震惊！曾经不愁卖的曲江，也开始注重“区域营销”了！！
▲日前，曲江下发了《西安曲江新区房地产区域营销工作方案》。这个文件透露出两点信息：一是行政区主管部门牵头重视房地产营销。是好事！此前的经开区在2008-2009年、浐灞生态区在2010年世园会前后就十分注重。二是：曾经的“富人区”，房子不愁卖的曲江，如今房地产遇到了问题。
▲这份方案明确成立“曲江新区房地产区域营销工作领导小组”，由管委会党政主官，亲自负责抓落实。此项工作的重要和重视的力度可见一斑！目标是什么呢？“去库存”！做法是“掀起轰轰烈烈的营销热潮”，实现“房地产销售突破性进展”！
▲从这份文件的“指导思想”中，我们可以看到，曲江的定位（应该是曲江二期）有了新说法，即：“宜居宜业新曲江”。如何刷新社会认知？“挖掘比较优势、扩大比较优势”，达到“提高区域核心竞争力”。通过开展“15分钟便民生活服务圈”、“曲江新区商业圈改造”来实现。应该说，抓住了关键！
曲江遇到了什么问题？表面看是房子难卖，商品房库存压力大，要全力“去库存”！曾经牛气哄哄房子根本不愁卖的曲江，为何现在要“促销”？是对区域不认可吗？还是开发量太大，确实是“供大于求”？核心：这是单纯的房地产问题，还是区域发展问题？
我们不妨对上述这份文件的表述，用逆向思维来剖析一下：1、“宜居宜业”。曲江一期除了市政绿化环境外，生活便利度“有口皆碑”认为有欠缺。二期目前就更不具备。2、“15分钟便民生活圈”。此前坊间有句话：看看玩玩逛曲江，生活还得在别处。反映了曲江生活氛围不够。3、“商业圈改造”。除了大雁塔南广场新乐汇那片外，曲江还有哪些商圈？
曲江一期：旅游 文化
居住在旅游区中
▲从这张最早的曲江新区功能规划图来看，曲江一期（左上角灰色部分区域）定位为“文化景区”。从大雁塔北广场、大唐芙蓉园、曲江池遗址公园、南湖、寒窑爱情文化主题公园、大雁塔南广场-雁塔南路文化步行街、城墙遗址公园等，奠定了曲江的国家级文化产业、旅游产业地位，成为全国一张鲜亮的名片。
▲当年老段（段先念）一句“先繁荣、后梳理”，以及一系列的举措，曲江的面貌日新月异，走在了西安各城区的前列。区域市政环境的提升，带来了口碑，也集聚了人气。房地产开发也有了新的发展机遇。
▲曲江本土房企“四小龙”，外来品牌房企金地、中海，及后来的龙湖、万科、金辉等，为曲江一期的开发及人居面貌的更新升级，注入了新的活力。特别是中海地产在2010年前后施行“移民曲江”的策略，改变了曲江“富人区”的标签，推动了中产阶层、有一定经济能力的年轻人，大量在曲江置业生活。
▲新建楼盘激增、人口大量涌入，带来问题：曲江一期城市功能是定位旅游、文化。对于大量涌入的居住人口所需的生活配套，如大型商超、医疗、学校、公共出行等，在城市总体规划上存在先天不足就暴露出来，造成了现实的问题。有人说，曲江一期是“在旅游区中居住”。生活的不便，显而易见。
▲位于曲江大道，中海国际社区边的曲江一小，如今也是和高新一中类似，学位难求。位于金地湖城大镜在南湖东侧，小区劈出一角，做了个金地广场，与雁塔南路步行街上的华润万家超市，以及银泰城，局部地弥补了大型生活配套的不足。但，似乎难以从总体上改变规划的不足。
据悉，曲江一期存在的问题，在二期规划中得到了长足的弥补。此前获得的消息是：在曲江大道南三环交汇处的东北角，也就是现在的中冶一区江山和中铁建国际城那块，建设一个体量巨大的商超。但是从目前的情况看，除了曲江华著中城小区的东半部有20-30万方的包括酒店、写字楼、商场等配套性商超外，还看不到其他。二期更多的是靠楼盘自己建设商业配套，以弥补市政规划在商超配套上的缺失。
真正的城市生活
▲曲江二期的版图和一期差不多大，包括雁翔路文化产业集群、雁塔南路南三环CDBD中央文化区、曲江城市公园等板块。但是二期和一期明显不同的是：二期没一期那么拥挤，二期发展不均衡，大片的区域基本上是在一张白纸上画蓝图。这就给市政建设、配套跟进，提出更高的要求。一旦滞后，对房地产的营销，带来的问题会更多！
▲曲江二期的规划几年前就公布，但是此后说又进行了调整。比如：以前没有曲江城市运动公园，现在有了；以前规划在南三环雁塔路东，有个“雁梦湖”（上图红线圈部分），现在有没有还不知道！从实地走访看，该地块已经出现了金辉·环球广场、天地源·曲江香都等楼盘。二期规划的最新动态社会性宣传不足，百姓知晓度不高，客观上影响了对区域的认同，影响了房地产的营销。
▲从曲江管委会的网站上，我们看到这样的文字：“未来几年，曲江新区将以曲江二期扩区为发展契机，积极抢抓西安国际化大都市和丝绸之路经济带新起点建设的重大历史机遇，全面推进雁翔路国家级文化产业聚集区（QCIC）和西安中央文化商务区（CCBD）两大文化产业园区的开发建设。以“三城两业”（“三城”即老城改造、新城建设、城乡统筹，“两业”即：文化旅游产业、现代服务业）为发展思路，促进区域统筹发展。”应该说，二期的前景是可期待的。
▲曲江二期从规划到建设，已经有几年的时间。为促进和带动二期的建设，曲江管委会也率先进驻二期的核心地段办公。事实上，曲江二期范畴的雁翔路南三环十字的办公区、南三环外从雁塔南路到西柞高速大型住宅区集群，已经初具规模。图中横跨三环的立交是公园南路立交。应该说，曲江二期与一期及老城南东部的南北纵向交通贯通，步伐正在加快。
▲这是位于二期CCBD区域金辉环球广场的一张效果图。可以看出未来二期的发展态势。比起一期来，明显是更为现代、通达的新城市面貌。
▲很现实的问题：曲江二期大量新建楼盘的涌现，与大型生活配套的滞后，这个矛盾如何解决？这不仅影响楼盘销售，更影响区域经济发展。
从早起的曲江二期规划来看，这新情况有无变化？要有个定论：1、西北最大的妇女儿童医院入驻。具体情况怎么样？2、拟投资20亿的曲江国际购物中心，投资100亿的曲江智慧生态城，投资200亿的曲江浐河西岸度假村等商业、娱乐设施，还有吗？3、曲江二期规划 8所幼儿园、5所小学、3所中学。具体位置在哪？有无变化？定位是否坚持，规划是否确定，这个问题不解决，曲江的房地产营销问题也很难根本解决。
【以上图文资料，部分据曲江管委会网站、媒体公布消息等，编审：楼市君】