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加息周期正在逼近,2017年中国房地产将掉头向下

2017-02-04 邹毅 肖益民 房地产观察家 房地产观察家

不出意料的是,昨日周五(2月3日),央行进行200亿7天、100亿14天和200亿28天期逆回购,中标利率分别为2.35%、2.5%和2.65%,较上期上调10个基点。

 

另据财新报道,央行通知自2017年2月3日起,上调常备借贷便利(SLF)利率,隔夜3.1%(原2.75%)、7天3.35%(原3.25%),1月3.7%(原3.6%)。同时,央行还通知,自2月3日起,不符合宏观审慎要求的地方法人金融机构,发放的常备借贷便利利率再加100个基点,即隔夜、7天、1个月的利率分别为4.1%、4.35%、4.7%。

 

对此,任泽平的分析是:SLF利率上调意味着利率走廊上限的提高,说明央行对利率走高的容忍度在增加,与中央经济工作会议政策从稳增长转向防风险和促改革相符,体现了去杠杆和防风险的意图,并有近期国内PMI超预期、滞涨、年初信贷超预期、欧美PMI和通胀攀升等因素支撑。预计央行的货币政策将持续偏紧,债市仍将调整,股市以涨价和改革的结构性机会为主,房市将持续调整,经济在2-3季度有望二次探底。

那么如果信贷正的走向紧缩,无论是加息还是房贷发放的控制,对于2017年的房价将有怎样的影响?

 

我们来看下面一组数据分析。


1、房价与按揭贷款关系极其紧密

根据之前岭峰资本的统计,房价与按揭贷款的关系紧密。自有数据以来,两者的相关系数为93%左右。

而从2015年以来,房价与居民长期消费贷款(主要是房贷)的相关系数高达98%,互为因果,相互影响。


2、 居民房贷已接近增长的极限

从数量上看,居民房贷的增长也接近了极限。2016年居民长期贷款增加到5.68万亿。占2016年新增信贷的比重为44%,而2009-2015年这一比重的均值为21.8%,2015年为26%。

 

这个数字非常惊人,已经超越了当初“四万亿”时期企业新增长期贷款的峰值。并且,按照2016年房地产销售额9.9万亿的数字计算,2016年新增房贷占销售额的比例已经达到56%,这样的杠杆率已经难以持续增长。



我们再看月度新增贷款数据。下图数据可以清晰显示,从2015年底开始,这轮居民加杠杆的信贷扩张就开始提速。到了2016年末,当这样的信贷扩张达到高峰时,央行果断采取紧缩政策,月度新增贷款余额才出现下降。


站在现在时点,2016年无疑是中国房地产行业最为丰盛的一年。


如今,掀起这波浪潮的宽松信贷和利率政策,受制于国际贸易和人民币汇率等宏观经济因素,正在逐渐撤离乃至反转。在人口红利拐点已到的大需求背景下,2017年,对于中国房地产行业的从业者来说,延续多年的房产保值增值神话能否继续,是需要打一个大大的问号了。



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