西安房贷首付最高60%！为何从万科开始？接下来怎么买？！
说到房价涨不涨，绝大多数人往往容易看到西安自身的因素，坚持中远期向好的看法。但涉及具体方面，往往会忽略“全国感冒、西安咳嗽”的情况。在之前的之前，楼市君提醒，房贷利率提高+首付比例提高将成为调控叠加的新门槛。
目前看来，这道门槛正在高筑。西安上周出现楼盘首付直接升至60%的情况。这是银行的原因，还是开发商自身行为？西安房贷利率进入目前是什么情况？房价稳了，首付比例提高了，购房压力依然大，接下来还怎么买房？
付款方式优惠力度加大
付款方式优惠并不是新名词，也不是新事物。按照付款方式的不同，给予买房人不同的优惠，这在以前就有。2016年及以前，按照“按揭、分期、一次性”三种付款方式，给予不同的优惠，是常态。而现在的优惠则主要集中在首付款比例上。
11月以来，新开盘项目中，约有一半房企打出了付款方式优惠条款。之所以按付款方式优惠在当下成为一个较热的现象，原因不过是在2017年上半年房价大热时多数楼盘鲜无优惠，而现在被重新启用而已。
最为典型的代表是万科！截止目前，万科有三盘首付50%以上可享受更大优惠：金域蓝湾打出“首付60%98折、一次性95折”的优惠，东方传奇也打出“首付50%98折、首付60%97折、首付70%95折、一次性92折”的优惠条款，而新进首开的金域未央，首付直接上到60%。
还有，新盘阳光城·PLUS也打出了“首付50％及以上优惠99折”优惠，天地源的一个项目也打出首付60%以上才可以享受额外优惠的条款。太奥广场新推的房源，也要求购房人首付50%。
其实，目前楼盘的付款方式优惠力度，与2016年及之前相比并不大，总体上仅是增加优惠1%左右，但首付比例却比之前提高了15%-20%，直接增加了购房人的首付款总额。首付款比例的提高，对西安购房主体的压力不小。
那么，首付款有普遍提高的趋势，这到底是银行方面的原因，还是开发商自身需要所致？
银行是外因，房企自身是内因
目前的西安的银行在房贷首付比例和利率上，执行什么政策呢？截止11月底，西安11个银行对首套房的首付要求普遍是30%，利率上浮5%-10%以上；对二套房的首付要求普遍是40%，利率上浮12%-15%以上。具体情况如下：
有购房人或许想，我想用首付较低、利率也低的银行申请房贷行不行？这还得看你想办贷的银行和你想买的楼盘之间有没有合作关系，如没，轻易是不好贷的。
众所周知，银行房贷审批趋严，放款速度严重缓慢，三、四个月放款是常态，到目前已有延后6个月之久还没放贷的情况。这对于在融资渠道拿不到钱，银行放款慢资金回笼受限，而年关将至兑付各种款项对资金需求量不小的房企来说意味着什么？
因此购房人往往遇到以“银行审批严，首付高好通过”为由，而被要求多交首付的情况。
上周，城北一新开盘只收首付40%及以上的购房者资料，直接将3成首付的拒之门外，理由是“3成首付银行贷款批不下来”！西安宸院、中建·国熙台等要求最低首付40%。华远海蓝城在建设银行办房贷，目前也要求首套房首付40%。
目前也还有多家银行依旧按照最低首付30%来执行，如与高新一项目合作的招商银行，要求首套房首付30%，利率上浮到10%；二套房要求首付40%，贷款利率上浮到20%。华远海蓝城合作的平安银行、西安银行，目前首套房首付仍为30%。但随着审批严格，一旦购房人贷款未审批下来，那么接下来依旧要面临追加首付的问题。
而写字楼及商铺的贷款利率最高已经上浮至40%，且首付比例最低50%。
实际上，除了各家银行年底房贷额度减少、上调首付外，楼盘积极推行高首付，也有房企快速回笼资金的需要。尤其是在建楼盘多，资金需求量大，主要依靠房款回笼的房企，如万科等，借助于银行审批趋严的客观因素，给予一定幅度的优惠，刺激购房人减弱提高首付比例的抗性，以达到短期加速资金回笼的目的。
接下来怎么买房？
首付提高和贷款利率提高是无疑已成为调控限制之外的一道门槛！在银行有要求的基础上，楼盘也乘机加了一码，本来指望房价稳了甚至降了，买房能轻松些，但现在首付款加大，压力不但没减，反而有加大的趋势，接下来还怎么买房呢？
首先要让自己成为“优质客户”。首套房首付30%也不是完全没戏，从上述11家银行的首套房首付和利率看，对于刚需购房需求来说，机会还是有的，“优质客户”可优先享受30%的首付。关键是你要把自己变为银行和楼盘眼中的“优质客户”。
“优质客户”的标准是什么？首先，个人征信不能有污点、历史问题，不能有其它不良记录。如信用卡多次逾期、欠银行钱，哪怕几毛钱，也都不行。不能有任何形式的、额度的欠银行或金融机构资金的情况。
其次，你的实际收入水平，要让银行对你的实力有好的评估。像工资流水、其他收入，包括像股票、支付宝、微信转账等流水，累计数字越大越好。但要注意的是，现在一些银行只认可收入后面明确标注为“工资”或者“奖金”的部分。你在账面上要把其他收入能明确归类。总之，你要跟着银行的节奏来跳舞。
其次，首付预期提高，选择面或更广。给个中肯的建议就是，手套房的首付最好预算在35-40%，如是二套房首付预算在45%以上也会更好。这样，银行审批比较容易通过。年底前后，是买房的好时机，但如果过不了银行这一关，那也是白搭。现在“上车”，虽然银行资金额度紧张，房款慢，但可在2018年初新额度下来时，紧张状态缓解后，或能快点拿到贷款合同。
同时，首付预算高一些之后，你的选择面能更广些。万科金域未首次开盘所推不懂300套房源为何两天能售罄？按理说首付60%，不少人是接受不了的，但事实上是有不少人能接受。加上经开置业需求大，新盘少，品质一般的新盘毛坯房价在9000-11000元/㎡，二手房单价普遍接近万元，相比金域未央装修均价在10600元/㎡，比较优势还是明显的。首付预算高了之后，原来只能买一般品质的盘，现在可以买改善品质盘，选择面不一样了。
鸣谢=克而瑞西安 编辑=周鑫 编审=徐红
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