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上海城市更新|苏河湾的坚守和浪漫

2017-04-06 徐周欣 邹毅 房地产观察家 房地产观察家

前言


土地就是这样一个神奇的东西,它自己本身无知无觉,但就是确确实实地承载了一批人的一段回忆,寄托了他们真实的感情。时代更迭,加之不少城市中的建筑旧貌换新颜,只有那些能抓住精髓、保留韵味,再在此基础上提升品质、升华感觉的项目才能与一个城市的历史延续和发展更新相匹配。

离外滩和人民广场很近的苏河湾,是上海开埠之初就兴盛的地方。

 

选了一个大晴天准备去拍照片,不坐车,走路慢慢踩,从人民广场就开始走,一路穿过浙江东路再向北插到苏河湾所在地,一路上感慨颇多。

 

浙江中路连通热闹的南京路和苏州河,然而它过于市井的气息,两边满满的五金店充斥着讨价还价的小贩,走在其中,实在算不得享受。


浙江中路的北端是“上海市级文物”历史保护建筑——浙江路桥,桥再以北就是华侨城大手笔拿下的苏州河地块了,光是站在桥的南头驻足远眺就能感觉到与浙江中路大不同的活力和洋气。

 

桥口偶遇一个驻足拍照的爷爷,一个明显不是游客的爷爷,他慢慢地看慢慢地拍,间或还能感觉到他在思考,也许准确地说是在回忆,欣慰地再回忆他跟这片土地曾有过的深切联系。


一、城市更新不光外貌变新,更是内里文化再发掘


应该归功于华侨城30余年成片开发的经验和心得,华侨城在苏河湾这块地上做的更新工作颇有一步到位的意思。我们知道西方城市更新大致经历了“清除贫民窟—福利色彩社区更新—市场导向旧城再开发—社区综合复兴” 四个发展阶段,前后200年才注入了人本主义思想。所谓“人本”思想,其实就是在城市的发展和更新中强调人的物质和精神需求,在充分认识到城市多样性之后,提取当地最具有历史人文价值的元素作为规划的主要指导依据,绝不仅仅是单一维度的物质环境更新和简单的社区环境的综合整治。

 

从华侨城对于苏河湾历史建筑的处理,就可以发现华侨城已经将最新的理论应用得游刃有余,华侨城甚至已经不再满足点状保护,更是在开发伊始就根据上海独有的气质和苏河湾的特点系统设计好了完整的片状保护升级方案。


二、上海的调调,是传承的精致文化与时尚的冲撞


每一个城市都有它自己的气质,上海也不例外,不同于大气的北京,不同于厚重的西安,也有异于休闲的成都,上海,一直都是一种洋气的调调,它所蕴含的海派味道,就像是优雅的女士和绅士对生活细腻雕琢的执拗,表现在人们对生活点点滴滴细节品质的追求。


上海习惯于同时传承经典和不停歇地接收新鲜事物,想想城隍庙湖心岛的老茶馆与洋气的上海文化广场都是人们乐得欣赏的对象;集合了中西元素,在青灰色石库门建筑群的基底上,以中西合璧,新旧结合的海派文化为基调,将上世纪初的石库门建筑改建成一个崭新的现代化的建筑模式的新天地,更是成为了颇具人气的新地标性商业中心。

 

一代代人从童年、青年再到耄耋,创造了一些历史后又离去,很多丰富而独特的印记就全都被默默记载了城市肌理中,成片的历史街区、遗址、名人故居和地标就是最有价值的物质性遗产。

二十世纪30-40年代苏州河景色


过往给予上海的财产,使得上海的城市改造与更新也要有它自己的特点:对历史精心的保护,传承上海十里洋场的繁华,对国际时尚的引进,多方面协同才能传承上海一直以来兼容并蓄的气质。

三、“沪上清明上河图”繁华重现,苏河湾着重彩于总商会修缮


其实从河流的历史地位与海港城市关系等角度来看,苏州河才是上海的母亲河,苏州河的辉煌远在黄浦江之前,上海最早的海港就位于苏州河畔,苏州河还凭借内河交通的便捷性以及紧密联系上海主要腹地等优势,承担起了中心区域商业商务的配套职能。


作为民族资本聚集地和重要的物资集散中心,苏州河畔建起了中国银行、中南、大陆、盐业、中国实业和浙江兴业等17家银行仓库,“黄金走廊”的称号得以确立;以上海总商会为起点往西,更是被誉为“沪上清明上河图”。


沪上清明上河图

拥有4.7公里滨河带的苏河湾早已被正式列为上海“十二五”期间“沿江沿河”开发重要区域,将作为“金融升级版”的重要载体。按照上海新静安区“南高中繁北产业”的总体发展战略,苏河湾被寄予“南高”两字,也就是 “南部体现高端高档”要求,打造名副其实的上海城市新地标。


站在这么一个文化政治制高点上,开发苏河湾区域的华侨城也格外注重“文化基因”的激活。华侨城做的第一个动作,就是保留所有重要历史建筑:上海总商会、怡和打包厂、天后宫、慎余里等,悉数做了最大程度的保存、恢复和修缮,就为华侨城赢得了国际地产大奖亚太区保护修缮类建筑最高推荐奖。

上海总商会等地址示意

上海总商会旧址

重建项目中,最抢眼也最有影响力的当属上海总商会旧址。 “上海总商会”号称“中国第一个商会”,它是中国最早成立的商会团体,最初名为“上海商业会议公所”。


总商会大楼最早是由英国通和洋行设计建造的,于1913年在苏州河北岸落成,有南大楼和北大楼两个主要建筑,大楼风格为西方古典主义风格,建筑外立面以清水红砖为基调,壁柱、门窗都配有巴洛克装饰;立面窗样式繁多,弧形砖砌窗券、三角形或半圆形山墙,南立面上的两组半圆形山墙的双联窗、东立面上的圆窗、西立面上的垂直组合的弧形拱券双联窗,构成了丰富生动的立面。


总商会修复前立面

南北大楼原本都是三层钢筋混凝土结构,但是1959年以后,总商会的楼先后被上海电子管厂、联合灯泡厂和上海市电子元件研究所使用。在后来的50多年里,上海总商会大楼被工业占用,好好三层楼变成四层楼,最上面一层外立面还是突兀的灰色。

总商会南楼,灰色四楼是后来加上的

总商会的大门建于1915年,它是商会建筑中唯一一个一直静静伫立在苏州河畔端详世事变迁的建筑个体。某种程度上门楼就是建筑复杂而精美的集中体现,总商会的门楼主体结构按照从前建筑铭牌上的注解是“仿罗马梯铎凯旋门式样”,朝南宽不过五米的正面还有四个有雕花的复合柱式的柱,中心位置有一个弧形的半圆山墙,山墙中间还有一个羊头雕塑,门楼的精美不经意透露出了当年的奢华。

上海总商会门楼

这座古典主义风格的建筑,是民族工商业的策源地,曾经举行过蒋介石和宋美龄西式婚礼的它也是上海那过往繁华的见证,被遗忘了一个世纪的它亟待重新焕发光彩。

 

华侨城对总商会的基本思路是外部尽最大可能保持原有的建筑形态,考虑现在的实际情况做一些调整,譬如说改窗洞为门洞之类;内部精心设计,在秉承历史属性的同时进一步提升原有功能性和历史文化展示。


上海总商会更新效果图


南入口门厅东侧效果图

处于苏河湾窗口位置的“上海总商会”,它是苏河湾区域保护与提升的标杆性工程,它的改造和更新不仅仅是点状保护的意义,更是区域保护这个系统性工程的重要环节。“总商会”的全新呈现将带动整个区域的提升。


四、点状城市更新如玉器雕琢,区域化更新用时尚重塑历史


上海市委书记韩正在实地调研苏河湾的时候明确说过:“历史文脉要精心保护、文化记忆要用心留存,上海必须下更大决心、花更大力气保留保护更多成片的历史建筑风貌区。”而在苏河湾项目的整体概念规划中,不难发现相关历史建筑的修缮与改建都是重头戏。

 

苏河湾区域整体升级效果图

除了保护历史文脉的和留存文化记忆,以及传承、提炼和升级我们的中国元素,苏河湾更是要同步引进全球最高级的生活方式。世界第四家、中国第一家宝格丽酒店就即将要在苏河湾开幕了。

上海宝格丽酒店顶层露台效果图

上海苏河湾宝格丽酒店的设计师是大名鼎鼎的意大利全能设计师AntonioCitterio,他的设计涉及建筑物、室内装潢、家具、工业产品等各个领域,最常出现在家里面的L型沙发最早就是Antonio Citterio设计的。

米兰宝格丽酒店

Antonio Citterio将基于他美与实用并行的设计理念,将意式经典文化与上海风情融合展开设计。借由宝格丽酒店,苏河湾也会深度联袂宝格丽,通过定期的顶尖奢侈品展、独家珠宝试戴会、超模配饰走秀、包艺工法展、名品定制和艺术大赏等活动,与宝格丽酒店一脉相承,在苏河湾创造出一种新的国际时尚和自由。

 

在将充满历史人文和艺术的核心元素构建好后,华侨城显然可以轻松一点地进行苏河湾地区新生活方式的打造;毕竟点状的城市更新就像玉器的雕琢,可以仔细咂摸欣赏,却难以深刻影响人们正常的生活,而区域化更新则是用时尚重塑历史,在设计者和操盘手反复推敲制定方案以后,就开始给未来的居民勾勒全新的生活方式。

苏河湾的整体升级开发区域

上海静安区在合并闸北区的背景下,提出了“一轴三带”的战略,立足于上海发展全局,苏河湾的改造项目就位于三带之一“苏州河两岸人文休闲创业集聚带”。相信不远的将来苏河湾地区会逐渐形成文化创意、金融服务、现代商贸、人力资源和信息服务五大主导产业,以及酒店餐饮、生态宜居、商业配套等产业布局;一系列高端配套完成以后,加之苏河湾的位置优势,这里没有理由不成为上海核心CBD的拓展区。


五、苏河湾整体改造的背后是操作者的综合实力体现


在中国正在逐步开始的大城市更新大潮中,上海苏河湾的整体改造案例绝对可以算是一个不容错过的、稀缺的片区改造的经典案例。而这背后是操盘者华侨城对文化、建筑、业态、居住方式等多个方面的综合操作形成的整体效果。


从苏河湾的项目案例可以看出,一方面,苏河湾特有的历史底蕴和文脉以及新静安整个区域的发展思路和定位,都与华侨城在文化创意、都市娱乐、酒店运营和城市综合体打造等方面的思路相契合。另一方面,要完成这样精妙融合的操作,对开发商的要求实在很高。

 

而有完整住宅地产、商业地产开发经验,历史建筑改造开发经验,同时还有高端酒店管理经验的华侨城是少数几个能完成这样系列性大工程的开发商之一。华侨城多年来成片综合开发运营的成功敬业,是持续为区域和城市塑造品牌形象、提升价值,创造新的优质生活空间和体验的重要保证。


要知道,城市综合体并不是简单元素的粗暴堆砌,它是各组成部分之间的优化组合,共同存在于一个有机系统之中。只有资源丰富且有操作经验的大集团,才能把一个城市综合体真正打造成功,使其良性运转并能助力所在区域的整体发展甚至成为整个城市的新的经济增长点。


华侨城在苏河湾做的城市更新,某种程度上也是在在为上海新打造一个城市副中心综合体,待苏河湾再次绽放光彩的时候,它一定会是一个新的经济助力点。



更多内容,请参考领易咨询商业创新深度观察系列文章:

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