投选西咸沣东，看现实还是看不可测的“未来”？

看过西咸新区沣东新城的镐京大道、沣东大道、王寺街办等板块的现状，再看看板块内新盘的价格，瞬间会觉得此前认为曲江二期过万的房价，其实还并不高！

近日，前往沣东新城实地看盘，一向自诩为“西安通”楼市君，居然在乡间小道上迷了路，误打误撞进了村！这一“进村”，对沣东新城的现状有了进一步的认识。目前的沣东新城可谓是：村落与城市同在，现实与蓝图交错！

曲江二期尚且有一期城市价值利好的延展，虽一期和二期城市形态差异较大，但还算紧密关联，其房价被公认跑得太快，对城市价值的透支也不低。横向比较，目前满目村庄、村企、作坊的沣东新城，其城市面貌、城市价值不要说比之曲江二期差距甚远，就是被认为目前较偏的未央大学城等区域也比不过。沣东新城目前被认为的热点区域，其面貌的总体情况和2004年的浐灞核心区差不多，“八”字才落笔。少则三五年，长则十年八年，或才可有基本的改变。

进村的同时，也了解到了最近常被购房人士问到的三个楼盘的情况。位于沣东新城和平村的中海昆明路九号，高层装修房价格，据说要在9000元/㎡，洋房恐怕要更高。镐京大道南侧的湖光山色，高层毛坯房价格据说也要在9000元/㎡以上，洋房则可能不会在万元以下。在其东北侧不远的中建昆明澜庭，4月份均价已在9500元/㎡以上，部分房源单价则已破万。其价格的支撑，与项目本身各有特点、地段未来的城市配套也各有亮点，紧密相关。

这三个项目是否占据了沣东新城未来地产价值的高地？目前下结论还早。总体感觉，目前西咸新区，不仅是沣东新城，地产趋热，新盘房价起点之高，得益于昆明池、自贸区等预期被热炒，地产价值被不同程度透支，目前有些飘在空中的感觉。未来是“软着陆”还是“硬着陆”，尚未可知。

从发展基础、城市价值等层面比较，回过头来看，同是沣东新城的三桥板块，反而凸显出来其难得价值。

三桥自古是商贸重镇，老街改造之前，是有名的汽配一条街，改造之后，“西北车城”的内里依旧，近日，随着华润万象城的开业，三桥新街开始实质性地换发新的魅力。

每一个新区，都有以一条街（路）为轴线的核心板块，成为人们生活、商务往来的地标之选。高新区当初的科技路高新路十字，迄今为止仍然是高新首屈一指的生活、办公、商务高地。经开区的未央大道凤城一路到凤城三路段，其生活、办公、商务聚合力虽受到凤五、凤八等新兴热点的冲击，但依然热力不减。即便是浐灞生态区的浐灞大道、港务区的港务大道、秦汉新城的兰池大道，也已成为区域内的热点板块。

沣东新城的沣东大道即便是有绿地“第一高”、商务中心规划等未来可期的利好，未来有可能成为有一条轴线街区。同时不排除沣东还会出现第二个乃至第三个类似街区。但从整个区域的发展态势，及周边板块联动的效应看，以三桥新街为轴线的生活、休闲板块，不仅目前在沣东新城的地位无可替代，将来也不会得到削弱。

没有比较就没有结论。三桥板块的华润二十四城，四期住宅目前价格在7500-7600元/㎡之间，此前一度被购房人热捧的蓝光·公园华府，高层房价在7600元/㎡，即便是距离三桥新街稍远一些的世纪大道上的恒大都市广场装修房价格在8500元/㎡，这样的价格虽然比此前几个月当地房价有较大的抬升，但与前文所述三个盘的价格相比，依然显得较为实在。

坊间颇有口碑的王书记身体力行对西安进行品牌营销和推广，有句话正在深入各界人心：投资西安就是投资未来。自然，投资沣东新城，毫无疑问也是投资“未来”。投资是要讲回报的，沣东的投资回报，在不同的板块，“未来”的时间是不一样的。是高位介入，高风险，博个不确定的“大”回报；还是中低位介入，低风险，获得稳增长？

展望未来，面对现实，如何选择答案自显。这无疑是要城市价值、地段发展，看具体产品、看行业发展预期。从沣东新城总体的发展来看，投资住宅和投资商铺，无疑都是有着明显的未来的。

投资住宅，总体前景可期，但在目前相对的混沌期，无疑要谨慎再谨慎，稍有不慎，高位站岗不可避免。如投资商铺的话，则回报相对稳定，虽不会大起，但也不会大跌。

投资商铺，本微在《西安楼市正迎来新拐点，投资这类产品或更保险！》一文中，分析了社区商铺的投资之道，人口聚集度高的潜力板块、明星楼盘的社区商铺、与大型商业体关联度互动度高的社区商街，是值得投选的优质商铺。举例来说，在三桥板块有万象城拉动效应的社区商铺，无疑是值得考虑的。

目前沣东新城三桥新街的华润社区商业街及万象城的商铺，价值性正在显现。二十四城的社区商铺，面积在50-175㎡，售价在26000-27000元/㎡，基本是住宅价格在3.5倍左右，吻合通行的“商住比”价格趋势。而其万象城的万象金街的铺面，面积在40-50㎡，按照楼层不同，价格在18000-50000元/㎡，参照周边商铺一般在100-140元/㎡/月回报看，投资价值不低。

一棵生命力强的种子，在任何土壤中都会发芽生根，开花结果。但不同的土壤环境和营养成分，所导致的果实大小甜苦是不一样的。沣东新城是一块热土无疑，但其土壤肥瘠不一，投种之后的收获是不一样的。

总体来看，沣东新城的地产价值的显现，不仅是城市环境的改善，更大的价值在于产业发展和项目所在板块城配套的综合性。在既考虑未来，又注重现实的情况下，投资沣东的“未来”，需要理性需要慧眼需要技巧。

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