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为什么说未来西安房价只有一种可能?

2017-07-10 徐红 西安楼市


“6·28通知”及解读细则出台后,意味着西安楼市进入了另一个阶段。因“政策拐点”导致“行情拐点”出现后,一个问题随之而来:西安房价走势未来会怎么样?这是一个不一定说得清楚,但值得探究的话题。

 


西安最近半年的三个“通知”精神形成组合套路,内容类似2011年的调控。

 

始于2011年2月25日的西安市《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,明确:1、限购范围为城六区,和阎良、临潼、长安。周至、户县、蓝田、高陵不在范围。2、有2套房及以上本地居民及有1套及以上外地居民,须提供1年社保和纳税证明,限购1套住房。3、本地居民有2套房的禁购第3套及以上。4、购买第2套房,房贷首付最低60%,贷款基准利率不低于1.1%。

 

与2016年12月31日文、2017年4月18日文及6·28通知的精神综合对比,还是有一些不同:1、限购范围中,本轮除了周至、户县、蓝田、高陵等不限制外,阎良和临潼也不限,但增加了各开发区和沣东新城,西咸新区参照执行。2、上轮不限售,而本次限售,以4·18为界限,此前为“网签之日起满5年”、此后为“取得不动产证后满2年”。3、上轮要求1年社保或纳税证明,补缴的也可以,而这次要求2年,补缴的“不作为购房资格证明”。4、上轮要求2套首付60%,而这次2套房首付要求为40%,三套房不支持商贷。本次2套房的首付要求比上次低。5、与上轮相比,本轮更大的“杀招”在于“限售”和“限外”并举。

 

2011年2月25日之后至2016年5月,5年多时间里,西安楼市是什么状况?1、成交量保持高位稳定,统计数据显示,这几年的成交量稳定在1000万㎡左右,高一点的年份在1500万㎡上下。2、房价总体上保持“超低迷稳定”,总体均价维持在6500-7500元/㎡的水平上(高新、曲江价格位居全市前列)。2011年、2012年依然处于相对的高点,2013年处于相对的低点,2014年、2015年、2016年结构性回升,2017年达到相对高点。3、在“超低迷稳定”状态中,部分改善型楼盘价格和成交依然活跃。4、商品房库存逐步加大,导致“去库存”成为时代印记。

 

西安两轮调控背景有着相似之处:


1、2011年的调控,直接的诱因是前两年涨幅过大。2009年涨幅在2008年基础上达到25%左右,2010年涨幅再2009年基础上达到22%左右,两年累计涨幅接近50%。


2、截止2017年6月,西安房价自2016年6月以来的一年中,西安楼市的态势已经毋庸多言,房价涨了多少,大家心里很清楚。其幅度比之2009年或有过之而无不及。


3、本轮调控,先是“预防为主”,再是“限购、限售”,最终“限售、限外”。2016年12月31日文,采取的是“N+1”,即不管之前有多少套,还可以新购买1套。2017年4月18日文、6月28日通知,精神前后互补,实现了“限购、限售、限贷、限外”一体化。


4、与全国调控的大背景和节点性大事件有关。始于2016年国庆期间的全国性调控,在2017年3月17日相继加码,到6月的再次追加补丁,从需求端的限购、限贷、限售、限外到供给端的土地限价竞拍、房产70年持有不得出售只能租赁等,调控在一步一步深化趋紧和细化。此间有分析认为,调控趋紧态势或将延续到十九大及2018年全国“两会”前后,甚至有可能延续到为“长效机制”出台争取时间,并有望与之接轨。

 

此外,本轮调控的个性化的或者说特定的因素,也不排除:


1、基于发展需要,西安人口需要有质量的增长,因此在2017年3月1日起,执行了被誉为“史上最宽松的户籍政策”,此政策实际上在2016年就已经发挥作用,通过“买房落户”西安的人增多,但炒房客也因此进入西安,投资炒作现象开始出现。本来是要解决已在西安就业和居住的问题,反而导致投资炒作猛增,怎么能不采取措施加以限制,为更好引西安发展所需的各类技术人员(人才),如大学生、技术人员、专业人才、高级人才,预留进入空间和时间?


2、经过这一轮成交量猛增,统计数据显示,2016年全年成交1800万㎡/2200万㎡(统计口径差异所致),西安商品住房“去库存”已经成为历史,目前可售房源的库存周期虽未公布,但可以说,已进入相对正常的周期。“去库存”一定程度上已转变为短期如何“增库存”。


3、西安目前的房价水平,已在一定程度上和省会城市应有的竞争力水平相匹配。目测西安主城区房价水平,均价应在9000元/㎡上下,比之去年总体均价7000元/㎡左右的水平,已经拉升不少。


4、因上涨过快,局部“泡沫”需要填实,有待城市发展而使之价值匹配。

 

上周,和某知名营销代理机构的老总们一起饭聚,席间不免谈到楼市现状和未来趋势。作为在西安耕耘了10年之久的行业老兵之一,这位老总认为,楼市是有周期的,这一波的西安楼市房价行情与周期性分不开。买房要把握周期性。依据西安楼市的发展看,从2017年目前倒推,可以说2016年-2017年是大年份,再往前到2009年-2010年也是一个大年份,期间间隔了5年。西安楼市行情或因此正进入下一个周期。

 

但是,有一个情况发生了根本变化。即西安城市发展的态势,与2011年相比,已不可同日而语。最重要的是,基于建设“国家中心城市”已无悬念,“三个革命”的推行,西安的聚合力空前增强,各类产业发展、城市建设、地产综合开发等投资激增,对城市发展的未来预期总体看好,这也为西安房地产发展注入了强劲动力和支撑,至少目前西安业界人士和相当一部分购房人士如此认为。

 

基于上述因素,西安楼市新一轮周期在时间上已来临。出现的情况是否和上一轮类似?能否因此而缩短房地产行业的周期年限?这是一个目前还难以给出准确答案的话题。

 

 

从全国房地产发展的大势看,在过去15年-20年里,房价总体趋势是上涨的,但随着最近10年来调控不断出台,且采取金融、土地、限售、限外等组合拳叠加,力度不断加大,不少城市的房价“只涨不跌”的趋势已被打破,在不同的年份,涨幅不一,甚至出现个别年份回调下跌的情况。从过去10年的情况看,西安也是如此,并非一直处于涨势。

 

时至今日,房价的涨与跌,已非简单的供求关系可决定。影响房价的因素,除了调控政策导致的供求关系变化或逆转外,还与开发企业的开发资金投入来源、使用周期及使用成本等相关,与房企的发展战略、地段、产品、用材等密切相关;与新房和二手房联动态势有关,等等。

 

从西安的情况看,未来房价走势,从以下几点,或可看出端倪:

 

1、总体上看,一定时间内,购买力得以控制已成事实。西安这一轮能较快实现“去库存”,应该说与外来购买力的涌入关系较大。始于2016年5月取消限购之后的外来置业潮流,从个体购买,到数人团购,甚至一户数套,其势头也带动了本地置业和返乡置业,以致这一波行情迅速出现。此番“限外”之后,未来购买力仅靠本地新增(限购区域内,只能新购住房1套)、具备落户条件的人士“先落户、后买房”中产生新的购买力,这不可避免将导致部分楼盘客源锐减,从6月28日通知发布之后的两周情况看,这一现象已经初步出现。

 

2、二手房房源供应趋紧和客源减少同步,上涨态势难以维持。“限售”被认为二手房供应会减少,导致房源紧张,房价依然会涨。这一说法很有市场,但不一定站得住脚。此前数年,西安二手房成交十分低迷,年成交量甚至可以说忽略不计,只是到了2016年下半年短短几个月出现一个小波次的行情,这也是受新房市场阶段性房源紧张和价格上涨过快影响。从西安二手房近期的购买力看,也基本是外来人士购买居多,现在外来购买力锐减,客源基数不再,本身二手房市场将出现回落,此番限售的是新增二手房量,一方面遏制前期进入的投机置业目的明显,另一方面对西安楼市的供应和房价影响不回大。从2017年4月份以来到目前二手房市场的情况,目前还有房源可出的房东要么已逐步处于犹豫之中,要么挂牌价较大幅度回路,市场回冷态势明显。

 

3、商品房供应后续上市计划公布,未来买房态势较为清楚。7月6日晚间,西安市房管局公布了第一批239和楼盘在未来半年的上市供应计划,可推出房源达到16万多套,接近2016年全年的商品住房成交量。虽然其中有相当部分楼盘已经处于销售完和未必能如期上市的状态,但至少有不低于50%以上的房源可上市,依然会大大缓解年初出现的供应紧张的态势。虽不排除依然会出现某些板块的短期供应结构性紧张情况,但总体上有利于购房群体认清大势,做到心中有数,有序选择和购买。这在一定程度上或会改变市场预期。

 

4、前一阶段出现的不分东南西北不分地段情况,价格一律看涨看齐的态势将不复存在。水落了,才知道谁在裸泳。市场行情看好,客源不缺的态势下,很多人一心“只要买上房就行”,地段的价值、产品的优劣等往往被认为忽略,这一态势也导致不分楼盘,有意忽略地段目前较偏、配套发展欠佳、产品品质稍低等因素,一味地拉升价格。于是出现各区域价格几乎等同、相对整齐的的情况。在购买力减少的情况下,这些楼盘的价格能否坚挺?已被打上一个大大的问号。可能采取的做法是,表价维持升至继续略涨,但会通过各类优惠实现成交,导致实际成交价与前期持平或不涨反跌。而西安楼市总体上将再次回到价格与区域价值、产品价值项匹配的态势。

 

5、“杀价”跑量走货的情况或因此出现。最近郑州出现的低于市场预期3000-4000元/㎡不等,要求购房人全款购买,以求资金回笼的“反常”情况,在西安未来或不可避免出现。这与当前的金融政策大势有关,房企融资成本高企,且又有回款期限要求,或有其他产业投资需要,必须从房产上加大出货力度加快回款,在客源竞争激励的态势下,采取相对低价出货走量不失为好办法。类似于郑州等地跑量走货背景的房企,在西安也存在。哪些楼盘会怎这么做,哪家房企会带头,这是个颇有意思的关注点。

 

6、非限购区域的房价或继续正常态势。毕竟,西安还有临潼、高陵、阎良、户县、周至、蓝田等郊区县不限购、不限外、不限贷、不限售,在这一波行情起来之时,这些不限购区域的楼市也借得了东风,成交回暖,价格稳中有升。未来,像高陵、临潼等距离西安主城区将对较近,且有地铁规划通达的区域,发展相对较好的地段、有独特亮点的板块(如就业中心、生态性好)、品质还不错的项目,或会持续接纳购买力的转移,维持稳中有升的态势。通过人口转移,推动区域发展,或许也是本轮西安调控的一个目的所在。毕竟,临潼、高陵、周至+户县是西安规划发展的三大副中心区域,长期前景会比目前更好。

 

因此,未来西安房价将回到“百花齐放”、高低不一的态势。其走势也不会呈“射线状”只涨不跌,认为房价只有“涨”这一种可能的看法,很难经得起推敲。

 

 

虽然这一波行情正处在尾声,下一波行情何时到来,没有谁能说得具体而清晰,也不否认或许5年后、10年后西安的房价会比目前更高,因为只要物价上涨趋势不变(即便是年度涨幅可控)、货币基数持续增大,城市经济发展上升,人居环境进一步向好、产品品质和服务不断升级,因价值的提升而势必导致价格上涨,也许在全国房地产“长效机制”落地前,这一趋势很难根本性前面逆转。不仅是西安,全国类似的城市也大抵如此。当然如“断臂求生”、“转行抛货”这样的极端情况除外。

 

更多人或许更期待的是,价格与购买能力之间的压力指数,能够更小一些。在买房这样的大事上,紧张度低些,能够相对轻松些,家庭生活的幸福指数不要随之下降太多。在西安,这样的态势或正阶段性来临。

 

买了的看涨,没买的盼跌。说涨说跌,都会有人骂娘。有情绪,乃人之常情。

 

但必须相信,更多的人是理性的。能够客观看待已经发生和未来可能发生的一切,包括房价在一定的时间周期,在可控的幅度内有涨有跌。政策的出发点、调控的时机和手段,总体上是好的,买房人要做的也能做的是,在变幻莫测的态势下,或者态势不明朗的情况下,如何选择到适合自己的产品,把握住自己买得起的时机,从而及时出手不使机会错失。


 

 编辑=秦木  编审=柳叶刀  

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