还没充分认识到其价值所在。可以说，未来浐灞将是西安教育资源大区之一。
|浐灞生态区中小学一览表（部分）|
从西安主城区（不含西咸新区）的发展态势看，高新发展已经外扩至三环外，曲江二期进入尾声，未来3-5年将是西安城东北大发展的时间。而有上述诸多大型促进城市发展题材项目和事件的推动，无疑浐灞和港务区的发展将是令人感觉变化最快的五年，也是城市价值再次兑现的五年。
置业和投资浐灞已是事实
浐灞的发展，从过去十年的房地产发展看历程看，房地产项目为区域发展所带来的配套和城市形象的体现，功不可没。如没有一批地产项目的建设及生活所需配套的逐步呈现，很难想象令人羡慕而不敢置业的“生态浐灞”还将持续多久！
|浐灞生态区实景意向图|
从被浐灞的生态环境所吸引，到批量买房置业入住浐灞片区，尤其是核心区，社会各界大概观望了有5年时间。2005-2009年更多人对浐灞的看法是，“环境虽好，可惜生活、交通不方便”；随着社区商业的完善、地铁3号线通车、浐灞旅游公交1号线、2号线及2017年新增区域公交4、5、6号线，连接各生活区地铁站，2010-2017年期间“生活浐灞”初见成效之后，不少人对住在这里的业主说，“这么好的地方，你的眼光当初怎么看得那么准”。2017开始，浐灞核心区的楼市热点地位将进一步持续。
过去五年，浐灞全区的房价涨了约1200元/㎡；过去十年，浐灞核心区的房价从2007年的3000元/㎡左右的水平，到2016年底的已经到了6500-7000元/㎡，单纯从价格看，翻了一倍多；高层住宅二手房的价格也在6000-6500元/㎡。2016年10月到2017年2月，浐灞核心区的房价也有了500-1000元/㎡的涨幅。当然，房价涨的背后，与生活氛围的成熟、物业服务的不断提升，楼盘由里到外品质档次的提高、推售产品的不同密切相关。
从2015年开始至目前，浐灞半岛自然界、领馆1号、振业泊墅、天朗蔚蓝东庭、龙湖源著、保利心语花园、中海悦墅、恒大御景、湾流、紫薇花园洲、振业泊公馆、世园大公馆、香江湾、桃源漫步等一批由品牌房企、实力开发商打造的新型品质楼盘，树立了浐灞核心区人居的新面貌。
这些楼盘中，高层住宅、洋房、别墅、公寓等产品较为丰富，有毛坯房也有装修房，开盘入市时高层价格基本在5500-6500元/㎡，吸引了诸多区域外的人士前来置业，浐灞区域的商品房成交量连续三年居于全市前列，一度成为全市区域销冠。
|浐灞核心区在售楼盘房源表（部分）|
从目前各楼盘的品质、户型、价格及服务来看，都是可以选择的。所不同的是，根据家庭情况及特殊需求，偏刚需一些的考虑小孩上学的置业人士，建议以高层住宅为主，选择据地铁站和学校更近一些的楼盘，如浐灞自然界新房或二手房，华远海蓝城、林邑、天朗蔚蓝东庭等；改善型置业家庭及中年人士为主的，建议优先考虑大平层和洋房产品，有环境特色和地铁站的，如领馆1号、龙湖源著、保利心语花园、紫薇花园洲、振业泊岸等。
置业浐灞、投资浐灞，在过去五年，成为西安楼市的关键词之一。前期冒着风险早浐灞核心区置业投资的人，依然尝到了甜头。未来五年，虽不敢断言房价确切还能涨多少，但至少目前新的最佳机会还没错失。错过了2017，可能就另当别论。
买洋房到浐灞，已是趋势
在浐灞核心区的楼盘产品和置业结构中，洋房是一个重要的市场特点。这不仅与人居需求有关，同时更与浐灞的生态性关联，浐河、灞河以及多个湿地公园带来的自然环境的优越性，给洋房产品提供了土壤和条件。买洋房，到浐灞，不仅是过去1-2年的置业事实，更是未来浐灞置业的显著特点。
浐灞此前和在售的楼盘中，都有相当体量的洋房。龙湖开发的浐河边的香醍国际，在2014年前后洋房价格在6500元/㎡左右。2016年8月，龙湖源著洋房的价格在8500元/㎡左右，领馆1号的洋房在8000元/㎡上下，其他的洋房也在7500元/㎡左右。洋房的成交量在2016浐灞核心区商品房成交中占有重要比例。
进入2017年，浐灞核心区在售楼盘中有洋房产品的，占到6个之多。价格在9500-16000元/㎡不等。这个价格相对于高新和曲江二期来说，与其和高层住宅相差不大，对比部分楼盘来说，或许还略带有一些比较优势。
浐灞核心区的洋房楼盘，产品各有特色。其中，占有地铁、领事馆区、桃花潭景观、涉外社区、准现房等优势的领馆1号，绿化率高达41.5%，其推出的洋房升级产品，理念和品质介于老式洋房和别墅之间，属于新式洋房。
领馆1号的洋房分别为8+1层、6+1层建筑设计；每层1梯2户；户型面积在147-286㎡。平层户型有147-166㎡四房，南向三面或四面采光，层高3.2米，南北双阳台；底跃户型面积在260-286㎡，买2层送1层，约170㎡地下室全赠送，南北花园300㎡赠送，客厅挑高6.4米；顶跃户型面积在216-240㎡，赠送约60㎡南北双露台，客厅6.4米挑高。目前均价9000元/㎡，价格具有比较优势。适合的需求较为广泛，更为主要的是2017年年底将交房，可优先入住，这也是其他洋房楼盘还要等1、2年才交房的楼盘所不具备的。
位于广运潭大道西侧的龙湖源著，保利心语花园，各有特色，只是距离浐河稍远一些；而自然界云栖位于浐灞半岛中部，其高层、小高层及洋房的户型设计也独居特点。在衡量价值的同时，价格及比较优势是取舍的重要因素。
浐灞核心区作为一个区别与其它城市形态的第三代新城，城市价值虽已开始兑现，但依然需要进一步完善和成熟，浐灞核心区的部分楼盘周边的现状或许多少还存在不令人满意的情况，但从房子70年时间看，随着城市的不断发展，环境和配套的向好改善，由此带来的生活便利度的提高，是必然的。未来五年对浐灞核心区、对浐灞和港务区的产业发展来说，是一个关键五年。同时也将是人居面貌进一步发生巨大变化的五年。是不是还要在犹豫比较中，错过又一次机会？
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