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郊区化、整体改造、长期策略——上海大都市更新的三大重要发展趋势

2017-05-02 邹毅 房地产观察家 房地产观察家

谈到城市更新,上海毋庸置疑是全国的标杆。上海的大都市这一轮大范围的、有品质的城市更新,与其独特的城市产业经济历史不无关系。

 

自建国以来,上海作为中国老牌的工业城市,曾经留下璀璨的工业成就。据1949年统计,上海的工业总产值曾占全国的25%,第二产业占全部产业的比例达到50%以上。这里曾是全国著名的钢铁基地、轻工制造业基地、汽车基地、重化工业基地,上海制造已经成为一代人对高品质产品的记忆标签。

 

时过境迁,上海的产业经济结构在过去的60年间,特别在朱镕基主政时期,上海产业经济结构经历了多轮的跃变。如今上海第三产业比重从2007年的51.9%迅速跃升到2016年的70.5%。金融的、创意的、科技的、信息中心的上海,正在焕发出全新的活力。

 

在这样的大背景下,曾经的厂房变成了创意基地,曾经的港口码头变成了市民公园,曾经的粮仓、库房变成了都市艺术中心,上海城市更新的大潮就这样拉开了序幕。

 

专注于上海城市更新领域的著名设计公司罗昂设计的研究显示,截至2015年上海在改造的城市更新项目已经达到300多个,如今应该已达到400~500个。在这个领域,上海这样大规模的项目开发,在全中国还是最多的。

 

上海的城市更新,无论是项目种类、更新方式、业态创新类型都在全国范围内都代表了一代趋势。但最近一两年,从全市范围来看,上海的城市更新又出现了一些新的趋势,且看我们对新形式下的上海城市更新的全景解读。


1

从市中心到城市边缘区——上海城市更新的空间变局

虽然从2010年后,以新天地、田子坊、八号桥、M50为代表的上海城市更新,已经成为业内的标杆,但近两年正在出现的主流变化趋势,却是从老静安、黄浦、徐汇这些区域往浦东、杨浦、普陀等中外环地带扩散。

 

从下面罗昂设计公司提供的分析图上看,可以看出,不同于市中心的点状城市更新,上海城市边缘区的更新更多的是对早期的大型工业厂区进行改造,因此单个项目更新的面积更大,业态也更复杂,操作模式也更加多样化。简而言之,中心城区的城市更新是点状发展,而中外环间的边缘地区的城市更新主要以块状的发展为基本条件。

面对中心城区与边缘区的项目在区位、规模、产业定位上的不同,导致在城市更新的具体操作手法上也有很大差异。

 

这种差异具体表现在下述5个方面:

1、市中心的项目不拆旧,但都市边缘区的项目大部分需要拆旧;

2、市中心的项目更新一般没有空间增加面积,但边缘区的项目一般需要增加容积率和建筑面积;

3、市中心的项目一般不能新建建,而边缘区的项目会适当增加新的建筑;

4、市中心项目一般不能改变土地性质,但边缘区的项目会面临局部用地转性的问题;

5、市中心的城市更新项目一般采用的是短期策略,而边缘区的项目则要综合城市的发展布局,考虑的更多的是长期策略。

一般情况下,市中心的城市更新因周边限制因素众多,单个项目的容量变化导致建筑环境、周边交通及市政公共配套设施均无法配套,因此存在严格的条件限制,从而在根本上会被严格控制建筑面积;但城市边缘区的项目,因涉及到较大区域的城市改造,往往需要纳入城市单元控制规划中,从而一些如容积率类的关键建筑指标都可以调整。

 

一种是城市建筑单体小单元,一种是整体的区域再造,所以针对不同类型的城市更新,其改造策略也有很大的差异。下面我们来看具体的操作模式。


2

三种区域,三类不同产业需求带来城市更新模式的差异化

建筑是生活和生产方式的容器。针对上海边缘区的片状城市更新,改如何去定位?罗昂的一组经济研究给我们找到了答案。

 

相比之下,从企业经营的角度来看,中心城区的优势在于人文资源、文化娱乐配套、公共交通较为发达,但其相比城市边缘区,在生活成本、办公成本、办公区规模、绿化空间和劳动力成本方面,都有着劣势。


所以这样地域经济环境的差异,在产业模式上也形成了3类完全不同的办公产业园的模式。“罗昂实验室”的研究成果表明将其定义为文化产业园(Culture Industries)、创意产业园(Creative Industries)和创新产业园(Innovative Industries)。

 

很多人不解其中的玄机:这三类产业门类虽然都是第三产业技术服务业,看似内容相似,其实从细分的产业链环节来看,则完全不同。文化产业园往往包含艺术、展览、表演、音乐、电影这些产业门类;而创意产业园则涵盖建筑设计、产品设计、时尚设计、广告、摄影等产业门类;创新产业园的产业门类则更为广阔,包括研发、软件开发、互联网、工业设计、智能技术等多种产业类型。

了解不同产业的功能需求,其对办公空间的需求也大为不同。比如说创意园区,其产品是以旧工业建筑再利用为模式,往往项目规模较小,租金偏高,以中小型企业聚集为模式。并且与普通办公空间不同的是,这种文化创意型的项目,因产业主体的工作需要,往往配置了标志性的展演空间。万科哥伦比亚公园、上海800秀等著名项目无不是这样操作之。

 

以上海静安区昌平路、常德路的著名城市更新项目800秀为例,因其地段离静安寺和南京西路CBD商圈临近,这个占地仅15000方老厂房,在改造的时候就重新植入了新的功能,创意、休闲和文化等多种产业空间在这里聚集。其中最核心的建筑就是将保留的1500平米的老厂房进行了更新再造,形成了核心的展演空间。而在上海核心地段,这样的展演空间已经是稀缺资源,其全年平均租金更是高达超过20元/天/平米。


而工业创新产业办公区则项目规模较大,以大中型企业为主,租金也相对便宜。



下面我们来通过具体案例的改造设计方案,来看其中的差异点。

3

让钢铁记忆汇流成河——从关停钢厂转变为产业创新中心

最近我有机会仔细阅读罗昂设计的代表案例,发现其中一个位于上海杨浦区、距离五角场5公里之遥的宝钢集团二钢厂最近的改造方案让我印象深刻。

 

作为上海中环内200亩地的完整空间,二钢厂曾经是上海工业辉煌时期的最好记忆,也曾是上海一代人的青春和热血驻留的地方。如今,我们从其厂外斑驳的景象、其关停的生产空间,依然能感受到那种工业时代的蓬勃的热情。

针对这样的项目,如何改造?罗昂的设计策略上,从三个方面进行了考虑。第一,以文化为核心,打造项目的精神标签;第二,功能再造,重新布局业态;第三,增设建筑空间,调整区域开发强度。


其一,以文化为核心,打造项目的精神标签

罗昂设计的合伙人王芳的一段讲述,让我对这个项目的改造思路有了完全不同的认识:

 

“文化是一个区域的灵魂,是一个片区社会的根基。整个方案为了留下那钢铁时代的激情和记忆,选择了熔炼钢铁的流水作为项目的核心。那种顽强的、晶莹剔透的、散发着生命火焰的、承载着激情与梦想的钢铁溶液,就是这片地域最重要的记忆名片。

 

整个方案的意境映射着万物不经锤炼,难以获得成长的朴素真理。而这种百炼成钢、一事精致便能动人的生活哲学,是这块土地留给后人最重要的精神财富。

 

所以整个项目的规划设计核心构思就是在改造后现代化的、林立的产业园中,预留了一道红艳艳的塑胶步行通廊,它象征着熔炉锻造出来的流水线,燃烧着、锤炼着、沸腾着的生命真谛。”

 

这样的步行通廊,与保留下来的钢厂车间、地标构筑物相映衬,是整个项目的精神中心。

其二,功能再造,重新布局业态

如前所述,不同于城市中心区的点状更新,二钢厂的片区规模、功能再定位,更新需要更大手笔的再规划。历史已经过去,新的时代有新的产业空间。人口密度的增加、紧凑城市的规划原则、上海的产业更新大潮让这个区域的发展需要有重新的土地产出价值。而这就是学术意义上的区域再造。

 

罗昂的设计方案除了保留部分的钢厂空间之外,进行了整体的优化和调整。重新布局路网、结合产业周期不同企业的特点不同,规划出创新办公区、总部办公区、创意办公区、商业休闲体育中心、多功能办公区等若干个板块,这样就形成了产业的再分配。

其三,增设建筑空间,调整区域开发强度

现状的复杂性和多样性,决定了项目的开发空间需要不同类型的开发措施。最重要的是根据地区的上位规划的原则,调整了容积率,重新配套城市公共设施,提高了开发强度。这其中就包括了旧建筑改造、新建建筑、标志性建筑的预留、适用原有的旧构造改造成新的特色元素等不同的设计手法,实现了新与旧、历史与现代、工业文明与现代服务业的交相辉映。


4

让商业艺术在水泥花园中绽放——张江水泥厂的蜕变与再生

下面我们再看一个罗昂设计的案例。

 

众所周知,张江高科产业园地区是上海最著名的高科技聚集区。这里跨国公司云集,创新创业氛围浓郁,号称上海的硅谷心脏所在。但从历史上看,浦东地区的产业结构早期也是依托于重工业,而张江地区在未成熟之前,地段偏远,曾一度是上海的重工业基地。

 

近十年来,张江地区的发展态势惊人。不仅新企业不断入驻,产城一体化也是其发展的新模式。站在如今的年景看张江,这里已是配套完善、生活多样、环境优美的富裕地区。


而曾经这里的张江水泥厂,在这样的区域蜕变的大潮中,开始从边缘区走向了张江发展带的核心空间,其从承担的使命、责任、功能也随之改变。


下面我们来看具体的改造设计方案思路。


以水泥加工的核心工艺为创作灵感,打造极其独特的商业空间场所

正如超级大V罗胖所说,人类的文明的发展如同地质构造中的岩层结构,每一层的文明是建立在原有层文明的表皮上的。就像地表皮层的演变,新的文明时代也是这样逐渐发展起来。现代文明的发源根植于工业文明的扎实基础,站在当下我们去改造工业文明的遗产,文化是传承的唯一线索。

 

我们来看水泥制造的文明再发现。

 

要知道,水泥生产是个枯燥的工业门类,其制造需要经历漫长的从原材料到产成品的加工程序。在改造水泥厂的商业化设计中,为了忘却的纪念,在设计方案创作里,设计师找到了其最精彩的空间特色,那就是采石环节。


我们从下面的图中可以发现,整个改造方案的层层跌落的下沉结构的设计灵感来自采石场的空间意向。于此同时,方案里保留了其曾经的传输带空间,变成在二层的连廊结构,并将曾经的水泥烟筒进行了保留,构成项目的主要文化意向元素。

 

我们都知道,商业空间的设计需要新奇的、多元化的场所体验空间。而水泥花园的下沉、悬挑与联系关系,直接形成了独具趣味的空间结构。让现代商业在历史文化博物馆式的场所空间中展现,其空间的变化性超越了传统的购物中心的模式,有历史感并富于趣味性。


打造多样化的艺术空间形象,变工业遗迹为人文社交目的地

因为项目的区位需要承载城市文化交流和生活服务功能,因此多元化的场景景观空间就在设计过程中显得尤其重要。


在整个设计方案中,一个核心的功能空间就是水泥活动秀场。建筑师将现存200米长仓库建筑进行了室内空间的再创作,并且结合丰富的地形地貌变化,在外围引进了水系空间,刻画了沿河特点,并承担了整个滨河区域的功能项目设置。这里功能将包括餐饮,会议设施,运动馆,展览和活动大厅。坐落于川杨河绿化带中的200米库将成为规划绿色走廊的亮点之一,惠及基地和周边地区。


从上述两个案例可以看出,不同于城市中心区的点状城市更新,边缘地区的城市更新的弹性空间更大,业态也更复杂,操作模式也更加多样化。

 

上海在城市更新里的探索经验,其在退二进三方面的产业筹划,在规划控制上的总体考量,其在文化脉络上的传承与发扬,都值得在全国范围内值得业界推广学习。无论是有机更新,还是区域再造,文化的、产业的、城市配套的因素,都是项目改造方案发起的初心。




更多内容,请参考领易咨询商业创新深度观察系列文章:

《万科哥伦比亚公园│上海下一代最重要的城市更新项目是怎样创新的?》

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