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新天地之后,瑞安的下一个重磅作品是怎么打造音乐娱乐主题的?

2016-07-19 邹毅 房地产观察家 房地产观察家

自从去年初次接触到瑞虹天地这个项目时,我就被其最新一代的街区产品所吸引。


为什么会这么说?众所周知,香港瑞安房地产一手打造的上海新天地项目已经为内地商业市场树立了一座丰碑,其将开放式街区形态应用于商业物业的“新天地”模式早已风靡全国,引得众家纷纷效仿。


传承经典不易,突破更为困难,但没想到的是,继上海主城中心的新天地之后,瑞安房地产又相继在大虹桥与北上海区域分阶段开发出虹桥天地与瑞虹天地项目,同样引得业内侧目。2016年末,其最新一代产品,也是作为瑞虹天地二期作品的“月亮湾”将会问世,我了解后发现它不但很好地延续了“天地”系列产品一贯的开放式街区的商业模式,更在空间设计与主题业态层面实现了突破与创新


上海滩的又一个商业经典或许就会在这里发生。



1月亮湾——新经济下瑞虹天地的突破创新之作


上海因为汇聚了全国最多的资本与智力资源,使其拥有了对于趋势与动态最为敏锐的嗅觉,社会的进步与发展往往在这里得到最早的体现。在商业领域,近十年来,我们见证了建筑形式从单一的集中式建筑丰富为开放式、半开放式的街区型形态;经营方式由联营的传统百货拓展到各品牌独立经营的购物中心;业态由商品零售为主转变为当下餐饮、休闲娱乐等重体验业态为王。可以说,上海的趋势就是未来中国的趋势。


如何能有把握地打造出一个爆品商业项目?这或许是所有开发商最为关注的问题。在我看来,长期深耕一地市场积累得出丰富经验,经验基础上对未来趋势做出研判并进行适度的创新就能引领市场的风潮。整个瑞虹天地系列以及其最新作品“月亮湾”(HALL OF THE MOON)的开发思路就与此暗合。


作为瑞安房地产深耕上海市场二十年最重要的一个城市综合体项目,规划总建筑面积达168万平方米的瑞虹新城占据北上海内环内价值量最高的“黄金三角生活圈”。其商业配套“瑞虹天地”总面积达到55万平方米,周边三公里能够辐射到的消费人群数量近150万人,如此巨量的面积当然需要分期有节奏的进行发展。



项目开发的进度分为三期。最新的一期作品“月亮湾”以“音乐娱乐”为核心商业特色,将携手Modernsky Lab(摩登天空)艺术空间,为魔都消费者带来每年几百场的文化音乐活动,并在此基础上配合全方位的娱乐休闲、深度互动、健康绿色生活方式等创新业态,全面满足现代都市人购物、互动、社交、生活等多重诉求。


接下来就来深入分析“月亮湾”这个以“音乐娱乐”为主题的新一代匠心之作。

2自然生态街区营造出灵活的社交空间


日本著名建筑大师芦原义信在其世界名著《街道的美学》中就提到,那种沿街高度与空间宽度比为1:1的空间关系,是人类最喜欢的空间关系。这样既不开阔,也不压抑。如若有适当的景观妆点,徜徉其中,将是最好的视觉体验。


这种空间,就是街区式商业的最大优势。而街区式商业建筑发展到当下,其具体形态又呈现出多种不同。有像瑞安经典项目上海新天地与北京三里屯太古里那样多个单体独栋建筑组成的项目;也有在此基础上更近一步,将多个单体建筑经由二层连廊相连接的成都太古里;而月亮湾的街区式商业形态,与它们又有所不同。


第一大特色是它营造出的那种半开放式的环境体验空间


首先是关于半开放式的环境,下图为月亮湾的商业经营面积图,可以看出,实际经营部分依然出现在多个单体建筑中。



但月亮湾最终的整体建筑样貌却如以下这幅实拍图所示。其通过公共平台、透明雨棚、改变铺筑走向等多种方法营造出一种半开放式的空间环境,这种形态最大的优势就是做到了体验性、舒适性与实用性三者兼备



因为这样做首先确保了消费者对外视野的开阔性,能够清晰地观看公共区域的表演,其次很大程度上减弱了下雨等自然因素对于自身体验的不利影响,让顾客在同一空间位置可透过多重维度发现整个环境中各处的精巧与新鲜。在贴近自然的开放环境中实现社交目的的同时又较好地保证了私密性。



其次,对于体验空间的进一步打造,月亮湾植入了层层退台式的理念,这种方法在北京颐堤港和成都万象城中都有过成功实践,这对于充分利用周边环境,拓展餐饮等业态的经营面积,丰富其体验性均有裨益。



此外,月亮湾对于屋顶等公共空间的利用度也相对较高,它能够与中心广场互补,为不同的主题活动打造不同的特色空间。像中心广场可举办各类品牌发布会与展览,而屋顶平台则可举行音乐表演、高空Party等文娱活动。


第二大特色是低密度、高绿化的月亮湾延续了品牌一贯的调性


月亮湾总体建筑面积达8万平米,其中开放区域及绿化面积占比达到了40%!每个楼层及大量公共空间中都被植入了丰富的园林绿化景观。其在注重绿化面积与体量的基础上对于绿化品质同样有所追求,通过多种稀有树种的引进,一种近乎园林标准的生态环境空间会成为其最终样貌。美国LEED绿色建筑认证和中国绿色建筑二星这两项认证或许是对月亮湾打造绿色环保商业项目的最直接肯定。




除了绿植,在开放式的连廊中,还可以看见充满东南亚风情的木质吊扇。每至夏日,徐徐凉风中的环绕着一丝丝的水润雾气,这也是绿色清凉空间在月亮湾的又一种存在方式。




3“音乐娱乐”等特色体验业态引领上海最新一代商业潮流


在传统零售势微,体验型业态大行其道的当下,传统商业项目零售、餐饮、休闲娱乐三大业态的配置转变为了40%:30%:30%的比例关系。而月亮湾在此基础上进一步加重了餐饮业态的比例,在近4万方的商业可租面积中呈现出“餐饮:零售:休闲娱乐:生活服务=40%:30%:15%:15%”的配比关系。其分层业态分布如下:



这其中更有杀手级的、于上海商业市场首创的音乐娱乐特色业态。


在该特色业态的打造上,月亮湾最重要的举动是成功引入了Modernsky Lab(摩登天空)艺术空间,它可以为魔都消费者带来每年多达几百场的文化音乐活动,内容包括乐队Live演出、电音派对、艺术展览等。



曾一手打造出“草莓音乐节”、“摩登天空音乐节”等高知名度演出活动的摩登天空是目前中国最具规模和文化影响力的音乐公司以及音乐节制作运营机构。经营领域涵盖音乐出版、艺人经纪、现场音乐三大板块,拥有包括谢天笑、左小祖咒、彭坦、二手玫瑰、宋冬野等多组风格各异的乐队及艺人。



月亮湾将其引入,不仅仅只是解决了一个租户的问题,而是可以说引入了一个“艺人发掘-音乐创作-现场表演”的音乐产业链条,娱乐经济火爆的当下,摩登天空背后嫁接的广泛明星与IP资源对于提升月亮湾的曝光度以及运营后的人气聚集都会起到极大的推动作用。



除了Modernsky Lab艺术空间,月亮湾还将陆续引进录音棚、DJ studio等多种娱乐形态。这样围绕音乐休闲产业的多种元素都会在这里形成聚集,月亮湾要做的就是让这些资源形成协同效应,并通过高频次的主题活动等形式外化它们的吸引力,使之成为年轻一代音乐消费的首选地。



其他如餐饮、休闲娱乐、零售等相对传统的业态,月亮湾的策略是与品牌方达成一致,让这些品牌在这里的门店从店铺装潢、所售商品、配套服务等方面体现特色化,以此打造相对独特的体验感


具体来说在占比最大的餐饮业态上,甜点、咖啡等轻餐饮品类往往能聚集最多的人气,会成为小成本创新的优先切入点。如太平洋咖啡将在月亮湾开设其上海首家球型店铺,装修中自然绿色的元素会被大量运用,售卖的产品品类也会进一步丰富,将提供更多酒类饮品。以“运动健康”为品牌特色的轻食餐厅“沙拉满都”在为健康瘦身客群提供低热量沙拉产品的基础上也为其安排了特色的户外运动类项目。除去轻餐饮,月亮湾也会引入诸如精致西餐、高端日料、台式火锅、风味地方餐等占据正餐时间的餐饮主力品牌。


成熟的商业项目自然不会缺失以影院、KTV为代表的休闲娱乐业态,但往往有实力的开发商会选择那些更稀缺的品牌或是同品牌下等级更高的产品线。继虹桥天地项目引入了上海首家“英皇UA电影城”后,月亮湾此次招募的是精致型的“英皇UA电影城”,它同样是上海首家。另外好乐迪旗下高端产品线“乐+”将在月亮湾开设全新形象店,会有更多的运动元素融入其中,如在包厢内增加保龄球道等。


在运动健身与生活服务类业态方面,近来品牌商会聚焦于更细分的人群与更专业且集中的需求。例如国际运动巨头将在这里开设上海北区首家最大的产品类综合型店铺。月亮湾则更多关注了专业健身领域,引入了知名健身品牌旗下的高端瑜伽会所,以特色瑜伽课程帮助顾客实现减压和快乐健身的双重目的。此外,专业健身品牌“人马君”以一对一教学的方式个性化地引导学员养成积极的生活态度与健康的生活方式。


除了运动健身机构,与打造时尚健康生活相匹配的还有包含运动休闲类品牌、崇尚原生自然的国际护肤品牌以及客群定位全年龄层的知名时尚品牌等零售业态品牌也会被月亮湾引进其中。


经典的商业项目总会重新定义人们的生活方式,凭借对于虹口二十载的深耕,瑞安房地产可谓见证了上海消费史的演进与变迁。其最新作品瑞虹天地“月亮湾”的问世,或许将会构建上海文化娱乐的全新风尚。



邹毅个人微信: brian378183884


专注于房地产及旅游全产业链

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