雄安新区三个关键词：3万亿投资、1000万人口导入、世界级都市圈

Original 2017-04-07 邹毅华泰证券 房地产观察家房地产观察家

2017年4月1日，中共中央、国务院决定设立雄安新区，含河北雄县、容城、安新3县。经过这几天的发酵，市场已经广泛讨论雄安新区重要意义，但对新都建设国际经验研究不足。最近华泰证券出具了专题研究报告，对雄安新区的发展结合国际案例的借鉴，做了一些定量测算，值得业界参考借鉴。

下面我们就华泰证券的研究报告要点进行提炼。

预计高达3万亿投资规模

虽然雄安新区起步面积仅100平方公里，但远期控制区面积2000平方公里，相对于深圳特区1996平方公里、浦东新区1210平方公里来说，建设空间更大。

而根据国内的可比经验（包括前海合作区、前海桂湾、深圳东进计划和贵安新区），假设雄安新区初期和中期投资强度为60亿元/公里，对应的投资规模为分别为6000亿元和1.2万亿元；雄安新区的远期计划可以类比深圳的东进计划，对应的投资规模是3万亿元，对应的建设年限分别初期为3年，中期/5-8年，长期10-20年。

同时，今日瑞银证券最近发表的文章预测这一投资规模将达到4万亿。

至少10万基础性的高消费能力人口导入，远期人口可达1000万

由于雄安新区承接北京非首都职能，带有一定的“迁都”性质；央企、科研院所、学校和一部分产业（如IT）组织机构庞大，足以支撑起雄安初期的发展。

雄安新区政策推进力度大、定位高，初期入驻机构和人员可以通过高效的行政命令手段实现，新区建设具备更高的可行性；随着相关政策和规划的明确，新区发展路线图将变得清晰可见，一流国家级新区呼之欲出。

下面做一组近期人口导入数字的基本测算：

由北京进驻雄安的机构将包括央企、以中关村为代表的IT产业、部分大学和科研院所（包括中科院、社科院一部分）。在这里，暂且仅仅考虑央企。

根据2015年央企总部人数情况，央企总部人数超过3万，这些人口将大部分处于北京，并且将进驻雄安；他们对应3万个消费能力较强的家庭，总人口超过10万。并且，学校、医院、商业等一系列配套，又会带来大量的人口增量。

关于雄安新区未来的人口导入测算，我们再来看申万宏源证券的一组简要的测算：

起步阶段：未来5-10 年，雄安新区率先引入北京部分政府机构、科研院所、国企，以现代化城市规划理念统筹快速建设雄安新城，将其建为绿色智慧新城、生态城市，并打造快捷高效交通网络，快速连接北京。面积为100 平方千米，人口约为100万人，多为北京迁移人口。

中期阶段：未来10-20 年，由于新区拥有更完善的基础设施、便捷的政府对接窗口、雄厚的科技研发实力,按照高起点高标准建设“绿色生态宜居新城区、创新驱动发展引领区、协调发展示范区、开放发展先行区”要求建区，雄安新区将吸引一批高端高新企业进驻，并孕育若干创新企业，成为创新示范区。教育、医疗等资源也将逐渐从北京大规模向新区转移，为新区提供更优质的公共服务。此时新区面积约200平方公里，人口约为200 万。

远期阶段：20 年以后，新区摆脱北京输血，成为京津冀地区最具活力的新兴城市，与北京、天津共同形成京津冀分工明确的三极，三极共同拉动京津冀乃至整个北方地区经济增长，首都的“虹吸效应”转为“辐射效应”。此时新区定位为新一线城市，面积约2000 平方公里、人口约为1000 万。

当然上述测算只是券商研究部门的一组测算，非城市规划� 43 35312 43 15287 0 0 1035 0 0:00:34 0:00:14 0:00:20 2844 43 35312 43 15287 0 0 983 0 0:00:35 0:00:15 0:00:20 2968 43 35312 43 15287 0 0 898 0 0:00:39 0:00:17 0:00:22 2860�门编制的人口导入测算。相信未来随着雄安新区总体规划的逐步明确，相应的规模、功能、产业、人口数据都将进一步明确下来。

从马来西亚布城、韩国世宗和东京首都圈经验看雄安新区

雄安新区的战略高度毋庸置疑，其未来的建设发展路径在国内或许难有前例可相提并论，因此，华泰证券研究部门借鉴国外新都建立经验来窥之一二。

国外新都建立的模式主要有两种，一种是直接选址兴建政府行政中心，如马来西亚布城、韩国世宗。另一种是围绕首都经济圈跨行政区协调资源定向发展，如东京首都圈等。

从马来西亚布城、韩国世宗、东京首都圈的建立经验来看，首都人口密度越高、政治体制执行力越强、新城行政级别越高，则新城的投资力度会越大、建设进程越快、建成后吸引人口流入的成功率越高。

由此预判，雄安新区投资规模将达万亿，在政府强执行力推动下将更快完成规划建设，建成后城市发展将分三步走。建议密切关注规划阶段，预计催化剂较多较密集。

1、马来西亚布城：强执行力推动副都快速建成

从选址确定到开始建立仅经过三年时间，建设五年完工后政府核心部门几乎都迁入布城。为了减轻首都压力，马来西亚从1990年代早期就开始考虑将政府行政中心迁出吉隆坡。1993年6月，马来西亚布城从6个候选地址中脱颖而出，因其位于吉隆坡国际机场及吉隆坡之间的战略位置、低开发成本及其周边的自然环境。

政府对布城的愿景是它能够反映马来西亚的自然与文化遗产，同时融入最新的科技成果来应对未来可能面临的挑战。布城建设经过规划期（1993年至1996年）、建设期（1996年至2001年）和迁移期（2001年及以后）。2001年竣工后，所有政府部门正式入驻办公。该工程共花费了76亿美元。

续扮演引导者与推动者的角色，不断对开发过程的步骤和行政功能进行修订和简化，并与私有部门保持紧密联系。布城项目的实施主要涉及四个当事方：布城管理局、布城控股有限公司、市政公司和KLCC资产控股有限公司。

2、韩国世宗市：新城规划阶段催化剂最集中

韩国世宗新城在规划阶段频繁出台相关规划。韩国面临的首都圈过度聚集问题更加严峻，因此一直在竭力打造周边首都圈的卫星城市、甚至考虑迁都。韩国首都圈包括首尔市、仁川市和京畿道，土地面积占全国国土面积的11.78%，而人口占全国总人口比重高达49%。世宗市作为行政中心具有天然的地理优势，作为全韩国国土的几何中心，大部分韩国国土都在距离世宗市200km辐射区，因此通过高速公路、航空、铁路等基础设施在两小时内可达全国大部分地区。

在世宗新城规划2005年正式提出后的两年规划期内，政府频繁制订发布各项规划：建设基本规划（2005年5月-2006年7月）、广域都市规划（2005年7月-2007年6月）、开发规划（2005年8月-2006年11月）、实施规划（2005年9月-2007年6月）。

3、日本东京：关注首都圈中的行政次中心埼玉市

东京将首都各项职能逐步引导至周边地区，发展成多圈层多中心的东京首都圈。日本首都圈是指以东京都区部为核心的“一都七县”结构，包括东京都、神奈川县、千叶县、埼玉县、茨城县、枥木县、群马县和山梨县。

1958年开始，根据东京发展要求历经五次大规模规划，形成了目前三个圈层城市网络。三个圈层分别是核心层、中心圈层和外围圈层。核心层以服务业为主，中心层以高科技产业为主，外圈层以制造业农业为主。此外，还将首都功能分散形成了多个中心，如埼玉区域行政中心、神奈川区域工业聚集中心等。

其中埼玉市定位为日本的行政次中心，可作为雄安新区未来发展的模板。

埼玉市接纳了国家行政机关职能的转移，同时带动周边需求。埼玉市的特点是交通便利，距离东京银座北部约28公里。国家行政机关转移同时带动部分人口疏解到埼玉市，从2000年开始到2010年，10年间新都心及邻近地区新增人口23000人，且大多是常住人口。到2014年，埼玉新都心站每日乘车人数增长了2.9倍。随之而来的生活需求也促进商贸业、餐饮业等生活服务业发展，同时，城市基础设施建设的加速会促进区域社会经济发展。