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WeChat ID realestatereview Intro 关注房地产及商业、旅游领域事件、企业管理、经济大势,产品创新动向 “千军总易得,一将终难求”,物质丰盈的时代,耳边虽然还是不断传来某某新商业物业入市的消息,但再也难如过去那般能够轻而易举地吸引眼球,除非早已如雷贯耳或是初见惊喜的际遇。 经历了去年底七宝万科的火爆,再到今年年中南京西路太古汇揭幕之前,上海似乎难有足够重磅的商业问世。但不曾想,一个城市更新项目最近却在朋友圈内收获大量转发与称赞,那就是位于番禺路189号的幸福里。 怀着空前好奇之心,我们实地考察了这个项目,不得不说,它的颜值、时尚、潮流确实足够出挑,不论是在Blues酒吧把酒言欢的外国游客,亦或是在咖啡馆品尝香醇可口咖啡的当地居民,还有在此租赁办公的工作人员们,都代表了那份属于魔都的品味与时尚。 从这个项目区位来看,称得上是难得的精品区域。幸福里位于长宁区的核心地段——法华镇区域。据查,法华禅寺建于公元970年,于明代建成了法华镇。法华镇是上海最早出现的小镇,起初这里只是条河,俗名法华浜。沪上有“先有法华、后辟上海”的说法,如今这里紧邻新华路上海交通大学徐汇校区,并且受益于交大安泰管理学院法华校区和上海影城板块的共同拉动,因此,高素质人群集中、文创氛围浓郁,法华镇区域也因此聚集了大量的这类产业族群。 应该说,长宁区从几年前开始,就对法华镇进行了整体规划,意图将商业和社区紧密结合,对城市改造进行新升级。 然而,在寸土寸金的上海内环内,想买地盖新楼就如同身负千钧,城市更新因此也就成为一种常态模式。 上海的这一波的城市更新从2000年初的新天地开始,十年之后,幸福里应被看做魔都第二代文创园区中的创新之作。第一代文创园区产品是鼎鼎大名的田子坊、艺术创新多样性的M50、还有八号桥区域,它们通过对都市型工业园区的改建和业态调整,引进以视觉艺术和创意设计为主体的艺术家工作室、文化艺术机构和设计企业,成为了上海具有标志意义的创意园区。 如今,幸福路和番禺路一带,社区和商业相容的氛围孕育已久。道路两旁的梧桐树,春寒料峭中,枝繁叶茂下,各有别样风情。 (番禺路街景)   占地14000平方米的上海影城与幸福里仅一街之隔,看看电影逛逛街,于工作日繁忙的都市人而言,不失为最好的休闲方式。不得不说,法华镇的社区氛围和文创商业氛围的孕育已日渐浓郁。 项目缘起和改造定位 幸福里是由上海橡胶研究所改建而成的创意园区,根据上海橡胶研究所产业结构调整的需求,橡胶所从2015年停止了原有业务,由上海集艾文化创意产业发展有限公司接手,进行了为期一年的改造。   如今幸福里的定位是集创意办公、文化艺术产品展示G-Collection及商业休闲等多种业态于一体的综合型创意产业园区。幸福里位于环东华时尚创意产业集聚区,属于上海市产业发展政策重点扶持范围。2016年年初,新一代商业弄堂文化就此孕育而出。   幸福里以时尚产业为主导,融合文化艺术、设计、休闲等相关产业形态。规划打造成未来国际时尚产业总部办公区,国际时尚企业入驻,为企业提供办公、市场推广、商业合作、展示交流的平台,全面打造一条集设计、展示、营销、商务办公及会议于一体的时尚产业链。   园区运营方携手法国时尚协会引入国际级别的时尚设计、展演、传播、评论等不同领域的权威人士,开设个人工作室,提升园区的层级、国际影响力和市场渗透力,形成高品质的产业聚合。前沿时尚产业的植入,使法国乃至全球的时尚新风能同步进入上海,幸福里于产业层面的作用力由此可见。 (原有橡胶厂照片) 2 改造方案 总体来看,幸福里的改造依次从动线规划、建筑立面、街区景观和店铺美陈这四个方面展开。下面我们具体来看。 第一,幸福里打通了内部道路,将内部廊道改造成开放式街区,激活人流,增加商业展示面。 不同于所有的城市更新项目,幸福里改造方面最大的变化是将一条内部道路改造成了公共道路。   从项目总图来看,幸福里建筑总面积11150平方米,被分为A—G八个办公区域和一个停车场,其中办公面积占80%,餐饮零售面积占20%。橡胶厂老厂区的两扇大门完全被拆除,打通了番禺路和幸福路,方便了居民进出的同时也带来了更多的人流量。改造后的幸福里使原本破败厂房的里弄成为了一条新摩登弄堂。 转型后的幸福里不仅通过功能的改变重新融入社区,更优化了人流动线。幸福里是一条“一”字动线的办公商业街,或许能够成为新时代上海城市更新的典型。 具体整条街区的立面改造的做法可分为四个部分: 第一,主入口主体建筑玻璃墙体的整体改造,以展现时尚诉求,同时玻璃墙面所映射的图像,将逼仄的街道视角拓宽,视觉空间由此得以大大加强。 第二,底层商铺建筑立面进行了特别处理,统一的招牌LOGO装饰,无形中融入了主街的整体设计特色;运用了木质、金属板等材质进行拼接,形成了既时尚温暖又有后工业风格的建筑立面特色。 于此同时,二楼的露天空间被充分利用。通过改造原有的楼梯,将客流直接引进二层。而雨棚的设计也放在了二层,形成时尚的屋檐,与街区的尺度平行,构成了一道二层立体景观。游客们既可以在二层露台上放松和休闲,与此同时他们的惬意的身影也变成了街区的一道美景。 第三,办公楼主体建筑做了粉刷和局部飘窗的点状装饰,显得既有工业风格的时尚,又有活泼和跳跃的创意设计特色。 第四,保留老研究所的红砖元素,并于白色办公涂料风格进行了条纹式的镶嵌,鲜活与复古同在。在升级改造中,被保留下来的一部分红砖墙和水泥台阶,成为了园区内一抹鲜明的亮色。 改造并不止于立面,街区的中心水景也是一大特色。水景广场与整个街区的条状相一致,同时浅色系条纹状铺地结合浅浅的水池喷泉,旁侧再配置了现代艺术石材,显得既有后工业风格,又融入了现代艺术。喷泉水系、条状铺装、光滑的石座,与现代雕塑结合在一起,使得中央街景充满了时尚的活力。 还值得一提的是,园区车库绿色环保改造,为创造绿色环境,园区车库进行了绿色环保改造,立体车库的建筑外表皮被大面积的绿植所包裹,一个冷冰冰完全机械化的装置变得非常的自然环保。   园区内针对绿色环保主题进行了精心的装饰,二楼景观台栏杆的绿色装饰,园区墙壁上青翠的竹林,还有强烈呼应的的爬山虎墙,处处的绿色装饰让冬日的幸福里也显得生机勃勃。 3 业态品牌 区别于传统或平庸的商业模式,幸福里在品牌引进过程中,也植入了自己的理念。对于办公企业的选择,文创领域内的知名公司更被青睐。原创品牌和特色品牌能给办公租赁使用者们和游客带来耳目一新的新鲜感。虽然新晋品牌会有运营的不确定性,但放手一试或许能够成就业内的另一个方所。幸福里对于原创品牌的支持,也是其经营态度与商业情怀的直接表达。   这些品牌的入驻营造了幸福里创意园区浓厚的艺术创意气息,大大吸引了众多国内外媒体、知名人士、艺术爱好者、市民和游客。 入驻品牌一览 以下整理了五个典型入驻品牌的案例 (1)星巴克  饭后来一杯咖啡 在番禺路这一条马路上,足足开了四家星巴克,其中两家各占番禺路一头,一家位于一街之隔的上海影城内,还有一家就位于幸福里的主入口处。这五家星巴克之间的距离都不超过200米,如此高密度的部署,在非工作日,幸福里的入口处的星巴克依然高朋满座。可见其对市场形式与消费者购买力的准确判断,令人刮目。 (2)造作  大名鼎鼎的线下家居体验店 国产设计品牌造作的上海首家实体店就选在这里,线上模式以网络预售为主,线下到实体店进行深度了解。当天,在店内,工作人员热情地介绍了各种家具的使用特点和配色,暖色黄光的运用让人倍感温馨。如果不买家具,到造作的二楼小坐片刻,看看风景聊聊天,也是一种身心舒畅的选择。 (3)地球美食剧场  人均千元依然惹人向往 地球美食剧场的运营模式非常霸气,人均千元以上,每天只接待一批客人,且必须要提前预约,进入店内之前会进行严格的身份核实。听说每晚都会进行非常华丽的日式表演,提供精美的日式料理,对于食物和噱头,地球美食广场都非常用心。虽然暂时无法进入的地球美食剧场,但门口闭门谢客的禁欲之感和竖条木质设计依然让人心生欢喜。 (4)桃园眷村  可以被打包走的幸福 桃园眷村,网络上一夕之间爆红的连锁早餐店,重新树立了上海传统早点豆腐脑、烧饼、油条的形象,以新兴的方式吸引住了白领阶层对于大众美食的目光。桃园眷村不仅仅是一家食肆,更是一种值得回味的生活时态。桃园眷村含蓄内敛,来一顿低调奢华的四大金刚,岂不妙哉? (5)|ABSOLUTE|X  花店 |ABSOLUTE|X在上海共有两家分店,申请入驻时,幸福里也是看中了|ABSOLUTE|X的超高颜值。|ABSOLUTE|X日常运营成本很高,不论是花店门口还是店内,每天都用最新鲜最娇艳的花束和植被进行装饰,实实营造了“绿杨烟外晓寒轻,红杏枝头春意闹”的氛围。兰蔻,娇兰,雅诗兰黛这些大家耳熟能详的各大奢侈品牌都是|ABSOLUTE|X长期合作伙伴。上海顶级餐厅外滩18号也是|ABSOLUTE|X的合作对象。上海大型公关活动上也都能找到|ABSOLUTE|X的身影。广告公司的老板及知名设计师,这些都是|ABSOLUTE|X的优质客户。 4 盈利模式 从操作模式上看,应该说幸福里盈利模式还是的按照传统城市更新的租金差价的方式。 幸福里周边办公室的租金在5元左右,而幸福里的办公室5-8元,用作商业的店铺可以租到10元到18元不等。对比同类地段其他项目,幸福里不论在前期设计中,还是在修改造的过程中,都投入了巨量的资金。大手笔的改造与投入不仅吸引了更多文化企业的入驻,也招徕了更多的餐饮公司和消费人流,这些都是实现盈利的必要前提。 与此同时,产业园区开放性、多元化的优势被充分利用,发挥场地优势,举办多元特色项目吸引人流。 国际时尚发布:设置音频、视频、灯光、舞台等功能完备的、国际水准的多媒体时尚发布中心,承担新产品发布、记者招待会、专业交流、商务合作洽谈等职责。 新产品展示与定制:全方位的展现引领国际时尚潮流的最新佳作,针对客户的个性需求,设计独一无二的作品,完成现场签单。 创意家居用品、艺术陈列品、独特品味餐饮:在享受创意文化的同时营造舒适休闲氛围,让时尚、便利、健康的生活方式辐射周边高档住宅区。利用中高端时尚客户群的资源优势,让园区的产业链聚落效应最大化。 应该说,幸福里在创意园规划、立面墙体、景观设计上进行了全面的升级,建筑结构的改造让人印象深刻。幸福里不仅可以变成吸引时尚人士、爱玩青年的自拍圣地、网红路据点,还能为企业提供独具特色的办公环境。试想,在这样一个自成一体的系统内,下班亦或是周末,可以独自享受静静的时光,也能够以酒会友,聊聊最近遇到的烦恼,岂不快哉? 幸福里的一期,这个城市更新项目结合了传统商场与联合办公的智慧,在局部进行了大胆的创新,如今火爆于朋友圈或许是对其产品打造与经营哲学的直接认可。幸福里二期暂未显露真身,我们有理由期待它问世的那一天。 更多内容,请参考领易咨询商业创新深度观察系列文章: 《深度解读2016中国最成功的新开商业项目——上海七宝万科广场》 《传统零售坍塌,Costco好友多凭什么10年5倍?》 《新天地之后,瑞安是怎么打造音乐娱乐主题的?》 《衡山坊,新天地之后上海最新文旅商业项目》 《中国城市商业跨界文化旅游的一个全新引爆点:现场娱乐》 《看沈阳K11如何打造中国最大文化艺术体验中心》 【深度】阿里帝国对银泰商业未来转型的五大策略》 《2016年中国商业地产行业趋势预测》 《我是如何设计成都远洋太古里的?》 《【万达购物中心vs万达茂】万达商业的升级逻辑》 《摩坊166:把创客、手艺人和夜市搬到购物中心》 《这家购物中心把100%的业态都聚焦儿童上了,你敢吗?》 《没想到,万科对商业地产本质的理解已到如此水准》  领易咨询 Linkease Consultancy 助力中国大消费产业升级 Contribute to the upgrade of lifestyle in China 专注于文化、旅游、商业和房地产 行业研究  战略规划  项目策划  财务顾问 邹毅个人微信:brian378183884 Reward 长按二维码向我转账 受苹果公司新规定影响,微信 iOS 版的赞赏功能被关闭,可通过二维码转账支持公众号。 Scan QR Code via WeChat to follow Official Account

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